央行及銀監(jiān)會日前下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，這一重大的房地產(chǎn)信貸政策不僅會引發(fā)房地產(chǎn)市場利益關(guān)系的激烈博弈，也將形成國內(nèi)房地產(chǎn)市場新的利益格局。

 

《通知》的出臺，可以從以下幾個方面來看國內(nèi)房地產(chǎn)市場利益關(guān)系的博弈。

 

首先，央行與地方官員的博弈。今年以來的中國住房市場，隨著住房銷售急劇下降及住房庫存快速增加、房價有些許下跌，它對地方經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力及地方土地財政的風(fēng)險越來越大。因此，從五六月開始，地方政府紛紛放松限購政策，并要求商業(yè)銀行放松住房信貸來釋放住房需求，但是由于地方政府對于住房信貸優(yōu)惠政策沒有管轄權(quán)，商業(yè)銀行并沒有對地方政府政策放松聞風(fēng)起舞，所以地方政府政策出招后對市場起到的作用十分有限。

 

在這種情況下，地方政府不得不聯(lián)合起來逼迫中央要求央行出招?？梢哉f，《通知》可能就是在這種過招中出臺。從《通知》內(nèi)容來看，基本上改變央行一向以來支持真正居住消費(fèi)遏制住房投機(jī)投資需求的原則，而是把居住消費(fèi)過于泛化，并希望通過過度優(yōu)惠的住房信貸政策來刺激過于泛化的居住消費(fèi)，以此來滿足住房“去庫存化”的要求。

 

其次，對于《通知》設(shè)定的住房信貸優(yōu)惠政策，國內(nèi)商業(yè)銀行有沒有意愿來接招。當(dāng)前國內(nèi)金融市場條件與2008年不可同日而語，不僅利率水平全面提升，銀行一年期理財產(chǎn)品的利率基本在5厘以上，而且銀行的長期負(fù)債占比較高，商業(yè)銀行可投放的資金不是太多。面對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的巨大風(fēng)險，國內(nèi)商業(yè)銀行要全面執(zhí)行《通知》按揭優(yōu)惠條款意愿不會太高。因為，商業(yè)銀行這樣做使得銀行的利潤消失，而且也讓銀行面臨較大風(fēng)險。

 

第三，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者的利益博弈?！锻ㄖ烦雠_之后，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅在輿論上左右住房市場，大叫房價還會上漲，要購買住房者盡早進(jìn)入市場，而且有些房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始上調(diào)房價。他們就是通過這兩個方面來影響房地產(chǎn)市場預(yù)期。開發(fā)商知道，只要預(yù)期轉(zhuǎn)變，房價隨之上漲，住房投機(jī)投資者就會涌入市場。

 

不過，當(dāng)前國內(nèi)住房市場的情況與早幾年有不少差別，投機(jī)投資者要涌入住房市場估計會比以前慎重。原因在于，一是房價持續(xù)上漲十幾年，不少地方的房價漲到天上去了而不是在人間；二是住房的供過于求隨處可見；三是現(xiàn)在能夠進(jìn)入住房市場投機(jī)投資者一般手上都有住房存貨；四是這些住房投資投機(jī)者盡管沒有經(jīng)歷過血與火的洗禮，但是住房投資的風(fēng)險會有所了解，并非為他人隨意忽悠。針對這些情況，房地產(chǎn)開發(fā)商與住房投機(jī)投資者利益博弈會十分激烈。

 

第四，住房投機(jī)投資者之間的利益博弈。這種博弈主要表現(xiàn)為前一期住房購買者如何以更高的價格讓下一波的購買者來接手，而不是讓自己成為最后的接棒者。對于中國的住房市場來說，《通知》出臺之后，即使會讓市場回光返照，也將是十分短期的。從中長期來看，國內(nèi)住房市場所面臨的風(fēng)險越來越大，這個巨大的房地產(chǎn)泡沫是什么時候破滅誰也不知道，但肯定會破滅。在這場利益格局的重組中，隨著房價越來越高，最大的輸家將是沒有支付能力進(jìn)入市場的真正住房消費(fèi)者。最大贏家是地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商，因為他們既可把巨大的風(fēng)險掩蓋起來及轉(zhuǎn)移出去，也可重新獲得暴利。至于投資投機(jī)者結(jié)果如何則相當(dāng)不確定，因為他們不知道自己是否會成為這個巨大房地產(chǎn)泡沫的最后接棒者。