11月21日下午，中國人民銀行宣布，自2014年11月22日起，決定下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。其中，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。其他各檔次貸款和存款基準利率相應調(diào)整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。

 

此次降息，房貸按揭貸款利率將相應降低，給有買房需求的百姓帶來實惠，有助于支持自住型、改善型住房需求。那么，央行降息后，究竟能省多少錢？根據(jù)額測算，以購房者貸款100萬、期限30年為例計算。如果購房者選擇的是按等額還款計算，央行降息前，每月還款6353.6元，總支付利息1287295.48元。此次降息后，每月還款6092.28元，總支付利息1193221.37元。每月少還款261.32元，總共可省94074.11元。

 

近一兩個月之內(nèi)，天津利好政策頻出，有效緩解了購房者的觀望情緒，使得市場活躍度快速提升。在此，天津中原市場數(shù)據(jù)研究分析中心研究員張玉提醒購房者要認清房屋交易的八個基本定律：

 

定律一 淡市是用家置業(yè)的好時機

 

這里有一個常識性認識，那就是無論何時，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價格便宜的房子總是一件容易的事。為什么這么說？因為每套房子的特點、屬性、品質(zhì)各異，而每個人對房子的品位和愛好也是獨特的——比如說孩子要上學、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價格標準的房子，機會很多，但同時又能滿足自住需求和喜好的房子，就沒那么容易。當然價格走低的時候買房會比較占便宜，但價格走高的時候該買可能還是要買。淡市時，投資者、炒房者大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機會，而且價格也趨于理性。

 

定律二 利率總是會變的

 

從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，我們也經(jīng)歷過很多次的降息，往往是從低谷往上調(diào)。那么每每加息之后，對我們的日常生活能帶來多少變化呢？加息主要是心理影響作用大，而實際影響作用小。其實在經(jīng)濟社會中，加息是個常態(tài)，美聯(lián)儲加息都已是家常便飯了。因此，對利息的變化更應該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要動態(tài)看，有高也有低。置業(yè)的關鍵是考慮機會成本、資金流動性以及支付能力。

 

定律三 房產(chǎn)稅可以通過買賣交易補償

 

眼下對于買家，還有一個心理負擔，就是覺得稅少時沒買，稅多時再買，豈不虧了？首先需要對房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分，目前是分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時才會納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征。現(xiàn)在的稅收調(diào)整重點是打擊投機炒樓，對于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方尋價，將這點稅費找回來的。

 

定律四 一手樓供應多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，買二手樓較好

 

市場處上升態(tài)勢時，一手樓的價格高于二手樓；反之，二手樓價格高于一手樓。這個定律的主要依據(jù)是市場供應者總是既包括開發(fā)者，也包括小業(yè)主。在同一個區(qū)域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當一手樓供應量較多的時候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價格相對合理；而當一手樓供應量減少的時候，就可能會出現(xiàn)賣家囤貨居奇，價格非理性上漲。

 

定律五 淡市時將多余房子賣出總是明智的降息后購房

 

這又是一個常識問題，即與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價的。持有成本包括物業(yè)管理費、銀行利息、裝修費、維修費等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費用成本。而淡市時，這些成本往往打不住，所以賣出是明智的。

 

定律六 空置的房子要馬上出租

 

經(jīng)常聽人這么說，“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著”。乍一聽覺得有些不可思議，實際情況還真是這樣，有些人認為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣之間徘徊。事實上，無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房最好不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比，尤其是在淡市時。選擇一個好的租客比僅是出價高的租客更重要。

 

定律七 換房不受淡旺市的影響

 

在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預期不會變化太大的情況下，應該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機會。

 

定律八 珍惜淡市中的每個機會降息后購房

 

在房屋交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)買家和賣家因價格談不攏而相互僵持。其實選擇出手時機要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機會，因為這時賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。錯過機會，損失更大。