買房時銷售反復(fù)承諾戶型一定屬于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，收房時則全變成了“豪宅”。本該是幸福的收房卻變成了一件煩心事兒，非普通住宅在交易時增加的成本成了南六環(huán)外某小區(qū)50多位業(yè)主的心病。因為一條140平方米的“紅線”，業(yè)主交易成本或面臨翻倍，《廣廈時代》在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這50多位業(yè)主遇上的并不是個案，開發(fā)商在銷售時想打的政策“擦邊球”，或許就成了購房人日后的“苦果”。曾經(jīng)的70/90政策下的多證房也成為限購后市場的棄兒。業(yè)內(nèi)人士呼吁，有關(guān)部門在出臺新政策時，能盡量考慮周全，避免“誤傷無辜”，對這部分購房人制定出相應(yīng)細則。

    購房人：收房面積多了0.62平方米 契稅面臨翻倍

    近日，在等待了兩年多后，陳先生收到了期待已久的收房通知書，但仔細閱讀過收房通知書后，陳先生意外地發(fā)現(xiàn)，實際交房的面積與他的購房合同中約定的并不一樣，而是多出了0.62平方米。而這0.62平方米不僅意味著陳先生要再支付0.62平方米的購房款，同時他所購房屋的面積也已超出了140平方米。

    根據(jù)北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的要求，140平方米是一道重要的門檻，超過這一面積標(biāo)準(zhǔn)線，無論單價如何，都不能享受普通住房的稅收優(yōu)惠政策。陳先生告訴《廣廈時代》，當(dāng)初購房時，他對于這個戶型也有些疑慮，就是擔(dān)心交房時面積發(fā)生變化會帶來契稅的增加。但當(dāng)時他的置業(yè)顧問信誓旦旦地向他承諾，面積絕對不會超過140平方米。“開發(fā)商既然將戶型設(shè)計為這個平方米數(shù)，就是為了規(guī)避政策帶來的契稅增加，自然不會把戶型面積做超了。”陳先生現(xiàn)在還記得當(dāng)初置業(yè)顧問為說服他購買時的表述方式。陳先生還透露，當(dāng)時還有一個戶型是153平方米，但有一定折扣，算下來總價比他所購戶型只多兩三萬元。“如果不是有銷售的承諾在先，我怎么可能買這個戶型？”

    戶型從普通住宅變?yōu)?ldquo;豪宅”，除了收房時契稅的增加還有哪些影響呢？偉業(yè)我愛我家集團市場研究部經(jīng)理張月介紹，140平方米以上戶型的交易成本相較其他戶型區(qū)別較大，除了首次購買時3%的契稅外，這樣的戶型再次入市交易時，新業(yè)主同樣也要支付3%的契稅，即使產(chǎn)權(quán)證滿五年，也要繳納差額5.6%的營業(yè)稅。陳先生還向《廣廈時代》表示了他的其他擔(dān)憂，房產(chǎn)稅出臺后，非普通住宅是否會再次面臨更高的持有成本?？傊?，作為家庭的唯一一套住房，被“豪宅”后總覺得會有各種不便。

    開發(fā)商：一切按合同執(zhí)行 無證據(jù)表明曾承諾是“普通住宅”

    陳先生面臨的問題并不是個案，與他購買了同一棟樓的50余戶業(yè)主在收房時都遇到了這一問題，而且每戶業(yè)主的房子都是不約而同地多了0.62平方米。在了解了彼此的情況后，業(yè)主們決定拒絕收房，并且相約一同找開發(fā)商咨詢解決辦法。

    收房當(dāng)日，陳先生和其他業(yè)主一同來到開發(fā)商收房現(xiàn)場，對于陳先生等業(yè)主提出的質(zhì)疑，開發(fā)商的態(tài)度顯得很強硬，并表示一切都按照合同執(zhí)行。開發(fā)商相關(guān)負責(zé)人表示合同中約定的面積雖然在140平方米以內(nèi)，但根據(jù)合同約定，收房時面積誤差與合同約定只要在±3%以內(nèi)都不算違約，只要按照收房時的面積核算價格，多退少補即可。

    對于陳先生等業(yè)主提到的銷售人員銷售時的承諾，開發(fā)商也表示，銷售員的口頭承諾與開發(fā)商無關(guān)，并沒有證據(jù)能夠證明開發(fā)商曾承諾過面積一定會在140平方米以內(nèi)。對于開發(fā)商的說法，業(yè)主們很不滿，但由于項目銷售時是交給了第三方經(jīng)紀(jì)公司，業(yè)主們也無法找到人對質(zhì)。

    解決方案：重新申請測繪面積 減少公攤變回普通住宅

    在與開發(fā)商商量無果后，陳先生等業(yè)主們最終選擇尋求政府相關(guān)部門幫助。最終在政府的協(xié)調(diào)下，開發(fā)商表示，會向市住建委提出申請，對這50余戶業(yè)主的房屋面積進行重新測繪，盡量減少部分公攤面積，以實現(xiàn)每戶業(yè)主的房屋面積與合同約定基本一致，并限制在140平方米這一政策紅線以內(nèi)。

    雖然開發(fā)商承諾了會協(xié)助解決這件事，但陳先生等業(yè)主還是心有余悸，陳先生表示，雖然這次的事情暫時看是可以解決了，但留給他的教訓(xùn)還是很多的。首先對于開發(fā)商這種打政策擦邊球的做法，他以后是不敢再輕易買單了。另外，對于開發(fā)商的承諾，沒有真正落在合同上的，還是不能太當(dāng)真。

    《廣廈時代》和業(yè)內(nèi)人士了解到，除了會定期調(diào)整的單價和總價外，140平方米和90平方米是制定優(yōu)惠契稅標(biāo)準(zhǔn)時的兩條紅線，很多開發(fā)商在設(shè)計戶型上也會充分考慮到這個標(biāo)準(zhǔn)給購房人帶來的成本變化，但對于期房，實際施工和設(shè)計圖紙尺寸出現(xiàn)細微偏差是很正常的，這些偏差也多產(chǎn)生在公攤面積中。不過對于這種變化帶來的政策變化，一般開發(fā)商都會協(xié)助解決，購房者在發(fā)現(xiàn)類似情況時，不要急于收房，應(yīng)主動與開發(fā)商溝通，主動解決這種變化帶來的交易成本的上升。

    政策紅線誤傷購房人并非個案 一房多證阻擋換房路

    140平方米和90平方米這兩條紅線一直是市場稅收標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)線，而90平方米曾經(jīng)也是另一道為開發(fā)商和購房者制造障礙的紅線，不過，現(xiàn)在仍備受困擾的只有當(dāng)初的一些購房人。

    袁先生就是這群購房人中的一員，換房在他們家已經(jīng)變成了不可能完成的任務(wù)。2008年，袁先生在北五環(huán)購買了一處大三居，不過這個三居與其他房子不同，帶有三個產(chǎn)權(quán)證。之所以會這樣，是緣于2006年建設(shè)部、發(fā)展改革委等9大部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其中規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。即“70/90政策”。

    當(dāng)時為了規(guī)避這一規(guī)定，打政策的擦邊球，部分主打改善型或豪宅產(chǎn)品的項目，為了能夠銷售大戶型，就在報批階段以小戶型為主，而實際銷售時把這些小戶型打通，設(shè)計成大戶型產(chǎn)品銷售給購房人，“一房多證”的情況在當(dāng)時并不少見。袁先生正是購買了這樣的產(chǎn)品。當(dāng)初買房時，雖然簽署了三份合同，但袁先生也沒覺得有什么大問題，只是麻煩了些，但限購政策出臺后，袁先生再次購房和賣房都出現(xiàn)了大問題。

    “這一套房就占用了我三個購房資格，關(guān)鍵我還不能分著賣出去。”因為名下已經(jīng)有了“三套房”，袁先生已經(jīng)失去了購房資格，想要把這套房子出售，再買其他的，又無人有資格接手。袁先生所在小區(qū)周邊的中介告訴他，能合規(guī)買他房子的人，只能是以公司名義購買，如果個人買，需要經(jīng)過非常復(fù)雜的程序，貸款也很麻煩，除非房子價格有大幅度的優(yōu)惠，否則很難賣出。“按照現(xiàn)在的政策，我如果想換房或者再買房，只能等兒子滿18歲以后了。”

    建議：制定政策盡量避免誤傷 特殊情況應(yīng)有相應(yīng)細則

    像袁先生一樣的購房人還有很多，由于當(dāng)時的政策所限，他們的房屋都擁有多個房產(chǎn)證。如今，雖然70/90政策已經(jīng)名存實亡，幾乎很少被提起，但限購卻變成了另一道他們無法越過去的政策紅線。開發(fā)商銷售完成后，“打擦邊球”的行為已經(jīng)成為過去，但留給購房者的卻是無盡的麻煩。

    而且，袁先生等購房人還有其他的擔(dān)心，在接下來的不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅征收等多個新政策中，他們會不會一次又一次地被誤傷？對此，業(yè)內(nèi)專家也呼吁，相關(guān)部門在制定新的政策時，應(yīng)盡量避免對于普通購房人的誤傷，對于某些階段性政策產(chǎn)物，應(yīng)充分考慮到，并制定相應(yīng)的細則。

    也有業(yè)內(nèi)人士提出，對于像陳先生等購房人遇上的施工面積變化帶來繳稅標(biāo)準(zhǔn)的變化，相關(guān)部門也應(yīng)給出指導(dǎo)意見，購房者遇上類似情況可以依法依規(guī)維權(quán)，不能每件事情都靠出事后購房人抱團與開發(fā)商談判。