標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)不夠靚 過半企業(yè)凈利潤(rùn)率低于10%

2014年09月05日 11:56
來源:新京報(bào)
2014年上半年,下行,是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。在現(xiàn)象層面,最直觀的下行表現(xiàn)為樓盤降價(jià)、土地流拍;在聯(lián)動(dòng)影響方面,下行開始推動(dòng)眾多城市放松限購(gòu),開始救市。
 
而作為市場(chǎng)中的一大主體,房地產(chǎn)企業(yè)在2014年上半年的表現(xiàn)究竟怎樣,給自己、給股東交上一份怎樣的答卷?當(dāng)各大上市房企公布半年業(yè)績(jī)后,可以發(fā)現(xiàn)這份答卷并不是那么令人滿意。
 
過半企業(yè)凈利潤(rùn)率低于10%
 
本周,新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等20家在國(guó)內(nèi)排名靠前的上市房企(萬達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、綠地因未整體上市,未計(jì)算在內(nèi))的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo),包括營(yíng)收、凈利潤(rùn)、凈利率、凈負(fù)債率、持有現(xiàn)金等財(cái)務(wù)指標(biāo),以及銷售額和新增土地儲(chǔ)備情況。許多房企的業(yè)績(jī)指標(biāo)表現(xiàn)出一些引人注意的傾向。
 
增收不增利,或者凈利增幅明顯低于營(yíng)收增幅是不少房企面臨的實(shí)際問題。比較明顯的包括凈利水平處于行業(yè)領(lǐng)軍地位的中海,上半年凈利率下滑了8個(gè)百分點(diǎn),凈利增幅比營(yíng)收增幅低了約20個(gè)百分點(diǎn)。
 
蘭德咨詢?cè)谝环莞采w202家上市房企的統(tǒng)計(jì)中表示,53%的企業(yè)凈利潤(rùn)已觸及10%紅線,預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)業(yè)就將成為中利行業(yè)。
 
房企銷售業(yè)績(jī)分化明顯
 
與此同時(shí),20家標(biāo)桿房企中,多數(shù)負(fù)債水平上升,這其中包括恒大、保利、金地等13家企業(yè)。某去年頻繁拿地的福建企業(yè)的負(fù)債率更是達(dá)到482.7%。蘭德咨詢總裁宋延慶還對(duì)記者表示,一些企業(yè)名義負(fù)債率雖然不高,但實(shí)際負(fù)債率卻很高,這背后有企業(yè)玩弄假股真?zhèn)⒆兎N信托等花招的原因。
 
在房企之間的橫向比較上,從最直觀的銷售業(yè)績(jī)來看,增長(zhǎng)與下跌互見。有分析認(rèn)為房企之間的分化趨勢(shì)也在加大。不少企業(yè)也已經(jīng)從分化中看到機(jī)會(huì)。如金地就表示,部分過度加杠桿的中小企業(yè)可能在今年遭遇比較嚴(yán)重的償付危機(jī),這為財(cái)務(wù)穩(wěn)健的一線企業(yè)帶來較好的并購(gòu)機(jī)會(huì)。
 
當(dāng)然,值得注意的還有,上半年,萬科、恒大等龍頭房企繼續(xù)轉(zhuǎn)型的步驟,開拓更多的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),這為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了更多動(dòng)力源泉。
 
【解讀·營(yíng)收】
 
大房企增收仍是主流
 
在新京報(bào)統(tǒng)計(jì)的20家較大的A股和H股上市房企中,16家企業(yè)上半年?duì)I收出現(xiàn)增長(zhǎng),其中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)漲幅最大,達(dá)到96%。4家房企營(yíng)收出現(xiàn)下降,包括龍頭房企萬科以及招商地產(chǎn)、佳兆業(yè)和金科。
 
從統(tǒng)計(jì)樣本上看,上市房企營(yíng)收增長(zhǎng)仍然是主流。此外,平安證券等券商也預(yù)計(jì)房企全年業(yè)績(jī)?nèi)詫⒕S持小幅增長(zhǎng)。
 
龍頭房企萬科上半年?duì)I收略降是4年來首次出現(xiàn)。對(duì)于營(yíng)收下降,萬科解釋稱因?yàn)槌叱傻目⒐ち繉⒓性谙掳肽?,上半年結(jié)算不多。對(duì)于全年業(yè)績(jī),萬科預(yù)期樂觀。中期營(yíng)收下滑明顯的金科股份,也表示因受期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積減少的影響。
 
蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為,房企之間營(yíng)收數(shù)字的差異,主要是因?yàn)槠趦?nèi)可結(jié)算資源多少不同。上半年結(jié)算的資源主要以去年銷售的為主,表現(xiàn)出明顯上漲的也是去年銷售上揚(yáng)的結(jié)果。而這和上半年銷售業(yè)績(jī)高低并沒有太大關(guān)系。
 
同時(shí),房企營(yíng)收增減和凈利水平并不等同。萬科上半年?duì)I收下降,但結(jié)算凈利率與去年持平。宋延慶認(rèn)為,房企普遍存在的還是增收不增利的情況,營(yíng)收上升,但利率水平在下降。
 
【解讀·利潤(rùn)】
 
房企利潤(rùn)率下跌成趨勢(shì)
 
記者統(tǒng)計(jì)的20家龍頭房企半年報(bào)中,有15家的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng),中國(guó)海外發(fā)展以85.5億元的凈利潤(rùn)高舉中國(guó)最賺錢房企榜首,同比大增33.7%,恒大、萬科、世茂緊隨其后,上半年凈利潤(rùn)都超過40億元。
 
從凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度來看,恒大速度最快,同比增速近40%,其次是中海、招商、遠(yuǎn)洋,都錄得了超過30%的正增長(zhǎng);但仍有5家房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)了同比大跌,刨除資產(chǎn)價(jià)格重估后,綠城凈利潤(rùn)跌幅達(dá)60%至6.61億元,金地大跌近50%,上半年凈利僅有1.58億元,創(chuàng)下龍頭房企中報(bào)的利潤(rùn)新低點(diǎn)。
 
值得一提的是,由于項(xiàng)目成本普遍上升、而銷售價(jià)格下跌,今年期入賬的項(xiàng)目利潤(rùn)較低,行業(yè)利潤(rùn)率下跌成為普遍現(xiàn)象。毛利率方面,僅有佳兆業(yè)等少數(shù)房企毛利率出現(xiàn)上升,萬科毛利率跌至21.8%,成為6年來的最低點(diǎn)。
 
綠城金地等觸“紅線”
 
據(jù)蘭德咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示,利潤(rùn)率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì),從2010年起,A股上市房企凈利潤(rùn)率以每年1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度下滑,預(yù)計(jì)到2015年,行業(yè)毛利率將低于30%,平均凈利潤(rùn)率可能踩到10%的紅線。
 
遠(yuǎn)洋董事長(zhǎng)李明此前曾表示,一般來說,20%的毛利率是比較低的,30%則是較高的,而25%在行業(yè)中處于正常水平,按此標(biāo)準(zhǔn),已經(jīng)有不少龍頭房企觸及“紅線”。
 
而今年上半年房企的凈利潤(rùn)率更加“難看”。“盈利明星”中海,中期凈利潤(rùn)率達(dá)到26.3%,位于龍頭房企的前列,但相比2013年同期仍大跌了8%;此外萬科為13.4%,保利為11%,恒大、碧桂園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等多家房企則對(duì)凈利潤(rùn)避而不談。
 
融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁汪孟德在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示,上半年,融創(chuàng)中國(guó)的凈利潤(rùn)率可能只有6%-7%,代表了多數(shù)內(nèi)地房企凈利潤(rùn)率的尷尬情況。
 
【解讀·負(fù)債率】
 
房企負(fù)債率現(xiàn)攀升
 
負(fù)債率攀升成為房企中報(bào)的又一大共性。記者統(tǒng)計(jì)的20家龍頭房企中,除了萬科的負(fù)債率達(dá)到36.4%的優(yōu)秀水平以外,幾乎所有的房企都出現(xiàn)了負(fù)債率的高增長(zhǎng)。
 
其中最驚人的要數(shù)過去兩年間的福建“黑馬”、一直激進(jìn)買地的某房企,2014年中期凈負(fù)債率高達(dá)482.7%,同比大增290%,成為A股負(fù)債率最高的房企。
 
保利地產(chǎn)中期凈負(fù)債率大增23%,達(dá)到118%,不僅是龍頭房企之首,也達(dá)到A股公司中高負(fù)債率的“紅線”,此外,恒大、綠城、華夏幸福等房企負(fù)債率的增幅也同比達(dá)到了20%或以上,凈負(fù)債率達(dá)到90%上下。
 
業(yè)內(nèi)人士指出,值得一提的是,如恒大、碧桂園、佳兆業(yè)等多家在香港上市的內(nèi)地房企,今年都頻頻通過發(fā)行永續(xù)債實(shí)現(xiàn)融資,或借新債還舊債,如果將永續(xù)債算在負(fù)債里,那么上述房企的負(fù)債率還將進(jìn)一步飆高。
 
“房企中報(bào)有一個(gè)共同的趨勢(shì),長(zhǎng)期償債能力下滑、行業(yè)總體杠桿水平快速攀升”,北京中原分析師張大偉表示。
 
中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)了40家房企2014年上半年的財(cái)務(wù)報(bào)告,從成本控制能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、長(zhǎng)、短期償債能力和核心盈利能力五個(gè)方面進(jìn)行了比較,發(fā)現(xiàn)超過50%的房企各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均同比走弱,同時(shí)長(zhǎng)期償債能力下滑的房企占比高達(dá)70%,行業(yè)總體杠桿率在增長(zhǎng),意味著房企以往重資產(chǎn)的模式亟待轉(zhuǎn)型。
 
【解讀·銷售額】
 
“搶跑”房企銷售額勁增
 
在20家房企樣本中,銷售業(yè)績(jī)變化表現(xiàn)出明顯的不同。從數(shù)量上看,12家房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),8家房企銷售業(yè)績(jī)下滑。銷售業(yè)績(jī)?cè)龇畲蟮氖翘┖?,增長(zhǎng)182%;銷售業(yè)績(jī)下滑較大的包括遠(yuǎn)洋和華潤(rùn)兩家。對(duì)此,業(yè)內(nèi)認(rèn)為和整個(gè)市場(chǎng)下滑大背景分不開。華潤(rùn)置地在解釋上半年業(yè)績(jī)下滑時(shí)稱,主要是由于市場(chǎng)因素和新推可售資源減少所致。
 
今年上半年,全國(guó)商品住宅銷售面積4.25億平方米,同比下降7.8%,不過和2012年同期相比仍有20.2%的增長(zhǎng)。而不同企業(yè)的銷售表現(xiàn)也不一樣,萬科、恒大、碧桂園都有比較明顯的增幅。
 
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,房企的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),與其靈活的銷售策略密不可分。諸如北京萬科就表現(xiàn)出明顯的靈活性,在現(xiàn)行調(diào)控政策框架內(nèi)積極銷售。同時(shí),恒大、碧桂園等集中布局三四線城市的房企,銷售額漲幅都超過50%,這和部分三四線城市需求上升有直接關(guān)系。
 
而一些重點(diǎn)布局集中的房企,特別是布局在樓市下行“重災(zāi)區(qū)”的,上半年業(yè)績(jī)就受到較明顯的影響,如綠城、遠(yuǎn)洋等。綠城重點(diǎn)布局的杭州,遠(yuǎn)洋重點(diǎn)布局的杭州、天津、大連,都是庫(kù)存量都比較大、上半年深度觀望的城市,影響了房企上半年銷售業(yè)績(jī)。
 
談到下半年的銷售策略,萬科、華潤(rùn)、龍湖等都重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了諸如“積極銷售”、“推動(dòng)庫(kù)存去化”等關(guān)鍵詞。
 
【解讀·現(xiàn)金流】
 
龍頭房企現(xiàn)金流缺口大
 
為了應(yīng)對(duì)即將支付的到期債務(wù),恒大、保利、碧桂園、中海等龍頭房企手中持有的現(xiàn)金也出現(xiàn)了增長(zhǎng)。截至6月底,恒大所持現(xiàn)金總額640.3億元,連同未動(dòng)用的銀行融資額度503.9億元,集團(tuán)擁有可動(dòng)用資金1144.2億元,恒大現(xiàn)金儲(chǔ)備也達(dá)到了歷史高點(diǎn)。
 
恒大集團(tuán)董事長(zhǎng)許家印表示,這是因?yàn)榧瘓F(tuán)堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略,2014年上半年,集團(tuán)銷售回款突破528億元,下半年還將加快回款速度。
 
但是,也有部分房企,手持現(xiàn)金不足以支付未來一年內(nèi)到期的債務(wù),使得公司對(duì)銷售回款或貸款的需求依賴度較大。
 
除了手持現(xiàn)金外,由于銷售回款減慢,今年房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也不樂觀。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示,上半年滬深兩市146家的上市房企,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?1208億元,而去年同期為-584億元;有107家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐樨?fù)數(shù)。
 
中金公司的數(shù)據(jù)顯示,其重點(diǎn)覆蓋的A股上市公司凈負(fù)債率達(dá)到106%,超越了2008年的高點(diǎn),而在內(nèi)地及香港上市的內(nèi)地房企一年以內(nèi)到期負(fù)債和在手現(xiàn)金之比分別為1.33 倍、1.56倍,僅略低于2008年下半年水平,資金流壓力逐步顯現(xiàn)。
 
中金預(yù)測(cè),由于短期資金流壓力抬頭,在售庫(kù)存創(chuàng)歷史新高,預(yù)期開發(fā)商未來將逐步出現(xiàn)減價(jià)換量行為。
 
【解讀·土地儲(chǔ)備】
 
或變審慎拿地為伺機(jī)抄底
 
“審慎”、“謹(jǐn)慎”幾乎是每家房企在談到拿地策略時(shí)都會(huì)提到的詞匯。相對(duì)于去年,今年上半年房企在拿地策略上的謹(jǐn)慎確實(shí)落在了行動(dòng)上。
 
在16家明確透露了今年和去年上半年新增土地儲(chǔ)備的企業(yè)中,8家房企拿地宗數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。比較有代表性的有萬科、恒大、金地等。
 
談到影響房企上半年拿地?zé)崆榈囊蛩?,多位開發(fā)企業(yè)人士表示這和上半年樓市下行態(tài)勢(shì)、信貸環(huán)境偏緊有關(guān)。
 
對(duì)于下半年土地市場(chǎng),不少房企都流露出尋求抄底的機(jī)會(huì)。中海地產(chǎn)就在中報(bào)中表示,伺機(jī)以低成本加大優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的吸納;金地也認(rèn)為,如果土地市場(chǎng)持續(xù)低迷,可能出現(xiàn)一些合適的投資機(jī)會(huì)。龍湖則認(rèn)為,土地市場(chǎng)雖有冷卻趨勢(shì),然而真正底部機(jī)會(huì)尚未到來。
 
同時(shí),多個(gè)企業(yè)還透露出布局進(jìn)一步向一二線城市傾斜的意向。恒大就表示,項(xiàng)目拓展向一二線城市適度傾斜;保利也稱,未來拓展將聚焦一二線城市、供需關(guān)系良好的三線城市。
 
至于一直專注于一二線城市的融創(chuàng),以及融創(chuàng)入主的綠城,則將聚焦一二線城市進(jìn)行到底。孫宏斌在參加綠城業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)就提到,未來綠城將聚焦一二線城市,慢慢減少在三四線城市的布局。 
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