河北邯鄲,一個中心城區(qū)人口100多萬的地級市,突然被曝樓市危局。
來自邯鄲多個業(yè)內(nèi)人士的消息顯示,當(dāng)?shù)佚堫^開發(fā)商金世紀(jì)地產(chǎn)董事長史虞豹兩個月前跑路,至今下落不明。他身后留下的,是十幾億的民間集資黑洞。
金世紀(jì)地產(chǎn)推翻了邯鄲房地產(chǎn)界的多米諾骨牌。據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門查明,邯鄲多家房地產(chǎn)企業(yè)均參與高利貸融資,所涉金額高達(dá)93億,邯鄲房企民間借貸的風(fēng)險集中地浮出水面。
按照邯鄲普遍的高達(dá)20%到30%的民間借貸利率,房價的年度漲幅至少要與此比例保持同步,方能保證開發(fā)商支付利息。然而,近兩年來,邯鄲的房價增長已經(jīng)十分乏力。
業(yè)內(nèi)人士指出,邯鄲的樓市危局或意味著以民間借貸為主的地產(chǎn)金融風(fēng)險已經(jīng)進(jìn)入了集中暴露期。
本地龍頭的倒下
7月上旬,金世紀(jì)地產(chǎn)貼出三則公告,金世紀(jì)地產(chǎn)投資者稱公司將“暫時停止財務(wù)往來結(jié)算”、“進(jìn)行債權(quán)債務(wù)審核清理”以及停止支付客戶商鋪拍賣押金、補償款和租金及前期利息。
隨后,關(guān)于金世紀(jì)地產(chǎn)實際控制人卷款潛逃的消息在投資者間傳得沸沸揚揚,但記者未能證實。7月底,數(shù)百位業(yè)主上街維權(quán),邯鄲市政府牽頭成立“政府幫扶金世紀(jì)工作組”,以幫助解決金世紀(jì)地產(chǎn)集資和債務(wù)違約等問題。
負(fù)責(zé)金世紀(jì)地產(chǎn)相關(guān)審核工作的一位工作人員介紹,2006年起,金世紀(jì)開始向內(nèi)部員工以無抵押純借貸形式融資,承諾的月息從2分到3.5分不等。
據(jù)官方網(wǎng)站顯示,金世紀(jì)地產(chǎn)成立于2000年,目前,集團下屬有邯鄲、臨沂、蘇州、重慶、鄭州、斐濟房地產(chǎn)等分公司,除邯鄲本部外,其他各地分公司的開設(shè)時間主要集中在2008年之后。
上述公司人員介紹,隨著金世紀(jì)的擴張,開發(fā)的項目越來越多,其集資借貸的利息也越來越高,最開始只有投資500萬以上才給月息3分,后來只要投資100萬以上,月息就高達(dá)3分,并且,借貸范圍也從內(nèi)部員工開始擴展出去。
記者了解到,除了無抵押借貸外,金世紀(jì)地產(chǎn)還以商鋪拍賣、商鋪抵押等形式向投資者融資,其承諾的年回報率均在20%以上,合同期限為5年到10年不等。合約期滿后,金世紀(jì)承諾按照投資金額加成20%的價格進(jìn)行商鋪回購。
有了解邯鄲當(dāng)?shù)孛耖g集資情況的知情者表示,金世紀(jì)基本包括了邯鄲當(dāng)?shù)貛缀跛械募Y借貸形式,許諾給投資者高利息和高投資回報率,投資者很難抵擋誘惑。在金世紀(jì)之后,邯鄲的其他開發(fā)商也紛紛效仿。
不過,隨著龍頭的倒下,此前一些尚在苦苦支撐的涉及民間集資的開發(fā)商也開始拒付利息,危機發(fā)酵。
事實上,早在7月1日,邯鄲另一家較大的開發(fā)商卓峰房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始停止付息。隨著追要本息的人越來越多,事情逐漸演變?yōu)轫椖客９ぁ⒐景c瘓、法定代表人失聯(lián)。目前,卓峰房地產(chǎn)的法定代表人馬海晨已取保候?qū)彙?/div>
據(jù)邯鄲市打擊和處置非法集資領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人介紹,領(lǐng)導(dǎo)小組通過對主城區(qū)有項目的141家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查,發(fā)現(xiàn)32家企業(yè)存在非法集資和高息吸儲行為,涉及金額達(dá)93億元。
受此事件影響,邯鄲的樓市幾乎出現(xiàn)了“停滯”,多個項目停工,出現(xiàn)爛尾,多個售樓處停售,市民更是稱不敢買房,害怕開發(fā)商攜款潛逃。
泡沫累積:民間借貸“看上去很美”
按照邯鄲普遍的高達(dá)20%到30%的民間借貸利率,房價的年度漲幅至少要與此比例保持同步,方能保證開發(fā)商支付利息。
然而,近兩年來,邯鄲的房價增長已經(jīng)十分乏力。數(shù)據(jù)顯示,2012年,邯鄲商品房的成交均價達(dá)到了4760元/平方米,而今年8月,其月成交均價也僅為4900元/平方米。
房價增長乏力的背后,是幾近畸形的供求關(guān)系。據(jù)邯鄲當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究機構(gòu)人士分析,邯鄲在售和預(yù)售的商品房項目共約3480萬平方米。而2013年,邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米,以此測算,當(dāng)?shù)厣唐贩看媪啃枰?0年。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,在邯鄲以及類似的三四線城市,供應(yīng)絕對過剩,城鎮(zhèn)化的速度又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期,導(dǎo)致去化速度明顯跟不上。
在這場不顧市場需求的房地產(chǎn)大躍進(jìn)中,邯鄲地方政府對房地產(chǎn)的高度依賴起了推波助瀾的作用。
邯鄲市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年上半年,全市房地產(chǎn)投資額為180.8億元,占固定投資總額1322.2億元的約14%;上半年,土地出讓收入加上相關(guān)稅收,當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)收入占其財政收入的40%左右。
上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析,除增加財政收入外,一些三四線城市的土地出讓還承載著產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入的功能,這更增加了地方政府推地的熱情,但邯鄲的人口可能更多流向了周邊的北京、天津、石家莊等地,發(fā)展本地產(chǎn)業(yè)的訴求不達(dá)預(yù)期。
張大偉分析,如此大規(guī)模的非法民間集資,地方政府不可能不知情,很可能部分公務(wù)員也參與其中,在三四線城市,財富人群恰恰是以國企員工和公務(wù)員為主。地方政府的監(jiān)管缺失也是造成事態(tài)嚴(yán)重的一大原因。據(jù)一位受損投資者稱,在今年8月23日停止如約付息后,邯鄲思特利仍通過競拍獲得了新的土地。
而民間高息借貸之所以在三四線城市大行其道,主要原因是三四線城市房企融資渠道的受阻。
近年來,房地產(chǎn)調(diào)控升級,銀行貸款越來越受限,三四線城市開發(fā)商首當(dāng)其沖。眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)向了成本更高的信托、私募等融資渠道。近期渣打銀行一份關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)研報告顯示,近幾個月來,信托貸款成本出現(xiàn)顯著上升,高達(dá)17.6%。
盡管成本高昂,信托、私募等仍然只是發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)的“專利”,對于金融欠發(fā)達(dá)的中小城市而言,開發(fā)商最有效的融資渠道仍然是最古老的民間借貸。
廣州一位大型開發(fā)商人士坦言,去年底至今,公司已經(jīng)收到很多個三四線中小房企的收購請求。但是打開其資產(chǎn)包一看,大多數(shù)是低效資產(chǎn);而且,很多公司負(fù)債情況錯綜復(fù)雜,其中不乏高利貸。
在房價上漲的市場中,民間借貸是一個“看上去很美”的游戲,開發(fā)商獲取發(fā)展資金,民眾享受高額回報,皆大歡喜;而一旦樓市出現(xiàn)低迷,量價增長一齊放緩,開發(fā)商難以回籠資金,危局很快出現(xiàn)。
三四線城市之憂
邯鄲的情況,是部分中小城市的地產(chǎn)生態(tài)縮影。張大偉指出,三四線城市或多或少都存在類似的問題,地方政府土地依賴嚴(yán)重,經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展,供應(yīng)過剩的問題暴露,遇上樓市低迷,開發(fā)商資金鏈緊張,背后的民間高息借貸風(fēng)險容易暴露。
事實上,在今年樓市的調(diào)整期中,開發(fā)商牽涉其中的民間借貸糾紛案件已經(jīng)在大幅增加。
今年5月,廣東惠州開發(fā)商
光耀地產(chǎn)曝出破產(chǎn)傳聞,其導(dǎo)火索亦是民間高利貸。
光耀地產(chǎn)董事長郭耀名對記者說,其多年累積的高利貸債務(wù)已達(dá)十幾億,是拖垮公司的罪魁禍?zhǔn)住?/div>
同是5月,福建龍巖天成集團董事長黃水木失聯(lián),在其公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的多年時間里,長期以2分至5分不等的利息從民間獲得融資,登記的受損債權(quán)人達(dá)200余人。
另外,在今年潛逃至境外的還有廣西柳州正菱集團董事局主席廖榮納,正菱集團發(fā)跡于裝備機械,2008年大舉進(jìn)入地產(chǎn)投資領(lǐng)域。潛逃后,廖榮納被曝留下近百億債務(wù),其中民間融資就達(dá)30多億元。
2013年底,世聯(lián)行董事長陳勁松就曾對記者說,中國房地產(chǎn)市場雖整體不存在泡沫,但在部分城市存在類似鄂爾多斯的地方樓市泡沫破裂的風(fēng)險。
相關(guān)金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)人近期表示,當(dāng)前非法集資風(fēng)險總體可控,但處于多發(fā)狀態(tài),尤其是房地產(chǎn)等領(lǐng)域進(jìn)入風(fēng)險集中釋放期,涉及案件明顯增多。
張大偉預(yù)測,如果資金持續(xù)緊張的話,不排除未來會有更多類似的違約事件發(fā)生。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強則相對樂觀,他指出,類似的已經(jīng)爆發(fā)出來的事情會對其他開發(fā)商有一定的警示作用。為了確?；鼗\資金,開發(fā)商在營銷策略上應(yīng)該更積極靈活,以確保企業(yè)生存為第一前提。
另外他指出,目前出臺的一些資金鏈政策的微調(diào),更多地有利于品牌房企,中小企業(yè)難以獲得實質(zhì)性的利好,因此長期來看,更應(yīng)該確立穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格,財務(wù)杠桿不宜過大。
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