房貸新政重塑樓市利益格局

2014年10月08日 09:29
來源:經(jīng)濟(jì)參考報
央行及銀監(jiān)會日前下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,這一重大的房地產(chǎn)信貸政策不僅會引發(fā)房地產(chǎn)市場利益關(guān)系的激烈博弈,也將形成國內(nèi)房地產(chǎn)市場新的利益格局。
 
《通知》的出臺,可以從以下幾個方面來看國內(nèi)房地產(chǎn)市場利益關(guān)系的博弈。
 
首先,央行與地方官員的博弈。今年以來的中國住房市場,隨著住房銷售急劇下降及住房庫存快速增加、房價有些許下跌,它對地方經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力及地方土地財政的風(fēng)險越來越大。因此,從五六月開始,地方政府紛紛放松限購政策,并要求商業(yè)銀行放松住房信貸來釋放住房需求,但是由于地方政府對于住房信貸優(yōu)惠政策沒有管轄權(quán),商業(yè)銀行并沒有對地方政府政策放松聞風(fēng)起舞,所以地方政府政策出招后對市場起到的作用十分有限。
 
在這種情況下,地方政府不得不聯(lián)合起來逼迫中央要求央行出招??梢哉f,《通知》可能就是在這種過招中出臺。從《通知》內(nèi)容來看,基本上改變央行一向以來支持真正居住消費(fèi)遏制住房投機(jī)投資需求的原則,而是把居住消費(fèi)過于泛化,并希望通過過度優(yōu)惠的住房信貸政策來刺激過于泛化的居住消費(fèi),以此來滿足住房“去庫存化”的要求。
 
其次,對于《通知》設(shè)定的住房信貸優(yōu)惠政策,國內(nèi)商業(yè)銀行有沒有意愿來接招。當(dāng)前國內(nèi)金融市場條件與2008年不可同日而語,不僅利率水平全面提升,銀行一年期理財產(chǎn)品的利率基本在5厘以上,而且銀行的長期負(fù)債占比較高,商業(yè)銀行可投放的資金不是太多。面對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的巨大風(fēng)險,國內(nèi)商業(yè)銀行要全面執(zhí)行《通知》按揭優(yōu)惠條款意愿不會太高。因為,商業(yè)銀行這樣做使得銀行的利潤消失,而且也讓銀行面臨較大風(fēng)險。
 
第三,房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者的利益博弈?!锻ㄖ烦雠_之后,房地產(chǎn)開發(fā)商不僅在輿論上左右住房市場,大叫房價還會上漲,要購買住房者盡早進(jìn)入市場,而且有些房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始上調(diào)房價。他們就是通過這兩個方面來影響房地產(chǎn)市場預(yù)期。開發(fā)商知道,只要預(yù)期轉(zhuǎn)變,房價隨之上漲,住房投機(jī)投資者就會涌入市場。
 
不過,當(dāng)前國內(nèi)住房市場的情況與早幾年有不少差別,投機(jī)投資者要涌入住房市場估計會比以前慎重。原因在于,一是房價持續(xù)上漲十幾年,不少地方的房價漲到天上去了而不是在人間;二是住房的供過于求隨處可見;三是現(xiàn)在能夠進(jìn)入住房市場投機(jī)投資者一般手上都有住房存貨;四是這些住房投資投機(jī)者盡管沒有經(jīng)歷過血與火的洗禮,但是住房投資的風(fēng)險會有所了解,并非為他人隨意忽悠。針對這些情況,房地產(chǎn)開發(fā)商與住房投機(jī)投資者利益博弈會十分激烈。
 
第四,住房投機(jī)投資者之間的利益博弈。這種博弈主要表現(xiàn)為前一期住房購買者如何以更高的價格讓下一波的購買者來接手,而不是讓自己成為最后的接棒者。對于中國的住房市場來說,《通知》出臺之后,即使會讓市場回光返照,也將是十分短期的。從中長期來看,國內(nèi)住房市場所面臨的風(fēng)險越來越大,這個巨大的房地產(chǎn)泡沫是什么時候破滅誰也不知道,但肯定會破滅。在這場利益格局的重組中,隨著房價越來越高,最大的輸家將是沒有支付能力進(jìn)入市場的真正住房消費(fèi)者。最大贏家是地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商,因為他們既可把巨大的風(fēng)險掩蓋起來及轉(zhuǎn)移出去,也可重新獲得暴利。至于投資投機(jī)者結(jié)果如何則相當(dāng)不確定,因為他們不知道自己是否會成為這個巨大房地產(chǎn)泡沫的最后接棒者。
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