《經(jīng)濟參考報》記者日前在走訪北京“掛賬村”改造項目時，發(fā)現(xiàn)因補償問題達不成一致，村政府和位于改造范圍內(nèi)的土地承租企業(yè)糾紛不斷，一些村政府更是以“村民自治”的名義試圖強行逼退現(xiàn)有承租人。
我國近幾年正積極推廣舊村改造試點工作。然而，因土地征用引發(fā)的矛盾和沖突也越來越多，一些地方在征地中違規(guī)操作，侵害了農(nóng)民和土地承租企業(yè)的相關(guān)權(quán)利，導(dǎo)致上訪等事件頻繁發(fā)生。多位專家在接受記者采訪時表示，我國現(xiàn)有的土地征用過程中缺乏公開有效的聽證制度，補償談判中缺乏獨立科學(xué)的評估機構(gòu)，糾紛發(fā)生后，農(nóng)民和企業(yè)缺乏司法救助和申訴渠道，極易激發(fā)矛盾，因此建議要逐漸完善這些缺失的機制，更好地保護相關(guān)方的利益。
民企騰退遭遇“村民自治”
2010年初，北京市公布了50個“掛賬村”改造項目，海淀區(qū)四季青地區(qū)振興社區(qū)也在其中。當(dāng)年6月，振興村委會向駐地所在企業(yè)發(fā)出通知，要求企業(yè)于當(dāng)年9月底之前全部騰退完畢。2011年初，振興村委會張貼公告，宣布拆遷改造范圍，要求在此范圍內(nèi)的農(nóng)戶于5月下旬之前簽訂拆遷補償協(xié)議，而對于范圍內(nèi)的企業(yè)如何進行補償，該公告并未涉及。
這50個“掛賬村”，是指包括海淀區(qū)唐家?guī)X村、豐臺區(qū)夏家胡同等50個衛(wèi)生環(huán)境臟亂、社會治安秩序較亂、群眾安全感不高的村莊。按照北京市政府確定的“先難后易”的城鄉(xiāng)結(jié)合部整治改造原則，將這50個村莊列入了市級掛賬整治督辦重點。
四季田園食品有限公司正是位于振興地區(qū)的一家民營企業(yè)，該公司于1996年與振興林工商公司簽訂土地租賃協(xié)議，租賃振興社區(qū)十王墳村原二隊隊部舊址，共五畝地，租期30年，至2026年到期。簽訂協(xié)議后，四季田園公司自籌資金，在這塊土地上建筑廠房，辦起了食品工廠。
接到騰退通知后，四季田園公司退掉了訂單，開始和振興一方商談拆遷補償事宜，并準(zhǔn)備搬走，可讓四季田園公司法人代表任長茹沒有想到的是，對方表示只愿意退回這幾年交的租金，外加部分搬遷費，算下來不過60萬元，而據(jù)任長茹測算，企業(yè)停工帶來的損失則在1500萬-2000萬元左右。后來經(jīng)過任長茹多方斡旋，振興一方將擬補償數(shù)額提高到了300萬元，并表示一分錢也不會再多了。
負(fù)責(zé)項目的振興公司副總經(jīng)理告訴任長茹，上頭說了，“你們各家各戶，誰的孩子誰抱走”。振興社區(qū)是村民自治，說給多少錢就給多少錢，即便是一分錢不給，也沒有任何問題。
村里決定給你多少就是多少
據(jù)了解，50個“掛賬村”宅基地占地約12平方公里，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地約13平方公里，涉及農(nóng)民約14萬人、居民約4.2萬人。在四季青地區(qū)振興社區(qū)，項目安排了農(nóng)民搬遷安置用地約6 .7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約14.07萬平方米。
任長茹沒有接受振興一方的補償條件，雙方補償商談達不成一致，此事也就此擱置下來。就在此間，振興社區(qū)“掛賬村”改造項目已經(jīng)轟轟烈烈啟動了，一座座樓房拔地而起，村民們紛紛撤離上了樓。
讓任長茹不解的是，作為政府行為，為何沒有統(tǒng)一公開的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，振興社區(qū)反復(fù)提出的村民自治，即“村里決定給你多少，就是多少”的說法，也明顯不能說服她。但此后的幾次協(xié)商也均無果而終。
按《中華人民共和國村民委員會自治法》第24條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理”，其中第7款“征地補償費的使用、分配方案”，也包括在需要經(jīng)過村民會議討論決定才能實施的范圍之內(nèi)。在任長茹看來，即使是按村民自治的說法，振興社區(qū)的行為也有問題，他們從來沒有公布過任何所謂經(jīng)過村民會議討論決定的征地補償費的使用、分配方案，也沒有證據(jù)證明就有關(guān)征地補償費的分配方案召開過村民全體會議。
就雙方的這些爭議，《經(jīng)濟參考報》記者日前走訪了目前負(fù)責(zé)振興社區(qū)“掛賬村”改造項目的振興公司。
振興公司一位副總告訴記者，現(xiàn)在確實沒有一個所謂的統(tǒng)一補償標(biāo)準(zhǔn)，“誰的孩子誰抱走”也確實是“上面”（指負(fù)責(zé)四季青地區(qū)掛賬村改造的總公司）下達的精神，正如字面意思，之前收了企業(yè)多少錢，就退回多少錢。在這個前提下，振興社區(qū)通過招投標(biāo)引入評估公司，專門負(fù)責(zé)出具評估報告。
據(jù)記者多方了解，打著“村民自治”這張招牌和承租人協(xié)商征用的現(xiàn)象在北京市這一輪“掛賬村”改造中并非個例，而幾乎每一處都發(fā)生了糾紛。
專家表示應(yīng)完善聽證機制
針對振興社區(qū)方面的回應(yīng)，《經(jīng)濟參考報》記者采訪了多位專業(yè)律師，他們均表示，“掛賬村”改造涉及的土地征用項目的本質(zhì)是搬遷而非法律規(guī)定的拆遷或征收，四季田園公司和振興社區(qū)爭執(zhí)的關(guān)鍵點在于這是一個合同糾紛，而振興社區(qū)方面一直顧左右而言他，并未明白自己在征地時需要履行的法律義務(wù)。
“此次事件的實質(zhì)是，在合同履行期間，一方單方面要與另一方解除合同。”北京安朗律師事務(wù)所律師李巖表示，由于時間跨度大及所簽合同的不周全，雙方可能對拆遷或解除合同的條款約定不清，在法律實踐中，還需要根據(jù)合同法的基本原則及相關(guān)條款確定雙方責(zé)任和義務(wù)。
“很簡單，你把地租給我，我在地上蓋了房子用于生產(chǎn)經(jīng)營，租期還沒到，現(xiàn)在你要解除合同，就應(yīng)當(dāng)賠償我建房的損失、裝修的損失、設(shè)備的損失等等。但是這些賠償在性質(zhì)上不屬于征地拆遷補償，而是一方因合同解除遭受到的實際損失。”李巖說。
在李巖看來，振興社區(qū)以村民自治為由提出讓企業(yè)搬離，說明他們很有可能沒有政府頒發(fā)的房屋拆遷許可證。按照北京市其他“掛賬村”改造涉及的企業(yè)搬遷的經(jīng)驗來看，這類不屬于法律規(guī)定的征收或拆遷項目，都是由基層政府找到相關(guān)企業(yè)，由該企業(yè)與改造范圍內(nèi)的企業(yè)商談補償事項，在商談過程中絕大部分都是平等自愿的。如果振興社區(qū)想讓企業(yè)搬離，應(yīng)當(dāng)給予企業(yè)合理的補償。
另一位律師王勇告訴記者，四季田園公司的土地承包關(guān)系是合法的，一般而言，企業(yè)搬遷的賠償遠遠高于居民住宅的賠償，因為還會包括設(shè)備安裝費用等，因此振興社區(qū)提出的“誰的孩子誰抱走”是違法的，退還剩余的承包金以及合理的補償都是他們應(yīng)盡的法律義務(wù)，而他們僅希望通過退還原來的承包金就促成搬遷顯失公平，不符合合同精神。
李巖還表示，雙方如果不能就補償達成一致意見，四季田園公司可以通過法院訴訟的方式解決雙方爭議，以振興社區(qū)違反合同約定為由要求其賠償因振興社區(qū)不能繼續(xù)履行合同給自己造成的損失。
多位專家在接受記者采訪時表示，我國現(xiàn)有的土地征用過程中缺乏公開有效的聽證制度，補償談判中缺乏獨立科學(xué)的評估機構(gòu)，糾紛發(fā)生后，農(nóng)民和企業(yè)缺乏司法救助和申訴渠道，極易激發(fā)矛盾，因此建議要逐漸完善這些缺失的機制，更好地保護相關(guān)方的利益。
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