本年度4月下旬以來，地方與中央與地方相繼出臺了一系列樓市救市措施，近期市場成交也趨于活躍，但這并未能改變房價已經(jīng)連續(xù)7個月下跌的現(xiàn)實。
此前的系列觀察中，業(yè)內(nèi)人士從供給與需求、救市政策、衰退周期測算等角度，初步說明中國房地產(chǎn)市場的衰退格局已經(jīng)確立，就房地產(chǎn)市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處于一個量變向質變的轉變關鍵時點。再結合海外的歷史經(jīng)驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號，從人口結構來看，2015年樓市或動蕩。
購買的主力軍規(guī)模在減小
1963年以來政府的基調(diào)是控制人口增長，上海市政府參事、上海社科院左學金研究員指出，正是因為“人口慣性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考慮和改變。1970年以前，中國的總和生育率為5.81，即平均一對夫婦生育5.81個孩子；到了1979年，總和生育率下降到2.75；整個80年代，總和生育率保持在2.5上下波動；90年代到現(xiàn)在，總和生育率則穩(wěn)定在1.5以下。左學金指出，總和生育率低于2.1時，就表示這個社會代際人口中下一代人口在減少。中國第六次人口普查的數(shù)據(jù)也驗證了這一趨勢：人口年齡金字塔是錐子形。
與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產(chǎn)確實存在很大的需求，那么哪些人才是買房的主力軍呢？人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲~64歲）才是購房的主體。
2006年公布的《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰后將開始負增長。從絕對數(shù)值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續(xù)增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬，最重要的原因就是老齡化在加速。
勞動年齡人口在經(jīng)濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨于消失，導致中國經(jīng)濟現(xiàn)在與未來需要過一個“減速關”。
中國社會科學院副院長蔡昉在2012年表示，2013年是人口紅利消失的轉折點，甚至根據(jù)最新的人口普查數(shù)據(jù)，這個轉折點2012年已經(jīng)到來了。
總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現(xiàn)了轉折點，對于房地產(chǎn)市場而言，購買的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。
2015年或是房地產(chǎn)頂峰
日本人口紅利拐點出現(xiàn)在1990年，而房地產(chǎn)泡沫破滅的時間與此高度吻合。1990年以后，日本進入快速老年化的時代，不僅經(jīng)濟增長陷入泥潭，房地產(chǎn)市場更是一蹶不振。
日本的故事對當今的中國有很強的警示意義。從人口結構看，2015年的中國與1990年的日本并沒有太大的差異。假如日本的經(jīng)驗在中國同樣適用的話，意味著2015年將是中國房地產(chǎn)市場的重要拐點。
但如果結合中國當前用工市場的實際情況來看，應該將中國的人口紅利的拐點提前數(shù)年。原因很簡單，因為中國的勞動力市場是典型的二元結構，城市職工與農(nóng)民工分屬不同的勞動力市場。對于城市職工而言，他們的勞動年齡可以確定為15至64歲，而數(shù)億農(nóng)民工的勞動年齡大約只有15至55歲。因此，中國房地產(chǎn)大拐點或許在2015年之前出現(xiàn)。
而按湖南省房地產(chǎn)研究中心主任許子枋(微博)的估算模型，在2017年前，農(nóng)村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數(shù)將在2015年以后逐漸下降，而目前增長速度已經(jīng)明顯放慢。結婚對數(shù)上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。
也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數(shù)量開始下降，房地產(chǎn)購買需求結構發(fā)生了重大改變，甚至出現(xiàn)結構性的購買力不足。
總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對于房地產(chǎn)需求而言，都不容樂觀。
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