剛過(guò)去的“十一”黃金周，除了房企積極展開(kāi)促銷(xiāo)增加供應(yīng)，政策面也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖催谷加力。9月30日下午央行正式出臺(tái)“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政，除首套房貸款利率調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍外，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的購(gòu)房者執(zhí)行首套房貸款政策。對(duì)已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施城市擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的購(gòu)房者，也放開(kāi)限貸，首付款比例和貸款利率由銀行審慎把握。受此利好消息鼓舞，不少房企表示歡迎，并樂(lè)觀看待十月“黃金周”假期市場(chǎng)表現(xiàn)。而眾多持幣待購(gòu)的購(gòu)房者也表示了歡迎，新政策加強(qiáng)了他們近期出手置業(yè)的信心。

為應(yīng)對(duì)黃金周旺季，眾多樓盤(pán)做足了功夫。除了選擇在國(guó)慶節(jié)當(dāng)天開(kāi)售外，不少樓盤(pán)也舉辦文娛活動(dòng)、投資講座來(lái)聚集人氣，推動(dòng)認(rèn)購(gòu)。而從記者在各區(qū)巡城踩盤(pán)所見(jiàn)，樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)氣氛冷熱相間，有樓盤(pán)熱銷(xiāo)，也有樓盤(pán)表現(xiàn)較為淡靜。從黃金周假期成交表現(xiàn)看，部分樓盤(pán)受新政利好明顯，再加上前期價(jià)格下調(diào)，7天假期銷(xiāo)售量接近甚至好于9月成交。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可見(jiàn)，10月6日-12日廣州全市網(wǎng)簽1679套，環(huán)比上上周771套，大漲118%。不但剛需產(chǎn)品在房貸放開(kāi)的利好刺激下成交大幅上漲，豪宅成交也出現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

而合富輝煌分析觀點(diǎn)指出，假期前夕的利好，以及前期價(jià)格調(diào)整到位，黃金月部分樓盤(pán)呈現(xiàn)明顯的回升態(tài)勢(shì)，但這種回升僅僅相對(duì)前期的持續(xù)低迷，對(duì)于黃金月而言，依然是成色不足，預(yù)計(jì)10月成交量十區(qū)為60多萬(wàn)平方米。

終結(jié)買(mǎi)家觀望情緒

來(lái)廣州工作已經(jīng)幾年的趙先生剛剛在蘿崗區(qū)看上一套80多平方米的單位，他對(duì)記者表示，由于現(xiàn)在市場(chǎng)促銷(xiāo)多，科學(xué)城房?jī)r(jià)也降了不少，差不多是入市時(shí)機(jī)了，但首套房貸優(yōu)惠比較少，并且公積金貸款又很難申請(qǐng)，這讓手頭資金較為緊張的他感到有點(diǎn)苦惱。而眼下央行首套房貸新政出臺(tái)，“簡(jiǎn)直是個(gè)天大的好消息”。對(duì)于打算最近出手的剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，首套房貸利率將可以享受七折優(yōu)惠，來(lái)得正當(dāng)其時(shí)。

而對(duì)于改善型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，新政策改變了以往對(duì)購(gòu)房貸款次數(shù)的限制，只要已供完房貸的再買(mǎi)第二套房也按首套房貸，這意味著減少了不少購(gòu)房支出。家住廣州海珠區(qū)的周小姐此前已擁有兩套房產(chǎn)，但兩套房子面積都太小，計(jì)劃再換套更新更大的房子。原本他們家已經(jīng)使用過(guò)兩次貸款，無(wú)法再向銀行申請(qǐng)貸款。要買(mǎi)新房，賣(mài)掉兩套舊房，才能湊足全部房款。而新政出臺(tái)后，已沒(méi)有供房貸的周小姐要買(mǎi)房，只需要賣(mài)掉一套房子，保留一套房子。這樣她一家既有購(gòu)房資格，也擁有貸款資格，甚至可以享受房貸利率優(yōu)惠。

房貸新政令不少購(gòu)房者感到歡欣鼓舞，而業(yè)界也對(duì)后市積極評(píng)價(jià)。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)廣州高級(jí)分析師肖文曉表示，房貸新政進(jìn)一步明確了利率市場(chǎng)化的方向，把首付和利率的自主權(quán)交還給銀行，由銀行去決定購(gòu)房者的首付和利率應(yīng)該是多少，政策不再一刀切。也就是說(shuō)，如果銀行認(rèn)定符合資格的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，有可能在買(mǎi)第三、第四套房時(shí)，在首付和利率上給予優(yōu)惠。

促成交效果“錦上添花”

央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政的消息給黃金周樓市帶來(lái)怎樣的利好影響？頤和地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心品牌總監(jiān)劉更新對(duì)記者表示，頤和目前在售的兩個(gè)主要項(xiàng)目都是剛需盤(pán)，房貸新政出臺(tái)對(duì)于項(xiàng)目的銷(xiāo)售肯定是件好事，一線銷(xiāo)售同事都很高興。但至于對(duì)國(guó)慶黃金周成交的具體影響還有待觀察。“我們之前的國(guó)慶銷(xiāo)售計(jì)劃已經(jīng)全部做好了，在節(jié)前一天公布這個(gè)消息，立竿見(jiàn)影的效果可能沒(méi)那么明顯，因?yàn)殂y行具體落實(shí)執(zhí)行新政細(xì)則還要時(shí)間，對(duì)我們黃金周幾天假期的銷(xiāo)售將會(huì)是‘錦上添花’。”劉更新對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)也表示了樂(lè)觀。“很多原來(lái)觀望的買(mǎi)家，還有原來(lái)不符合購(gòu)房條件，現(xiàn)在又受惠新政的買(mǎi)家，我們都會(huì)積極聯(lián)系他們，盡快協(xié)助他們出手置業(yè)。”

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則表示，房貸新政將為市場(chǎng)帶來(lái)利好。不少城市在放開(kāi)限購(gòu)之后，仍然需要金融的支持，買(mǎi)樓需要有款可放，有款可貸。他表示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交會(huì)更加活躍，發(fā)展商也會(huì)積極出貨，成交量會(huì)上升，但不會(huì)暴漲。因?yàn)檫@只是將之前收緊的信貸政策放松而已，并不是放開(kāi)限購(gòu)等鼓勵(lì)性政策。

今年以來(lái)，廣州樓市價(jià)格處在一個(gè)不斷調(diào)整的過(guò)程，不少成交熱點(diǎn)區(qū)域如蘿崗、增城、番禺等房?jī)r(jià)都出現(xiàn)不同程度回調(diào)，對(duì)于部分持幣待購(gòu)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，暫時(shí)觀望也在于選擇最好的入市時(shí)機(jī)。而隨著“金九銀十”旺季來(lái)臨，在開(kāi)發(fā)商充分降價(jià)促銷(xiāo)的同時(shí)，房貸新政策的公布，也意味著出手置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。

區(qū)域表現(xiàn)冷熱不均

在增城，保利、香江、合景等品牌開(kāi)發(fā)商推新低價(jià)出售，或推特價(jià)單位促銷(xiāo)，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。位處增城的保利東江首府，國(guó)慶期間推出了194套洋房，面積區(qū)間在127-163平方米，毛坯均價(jià)為9000元/平方米，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示130平方米的戶(hù)型最受歡迎，至中午成交約三成單位。據(jù)銷(xiāo)售人員透露，其中屬于第二套房置業(yè)的買(mǎi)家大概占5成，由于開(kāi)發(fā)商推出了一次性付款九五折優(yōu)惠，大多數(shù)買(mǎi)家都選擇了一次性付款。

科學(xué)城也是廣州樓市成交的熱點(diǎn)區(qū)域，而在“十一”當(dāng)天，不少樓盤(pán)都推出特價(jià)單位，以特別折扣吸引買(mǎi)家出手。蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)推出約50套特價(jià)單位，位于科學(xué)城新黃浦區(qū)政府旁的新福港鼎峰，128套新推售單位在上午10點(diǎn)已成交七成，其主力戶(hù)型為80多平方米的三房單位，很受剛需買(mǎi)家歡迎。由于帶裝修均價(jià)為1.85萬(wàn)元/平方米，較前一期產(chǎn)品的售價(jià)輕微下調(diào)，也吸引了不少市區(qū)買(mǎi)家前來(lái)置業(yè)。由于9月蘿崗區(qū)項(xiàng)目調(diào)價(jià)到位，成交量基本穩(wěn)定在6萬(wàn)平方米。受“限購(gòu)、限貸”放松吹風(fēng)利好，“十一”黃金周期間，90%以上項(xiàng)目假期成交量超9月全月。

相比之下，中心城區(qū)整體市場(chǎng)淡，部分上門(mén)量提高但暫未形成成交，中心區(qū)西片及個(gè)別樓盤(pán)銷(xiāo)售良好，少數(shù)樓盤(pán)推特價(jià)單位，降幅不乏20%，銷(xiāo)售好。中心六區(qū)共計(jì)推新2600多套，原荔灣、城西-金沙洲、原芳村貨量較多都超過(guò)400套，黃埔中心板塊供應(yīng)主要來(lái)自中鼎君和名城。新政后金沙洲三大剛需盤(pán)成交增長(zhǎng)最明顯，如保利西海岸以限購(gòu)放松的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外銷(xiāo)售，吸納了不少原來(lái)沒(méi)有購(gòu)房資格的客戶(hù)。

對(duì)比東部區(qū)域的熱鬧場(chǎng)面，番禺、南沙等樓市供應(yīng)大區(qū)表現(xiàn)顯得相對(duì)溫和。不少樓盤(pán)并未選擇在今日開(kāi)售，更多地是舉辦各類(lèi)社區(qū)活動(dòng)聚集人氣。根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)人士的分析，由于節(jié)前央行出臺(tái)“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政，為市場(chǎng)帶來(lái)利好，有望終結(jié)市場(chǎng)觀望情緒。而相關(guān)利好效果具體落地，還需要一段時(shí)間消化，因此也不急于在目前急于降價(jià)出貨。從目前市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈看，房?jī)r(jià)走向是否已經(jīng)到“底”仍待觀察，而買(mǎi)家的“抄底價(jià)”購(gòu)房心態(tài)將為市場(chǎng)成交帶來(lái)多少的爆發(fā)效果，也有待檢驗(yàn)。