主城一名女士準(zhǔn)備花560萬(wàn)元購(gòu)買一套位于江北區(qū)石馬河的別墅，誰(shuí)知在支付了首筆168萬(wàn)元購(gòu)房款后就再也無(wú)力支付，最終開(kāi)發(fā)商將其告上法庭，索賠112萬(wàn)元違約金。日前，江北區(qū)法院一審判決，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人約定的總房款20%的違約金過(guò)高，判賠19余萬(wàn)元的違約金。
開(kāi)發(fā)商索賠巨額違約金
45歲的吳秋（化名）是一名做生意的老板，去年7月，她看中了位于石馬河的一套別墅，并簽訂了買房合同，約定這套別墅（建面約210平方米）總價(jià)為561萬(wàn)余元，按總價(jià)5成的按揭付款方式購(gòu)買，首付款281萬(wàn)余元，銀行按揭付款280萬(wàn)元。隨后，雙方又簽了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，約定首付款分兩期支付，第一筆支付168萬(wàn)余元，第二筆在兩個(gè)月后支付。雙方還約定，如果購(gòu)房人違約，應(yīng)按總房款的20%向開(kāi)發(fā)商支付違約金。
隨后，吳女士向開(kāi)發(fā)商支付了168萬(wàn)余元的購(gòu)房款，誰(shuí)也沒(méi)有想到，此后她再也沒(méi)有支付購(gòu)房款了。銀行無(wú)法審查通過(guò)其貸款申請(qǐng)，無(wú)法為其提供貸款。今年5月，開(kāi)發(fā)商向吳女士發(fā)函解除商品房買賣合同，并要求對(duì)方配合辦理合同解除后的相關(guān)手續(xù)，但吳女士也沒(méi)有配合辦理。開(kāi)發(fā)商遂將吳女士告到江北區(qū)法院，請(qǐng)求解除雙方簽訂的商品房買賣合同，并索賠違約金112萬(wàn)余元。
被告回應(yīng)無(wú)力支付余款
法院審理中，吳女士的律師表示，被告不能繼續(xù)履行買房的主要原因是因?yàn)橘Y金出現(xiàn)困難，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)購(gòu)買此房。被告方表示，雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，希望以未付首付款為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率來(lái)判決此案。
法院審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在向吳女士發(fā)函解除雙方的商品房買賣合同后沒(méi)有提出異議，僅是請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。所以，雙方解除商品房買賣合同沒(méi)有爭(zhēng)議。在雙方簽訂的商品房買賣合同解除后，吳女士仍負(fù)有協(xié)助開(kāi)發(fā)商辦理撤銷雙方商品房買賣合同網(wǎng)上簽約手續(xù)的義務(wù)。
法院審理認(rèn)為，從查明的事實(shí)來(lái)看，吳女士在支付了第一筆首付款后，就沒(méi)有繼續(xù)支付購(gòu)房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。
法院判決違約金19萬(wàn)元
吳女士提出，她和開(kāi)發(fā)商在合同里面約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。法院認(rèn)為，考慮到開(kāi)發(fā)商對(duì)于購(gòu)房人已付的購(gòu)房款已能進(jìn)行控制和收益，因吳女士逾期付款行為所遭受的損失應(yīng)僅為以吳女士未付款為基數(shù)，從約定的第二筆首付款支付日的次日起至合同解除之日止，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)算的資金占用損失。因此，法院認(rèn)為，雙方合同中約定的違約金過(guò)分高于造成的損失，吳女士請(qǐng)求調(diào)整的抗辯理由成立。
經(jīng)過(guò)測(cè)算，法院最終確定由吳女士支付違約金19萬(wàn)余元。日前，江北區(qū)法院一審判決，雙方簽訂的商品房買賣合同解除；吳女士在判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助開(kāi)發(fā)商辦理網(wǎng)上簽約的撤銷手續(xù)；由吳女士在判決生效之日起十日內(nèi)支付開(kāi)發(fā)商解除合同違約金19萬(wàn)余元。
違約金這樣計(jì)算
《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條第二款規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。
本案中，吳女士的逾期未付購(gòu)房款包括第二筆首付款113萬(wàn)余元和按揭貸款280萬(wàn)元，因此，在確定吳女士所承擔(dān)的違約金數(shù)額時(shí)，應(yīng)以393萬(wàn)余元為基數(shù)，再按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率（6%）的1.3倍，依據(jù)違約的天數(shù)來(lái)乘算違約金。經(jīng)過(guò)測(cè)算，違約金為19萬(wàn)余元。
扣除違約金后
已付購(gòu)房款應(yīng)退還
重慶佰城律師事務(wù)所主任葛斌律師稱，購(gòu)房人因自身原因?qū)е逻`約，承擔(dān)了賠償違約金的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商在扣除違約金后應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人退還購(gòu)房款。
開(kāi)發(fā)商如不退，購(gòu)房人可以按合同糾紛另行起訴開(kāi)發(fā)商，要求退還扣除違約金之后剩余的購(gòu)房款。
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