連續(xù)的“小批次”推盤，讓“日光”、“開盤售罄”在8月下旬的北京樓市再度復(fù)蘇；而在頻繁試探市場火候之后，房企開始對即將到來的9月飽含期待，預(yù)計將會有近40個樓盤陸續(xù)進入市場，有望創(chuàng)下今年以來的月度推盤新高。
押寶“金九”
在走訪了部分項目及綜合機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)后，記者發(fā)現(xiàn)，在即將到來傳統(tǒng)銷售旺季的9月，北京商品住宅市場預(yù)計有39個項目有意向入市，而這樣的推盤數(shù)量，也將創(chuàng)下今年以來北京樓市月度推盤數(shù)目的新紀錄。
“上半年市場表現(xiàn)欠佳，令多數(shù)開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)很不好看。作為下半年沖刺業(yè)績的關(guān)鍵窗口期，在‘金九銀十’入市是很多項目的選擇。”某上市房企相關(guān)負責(zé)人告訴記者，經(jīng)過市場的沉淀，多數(shù)項目的價格經(jīng)過一再擠壓，已經(jīng)到達一個低點。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍也指出，一些剛需項目為了爭搶客源開始下調(diào)項目售價，自住房的價格優(yōu)勢不再突出，令部分剛需客群開始回流商品房市場。進入9月，剛需盤加快入市步伐，也在積極爭取現(xiàn)階段正在猶豫或等待的剛需客群。
定價仍是謎
在采訪過程中，多數(shù)有計劃在9月入市的項目在面對“售價幾何”的疑問時均回答：“具體到開盤時才確定”，或是“參考周邊項目售價”。由此可見，謹慎仍然是市場的主基調(diào)，多數(shù)項目仍在通過蓄客數(shù)量和購房人的心理預(yù)期來最終定價。
而從已公布售價的項目來看，像純新盤東亞尚品臺湖的商住產(chǎn)品預(yù)計售價僅為16500元/平方米起，是臺湖區(qū)域報價最低的項目；而房山幾個計劃入市的住宅項目，包括純新盤五和萬科長陽天地、老項目建邦華庭，整體報價水平也僅為19000元-22000元/平方米，區(qū)域整體定價基本回歸至去年同期水平。
多位業(yè)內(nèi)人士一致認為，隨著區(qū)域樓市的老庫存難以緩解，新入市項目的壓力也將更大。
細看新盤
剛需盤 五環(huán)外 新老盤齊放量
9月房企加大推盤力度，包括天同11號、蘇寧尊悅大廈、路勁世界城、建邦華庭、華業(yè)東方玫瑰、天晟嘉園等新老剛需盤都將在9月開盤。此外，今年以來自住房陸續(xù)上市，在9月也有首創(chuàng)悅樹灣、首創(chuàng)悅樹匯、魯能豐和臺3個自住房可以申購。
從區(qū)位來看，剛需盤大多位于五環(huán)外，主要分布在通州、順義、大興、房山，價格在3萬元/平方米以內(nèi)。從已報價的項目來看，最便宜的是首開緹香郡，擬售均價為1.38萬元/平米，而主流報價則在2萬元-2.5萬元/平米。
【典型樓盤】
中國鐵建青秀尚城
在地鐵昌平線的北部終點站南邵站區(qū)域，吸引了不少在中關(guān)村、上地區(qū)域工作的購房人。目前有3個項目分布在南邵地鐵站周圍。其中，中國鐵建青秀尚城是唯一的純新盤，均為板樓，主力戶型為兩居、三居，毛坯交房，預(yù)計明年底一期交房。開盤價格預(yù)計21000元/平米起，緊湊的78平方米三居售價則可能達到23000元/平米。
與周邊路勁世界城、北京風(fēng)景項目相比較，中國鐵建青秀尚城無論單價、戶型面積還是總價都是較低的。如隔街相望的路勁世界城9月也將推出200多套房源，預(yù)計均價為24900元/平方米。
據(jù)青秀尚城銷售人員介紹，項目推200多套房源，已有600多人排號。另外，該銷售人員表示，這是中國鐵建在北六環(huán)的第一個項目，以后還將在這附近拿地開發(fā)，低價是為“先打出名氣來”。
改善型房 14項目“參戰(zhàn)” 競爭白熱化
相比四面楚歌的剛需盤，主打升級置業(yè)的改善型項目早已走出獨立行情。開發(fā)商也在資金、銷售額等多方因素作用下改變銷售策略，適當(dāng)增加中高端改善型項目，從而確保全年銷售業(yè)績的達成。而在市場良好的反饋中，9月，包括尚峯壹號、中冶德賢公館、和景香悅四季等14個項目均會推出改善型產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士認為，供應(yīng)量加大的同時，也將形成市場白熱化競爭。
【典型樓盤】 中信府
最早進入亦莊河西區(qū)的中信地產(chǎn)，在北京最大的濕地公園南海子公園周邊打造了剛需產(chǎn)品中信新城，以及目前主打升級改善的中信府。從項目現(xiàn)場來看，相比2011年周邊的荒涼境況已有很大改觀。中信新城已有上千戶業(yè)主入住，區(qū)域居住氛圍日漸濃厚。
中信府緊鄰中信新城西側(cè)，目前推出140-210平方米的三居、四居，目前對外報價為36000元/平方米。據(jù)銷售人員介紹，其最大賣點除了優(yōu)質(zhì)的環(huán)境和生活配套外，目前推出的均為現(xiàn)房，將會是區(qū)域內(nèi)最早交付的項目，且全部是南北通透的板樓，對于改善型客群注重居住舒適度的需求更加貼合。
高端住宅 核心區(qū)豪宅躍躍欲試
隨著保利海德公園預(yù)計在9月份試探性地入市，也讓備受關(guān)注的多個地王項目能否在今年下半年如期爆發(fā)，變得更有看頭。多位業(yè)內(nèi)人士分析指出，今年預(yù)計將入市的熱點頂級住宅還包括萬科北河沿甲柒拾柒號、中赫萬柳書院、融創(chuàng)農(nóng)展館項目，而這些項目都集中在三環(huán)內(nèi)及周邊，這在近幾年的北京樓市十分少見，同時，也將豪宅的主戰(zhàn)場拉回核心區(qū)。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來頂級住宅成交集中在核心化的態(tài)勢還將持續(xù)。
【典型樓盤】
保利海德公園
經(jīng)過4年的等待，位于北三環(huán)的保利薊門橋項目終于有望在9月份入市。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，該項目獲批預(yù)售價9.7萬元/平方米，創(chuàng)下了今年新入市住宅最高單價。
據(jù)悉，該項目產(chǎn)品包括公館、城市別墅、五星級酒店和甲級寫字樓。目前住宅部分的樣板間已正式開放，主力戶型為約175-305平方米的平墅公館、約400-460平方米的城市院墅。
據(jù)悉，保利海德公園已經(jīng)吸引了逾千組客戶咨詢，而該項目總共僅167套房源。保利地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人曾對記者表示：“三環(huán)之內(nèi)的地段已經(jīng)絕版，這個項目并不愁銷售，而是擔(dān)心去化太快。”
房企策略
回暖趨勢不明房企依然以價換量
房企走量花樣頻出
記者從市場上了解到，今年北京萬科通過降價、取消精裝等方式來吸引購房者。
近期北京萬科引人關(guān)注的促銷是位于南四環(huán)郭公莊板塊的西華府。8月20日，西華府推出10套特價房，最大降幅超8000元/平方米，一期特價兩居只賣2.9萬元/平方米。據(jù)介紹，西華府特價房推出后迅速售空。
對于近期部分樓盤的促銷，北京萬科有關(guān)人士表示，沒有統(tǒng)一的特價促銷行動，個別項目打折清掉較差的房源。
上半年，北京萬科在萬科橙、公園里等多個項目上通過調(diào)低開盤價、取消精裝等實現(xiàn)積極銷售，取得一定的銷售業(yè)績。目前，這種靈活定價、積極促銷的態(tài)勢仍在繼續(xù)。
此外，諸如合生、珠江、東亞等企業(yè)也都在推出多樣的促銷手段。上周，合生濱江帝景以29500元/平方米的價格入市，但由于團購折扣的存在，實際價格只在27000元/平方米。8月，東亞一手推全部樓盤10%首付，一手又將印象臺湖項目售價下調(diào)6000元/平方米。
市場不穩(wěn)仍需以價換量
對于當(dāng)下房企以價換量的選擇，業(yè)內(nèi)人士認為，目前樓市走勢并不清晰，市場不支持價格上揚，以價換量仍然是房企突圍的主要辦法。
根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，在8月中上旬北京樓市供應(yīng)成交回暖后，8月下旬，樓市又開始回歸平淡。8月18日至24日，北京共有中冶藍城、合生·濱江帝景等6個項目開盤，累計供應(yīng)房源1287套，環(huán)比下降46%。同一周，北京商品住宅成交1593套，環(huán)比下降30%。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，此前多個項目熱銷，主要是因為房企采取營銷手段、價格杠桿的作用。而從整個市場情形看，觀望情緒仍然存在，緊縮的信貸政策影響，這都使京城樓市仍然難逃冷清局面。
而從許多項目推盤實踐看，靈活的價格策略確實可以促進銷售。位于東南四環(huán)的江南山水，大戶型精裝公寓起價3.65萬元/平方米，推動該項目在7月實現(xiàn)銷售20余套。
回款、拿地需求促使房企搶客
東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬還對記者提及，之所以近期頻頻促銷，還有回款拿地的考慮。在他看來，目前北京以及外地土地市場走低，低溢價成交增多，因此通過促銷盡快回款有助于把握土地市場機會。
萬科也在發(fā)布年中業(yè)績時表示，預(yù)計土地市場的調(diào)整還將延續(xù)，未來可能會有更好的拿地機會。
業(yè)內(nèi)人士還認為，在“金九銀十”開發(fā)商預(yù)計大量增加供應(yīng)時，房企為搶奪有限的市場需求，就必須實行積極的定價策略，這樣才有助于回款、拿地，有助于全年業(yè)績的實現(xiàn)。
專家觀點
9月新盤涌現(xiàn)，多個樓盤平價入市，會是購房的好時機嗎？
如果是自住的話，可以出手。因為北京房價下行壓力很小，雖然庫存量在增加，但需求量也很龐大，總體的供需關(guān)系還是緊張的。而如果是投資的話，就要考慮一下了，因為北京房價瘋狂上漲的時代過去了，未來人口凈流入數(shù)量的增長速度也將慢下來。——克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬
建議有需求就可以買房。前3個月北京成交量那么小，價格都沒怎么降，不要等到量價齊升的時候再買?，F(xiàn)在市場上除了個別項目促銷走量，價格有所回調(diào)，或者是降低預(yù)期，其他項目與去年相比都沒怎么降價。——高策機構(gòu)董事長陶紅兵
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