“再過(guò)半個(gè)月發(fā)年終獎(jiǎng)了,要不咱把房貸提前還一些,以后少交點(diǎn)利息?”臨近年底,手頭有了一些積蓄的市民林先生打算提前還貸,好減輕明年的還貸壓力。不過(guò),業(yè)內(nèi)人士提醒,提前還貸要算細(xì)賬,尤其是已處于房貸末期的購(gòu)房人,提前還款未必劃算。
房貸利率下調(diào) 多數(shù)下月執(zhí)行
除個(gè)別銀行規(guī)定利率調(diào)整后要在放貸一年后執(zhí)行新利率外,根據(jù)大多數(shù)銀行和購(gòu)房者簽訂個(gè)人房貸合同時(shí)約定,利率調(diào)整將在次年的1月1日起執(zhí)行。也就是說(shuō),從明年元旦起,有一大批購(gòu)房者的每月還款情況會(huì)有所變化。
11月22日央行宣布貸款基準(zhǔn)利率降息之前,商業(yè)貸款利率5年期以上為6.55%,公積金貸款利率為4.5%;降息之后,商業(yè)貸款利率5年期以上為6.15%,公積金貸款利率為4.25%。
以此計(jì)算,按照購(gòu)房者能拿到銀行的房貸利率9折來(lái)算的話,一筆貸款金額為100萬(wàn)元30年期償還的商業(yè)貸款,今年每月需支付的月供為5928.17元;而從明年1月開(kāi)始,每月的月供下降到5699.87元,每月可少還228.3元。
“往年每到年底各銀行放貸都比較緊,今年看來(lái)還相對(duì)好一些。從利率上看,只要客戶資質(zhì)差不多,平均也能拿到9折的利率折扣。”某大型房產(chǎn)中介公司的資深業(yè)務(wù)員苗先生對(duì)記者說(shuō)。從以往慣例來(lái)看,每到年末都是銀行額度收緊的階段,各家銀行的優(yōu)惠利率在下半年通常無(wú)從尋覓。今年下半年在央行降息的背景下,北京各家銀行利率優(yōu)惠不僅沒(méi)有消失,范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。
記者詢問(wèn)了工行、交行、中信銀行等多家銀行的客服熱線、個(gè)貸部熱線后發(fā)現(xiàn),超過(guò)一半以上的銀行利率能夠給信用情況良好的申請(qǐng)人九折或九五折的優(yōu)惠。
據(jù)分析,今年上半年各家銀行額度首先被拿去還去年的舊賬,因此普遍放貸較少,而5月央行提出支持首套房貸款后,房貸市場(chǎng)成交出現(xiàn)一個(gè)小高潮,人民幣新增貸款額度也呈上升趨勢(shì)。進(jìn)入下半年后,人民幣新增貸款額呈明顯下降趨勢(shì),這也從側(cè)面說(shuō)明各家銀行內(nèi)部放貸額度較為充足,因此在央行整體降息的情況下,仍然能夠保持九折或九五折的利率優(yōu)惠。
兩類人不適合提前還貸
“最近來(lái)咨詢提前還貸的客戶明顯增多。”工商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),提前還貸到底劃不劃算,要根據(jù)還款人具體貸款情況和不同銀行目前執(zhí)行的存款利率來(lái)定。
個(gè)人房產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷負(fù)責(zé)人提醒,有兩類人群并不適合提前還貸。一類是選擇商業(yè)貸款等額本金還款方式,并且已經(jīng)處于還款后半期的借款人。如果這類人群處在還款初期,選擇提前還貸可以縮短還款年限,減少利息支出。但如果還款已近尾聲,實(shí)際上利息已支付了大半,此后支付的大多是本金,就不適宜再提前還貸。
此外,一部分在2008年貸款買房時(shí)利率享受了7折優(yōu)惠的購(gòu)房者,如果借款人提前還貸是為了購(gòu)買新房,那么以目前貸款6.15%的基準(zhǔn)利率來(lái)看,無(wú)論是月供還是總利息支出都會(huì)高于當(dāng)年房貸7折時(shí)的水平,所以提前還貸也并不劃算,這筆用來(lái)提前還貸的閑錢倒不如存進(jìn)銀行賺利息,或購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品和基金等。
值得注意的是,理財(cái)產(chǎn)品和基金并不是“零風(fēng)險(xiǎn)”,用打算提前還貸的錢“理財(cái)”,需要購(gòu)房者具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
另外,如果房貸族們打算提前還貸,最好避開(kāi)年底12月,主要原因是銀行在年底將面臨內(nèi)部清賬盤點(diǎn)。而辦理提前還貸需要一定的申請(qǐng)流程,銀行批復(fù)的時(shí)間較慢,因此房奴們盡量不要在12月份申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。
提前還貸過(guò)早也不適宜。不少銀行接受提前還款的時(shí)間通常都是還貸滿半年或一年以上,如果沒(méi)到合同約定的時(shí)間而提前還貸,銀行就需要收取不同程度的違約金。而從借款人自身角度出發(fā),處于還款初期的借款人提前還貸是比較劃算的,因?yàn)檫€款利息的支出一般都產(chǎn)生在還款的初期,而到了后期其實(shí)已償還了大部分利息,提前還貸并不合適。
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