房企非常重視的銷售節(jié)點(diǎn)即將來臨，為了備戰(zhàn)“金九銀十”，房企加大了推盤力度，同時(shí)在定價(jià)方面也非常謹(jǐn)慎，寄希望于以價(jià)格的讓步獲得好的“收成”。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，9月份預(yù)計(jì)有39盤入市，有望創(chuàng)下今年來月度供應(yīng)新高，同時(shí)，目前市場(chǎng)上日光的項(xiàng)目中多數(shù)以低價(jià)入市。業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，此次市場(chǎng)的熱銷現(xiàn)象，與房企的讓利跑量銷售策略不無關(guān)聯(lián)，尤其是在臨近“金九銀十”的關(guān)鍵市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，各大房企迫于銷售壓力，紛紛提前打響“攬客戰(zhàn)”。

    9月供應(yīng)量大增

    亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中包括東亞尚品臺(tái)湖、尚峯壹號(hào)、遠(yuǎn)洋萬和四季等在內(nèi)的19個(gè)純新盤，以及包括中信府、首開緹香郡、華業(yè)東方玫瑰等在內(nèi)的20個(gè)老項(xiàng)目后期。9月的開盤項(xiàng)目數(shù)量有望創(chuàng)造今年來的月度新高。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，市場(chǎng)供應(yīng)提速的原因之一是受到了自住型商品房的沖擊。今年來自住型商品房項(xiàng)目的逐漸入市，吸引了大量剛需購(gòu)買人群的注意力，而這一群體基本與普宅市場(chǎng)的剛需客群重合，因此前一階段普宅項(xiàng)目的關(guān)注度明顯下滑，部分剛需盤被迫“貓冬”。而隨著自住房項(xiàng)目開始大量上市，一些樓盤在地段位置和產(chǎn)品品質(zhì)上的不足暴露出來，特別是普宅項(xiàng)目為了爭(zhēng)搶客源開始下調(diào)項(xiàng)目售價(jià)，自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再突出，令部分剛需客群開始回流商品房市場(chǎng)，促使蟄伏數(shù)月的剛需盤在9月加速上市，以爭(zhēng)取現(xiàn)階段正在猶豫或等待的剛需客群。9月市場(chǎng)供應(yīng)大增的另一方面原因在于今年上半年大量房企沒有完成既定的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)，在2014年度已經(jīng)過去三分之二的節(jié)點(diǎn)上，各大房企項(xiàng)目不得不加快推盤節(jié)奏、調(diào)整定價(jià)策略以完成全年銷售計(jì)劃。

    品牌房企促銷力度加大

    除了加大推盤力度之外，房企在定價(jià)方面也趨于謹(jǐn)慎。相關(guān)機(jī)構(gòu)分析指出，從8月開始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入筑底期，這意味著開發(fā)商需要更大的優(yōu)惠政策來吸引購(gòu)房者出手，而購(gòu)房者也迎來今年最合適的購(gòu)房窗口期。

    據(jù)記者了解，位于東壩的首開香溪郡項(xiàng)目，入市價(jià)格僅為2萬元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊項(xiàng)目3萬~4萬/平方米的均價(jià)，甚至低于區(qū)域內(nèi)自住商品房的價(jià)格。據(jù)悉，除了低價(jià)入市的策略外，首開香溪郡也開啟了“0元搶房行動(dòng)”，這對(duì)于想在東壩置業(yè)的客群提供了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。

    此外，上周開盤熱銷的京投銀泰琨御府項(xiàng)目，位于西三環(huán)，銷售均價(jià)為7萬元/平方米，相較于拍地之初業(yè)內(nèi)對(duì)其未來10萬元/平方米的定價(jià)預(yù)測(cè)，已然大幅下降；而位于通州的合生世界村項(xiàng)目，此前更是推出9800元/平方米的特價(jià)房，一度將北京房?jī)r(jià)拉回6年前。

    “一方面是上半年銷售業(yè)績(jī)不理想，讓房企下半年的壓力增加；另一方面是臨近‘金九銀十’的傳統(tǒng)市場(chǎng)銷售節(jié)點(diǎn)。”北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志告訴記者，“這是導(dǎo)致8月諸多品牌房企加大促銷力度的重要原因。”

    買方市場(chǎng)更重性價(jià)比

    “從房企紛紛加大促銷力度以吸引購(gòu)房者來看，北京樓市已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。”陳志表示，“在此情況下，作為擁有主導(dǎo)權(quán)的購(gòu)房者在買房要求上將更加嚴(yán)格，價(jià)格和品質(zhì)缺一不可。”

    另據(jù)報(bào)道，北京自住型商品房項(xiàng)目金隅匯星苑和首創(chuàng)悅都匯的棄購(gòu)率分別高達(dá)20%和50%，最重要的原因是準(zhǔn)業(yè)主對(duì)其品質(zhì)和質(zhì)量非常不滿。

    對(duì)此，陳志認(rèn)為，自住型商品房的棄購(gòu)現(xiàn)象，對(duì)普通商品房亦有警示作用。在買方市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)的情況下，房企若想突圍，除了推出優(yōu)惠的價(jià)格之外，品質(zhì)的把控也非常關(guān)鍵。

    以近期排卡認(rèn)購(gòu)非?；鸨氖组_香溪郡項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目一份對(duì)來訪客戶的調(diào)查數(shù)據(jù)亦顯示，購(gòu)房者對(duì)香溪郡最滿意的前兩項(xiàng)，分別是品質(zhì)和價(jià)格。據(jù)首開香溪郡項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目整體容積率只有1.5，項(xiàng)目產(chǎn)品全部為4~8層墅質(zhì)洋房，主力戶型為90~140平米通透三居和四居，但是項(xiàng)目均價(jià)2萬元/平米，幾乎與同區(qū)域自住型商品房看齊。“雖然在價(jià)格上有很大幅度的讓利，但是我們的產(chǎn)品品質(zhì)幾乎與周邊別墅項(xiàng)目相同。這是客戶選擇我們的重要原因。”