申請(qǐng)、面試、評(píng)審，這些原本出現(xiàn)在項(xiàng)目流程中的字眼，如今卻成為一些年輕人租房的必經(jīng)環(huán)節(jié)。有趣的是，在北京、廣州等一些大城市，這種嚴(yán)格篩選租客的公寓得到不少年輕人的認(rèn)可，在他們看來，精細(xì)化的篩選和社區(qū)化的自我管理，為年輕人的租房生活帶來了不一樣的體驗(yàn)和感覺。
想租房，先過面試關(guān)
在廣州市海珠區(qū)鳳凰街道，坐落著YOU+國際青年公寓。烏黑的外墻顯露出工業(yè)時(shí)代的烙印，這里原來是一間牙膏廠房，現(xiàn)在已經(jīng)被改造成了專門面向青年人出租的青年公寓。
2013年，北京人嚴(yán)歡拖著行李箱來到這棟外表烏黑的建筑面前時(shí)，YOU+才正式營業(yè)一周年。以前從沒在廣州租過房的他，住進(jìn)了YOU+鳳凰店二樓一間20多平方米的房間，他說，選擇住在YOU+，是被LOFT式的房屋室內(nèi)設(shè)計(jì)和巨大的公共空間吸引的。
但讓他沒想到的是，在正式簽約入住前，他還要通過一場“面試”，這讓他覺得有些奇怪。“一個(gè)YOU+的員工拿著一張登記表，一邊問我一邊在表格上登記。”他說，當(dāng)時(shí)那個(gè)YOU+的員工問得特別仔細(xì)，“從年齡、星座、籍貫，再到愛好、經(jīng)歷、工作……”
這種對(duì)租客的“面試”，在YOU+聯(lián)合創(chuàng)始人劉洋看來，是必須要有的，也是YOU+的特別之處。他認(rèn)為，這些篩選用戶的硬性規(guī)定能激發(fā)、萌生“家友”（YOU+里對(duì)租客的稱呼）之間分享、交流的文化，而且實(shí)現(xiàn)人才的聚集和互補(bǔ)。
YOU+對(duì)租客有“三不租”的要求：45歲以上的不租，結(jié)婚帶小孩的不租，不愛交朋友的不租。劉洋說，這是因?yàn)楣㈥P(guān)注的是年輕群體，核心用戶也都是年輕人，“不是這個(gè)圈子的玩兒不到一塊去”。
不止YOU+這樣做，北京的自如也對(duì)租客提出了要求：40歲以下，不能帶小孩，不能帶寵物，有較為穩(wěn)定的工作。
自如CEO熊林把這些規(guī)定視作對(duì)目標(biāo)用戶的鎖定。“滿足這些條件的租客就是我們的目標(biāo)用戶，其他人住進(jìn)來可能還不喜歡，或者不適合。”他認(rèn)為，這種精細(xì)化的分類和篩選能增加用戶的黏性。
在北京一處自如寓入住半年后，“自如客”劉童月也理解和支持“三不租”的規(guī)定：“從我們這些住在里面的人來說，這還是很有必要的，能保證居住的品質(zhì)。”她認(rèn)為，這樣的規(guī)定能篩選出性格和興趣相近的年輕人。她和男友也是在自如寓結(jié)識(shí)的，目前也都住在自如寓內(nèi)。
不過，并不是所有人都對(duì)YOU+、自如寓這類青年社區(qū)感興趣。已經(jīng)“北漂”五年的周靄琳早在兩年前便知道自如寓，但一直選擇單獨(dú)租房。她說：“自如寓還是有點(diǎn)貴了，而且這么多年輕人住在一起，肯定也會(huì)比較吵，我想安靜一點(diǎn)。”
讓租戶自己管理社區(qū)
“自如”品牌旗下有兩款不同產(chǎn)品：分散式的自如友家，集中式的整棟自如寓。目前北京共有6處自如寓項(xiàng)目，分布在西直門、歡樂谷、望京、酒仙橋等地。
楊春雨是歡樂谷7號(hào)工場自如寓的負(fù)責(zé)人，自稱歡樂谷7號(hào)工場里的“場長”，不過他這個(gè)“場長”正準(zhǔn)備把自如寓的管理權(quán)交給住在這里的300多名租客。據(jù)楊春雨介紹，6棟自如寓“都在嘗試讓住戶自己來管理這個(gè)青年社區(qū)”。他們?cè)噲D用住戶評(píng)審會(huì)的機(jī)制進(jìn)行篩選、決定下一個(gè)入住自如寓的租客，并參與公寓的日常管理。
他們嘗試的第一步是建立各種興趣小組。以歡樂谷7號(hào)工場自如寓為例，300多名租客已經(jīng)建立起足球、電影、美食、騎行等7個(gè)興趣小組。每個(gè)小組內(nèi)部推選一位代表作為小組長，成為該自如寓內(nèi)評(píng)審會(huì)的成員。評(píng)審會(huì)由10~12人組成，每周召開一次。“我們篩選完以后，再讓評(píng)審會(huì)決定讓不讓他們住進(jìn)來。”楊春雨說，“目前評(píng)審會(huì)里面有一半是我們的員工，興趣小組增多以后，我們會(huì)退出。”
想要入住自如寓，首先需要在其官網(wǎng)上下載、填寫一份預(yù)約申請(qǐng)表，寫明自己的年齡、職業(yè)背景、興趣等個(gè)人信息，還需要回答幾個(gè)問題：“你希望自如寓能為你提供什么，你能為自如寓帶來什么？”
實(shí)地看房后，若滿足“三不租”條件，將在每周召開的評(píng)審會(huì)上由評(píng)審會(huì)成員投票表決。如果有一半以上的評(píng)審會(huì)成員認(rèn)為申請(qǐng)者與自如寓社區(qū)的風(fēng)格契合，就會(huì)接納他入住；否則就會(huì)給該用戶推薦其他公寓，或者直接拒絕該用戶的申請(qǐng)。從提出申請(qǐng)到順利入住，大概需要一周時(shí)間。
按照計(jì)劃，這種評(píng)審會(huì)的機(jī)制將會(huì)在2015年1月開始在北京的6棟自如寓實(shí)行。
與自如寓類似， YOU+也試圖讓“家友”自己管理數(shù)百人的青年社區(qū)。YOU+北京分公司經(jīng)理李聞喜說，YOU+試圖把管理本社區(qū)公共事務(wù)的權(quán)力交給“家友”，由“家友”來設(shè)定一些家規(guī)，“這樣大家就能在平等的狀態(tài)下一起生活，我們就不用投入太多精力去管理。我們不想把YOU+做成酒店，而要做成一個(gè)家。”
劉洋認(rèn)為，YOU+最重要的不是房子，而是家友們的文化和感情，這要靠家友們的參與來實(shí)現(xiàn)。
社區(qū)自治的喜與憂
根據(jù)個(gè)人信息篩選租客，讓租客組成評(píng)審會(huì)決定誰能入住，制定“家規(guī)”讓租客自己管理，一個(gè)青年社區(qū)的雛形逐漸明朗起來。
對(duì)于即將推行的住戶評(píng)審會(huì)制度，“自如寓”里的租戶劉童月表示并不知情。同樣租住在自如寓的侯爵則有些擔(dān)憂：這樣會(huì)不會(huì)在公寓內(nèi)形成拉幫結(jié)派的小群體？
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授劉鵬認(rèn)為，個(gè)人信息篩選和評(píng)審會(huì)評(píng)議，可以視作一種社區(qū)的自我治理選擇機(jī)制，這種機(jī)制是對(duì)現(xiàn)有社區(qū)自治管理體制的有益補(bǔ)充。
據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長甘犁介紹，這種“社區(qū)自治”的管理方式在國外早已廣泛存在。“國外的租房服務(wù)企業(yè)大都比較提倡住戶內(nèi)部自我管理，這對(duì)他們來說也是減輕運(yùn)營壓力的一種辦法。”他認(rèn)為，讓租客自己管理社區(qū)，是社區(qū)管理的一種進(jìn)步。
甘犁還認(rèn)為，按照年齡、工作背景等信息篩選租客能幫助自如、YOU+等公寓獲得穩(wěn)定的房租收入，也能增加住戶對(duì)社區(qū)事務(wù)的參與度和認(rèn)可度，促進(jìn)租客之間良好相處。
劉鵬則表示，這種面向青年群體的租住社區(qū)，是一種匯集租房、裝修、物業(yè)管理、社區(qū)成員選擇與自我管理等多種屬性的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。在提供市場中介和信息服務(wù)之外，它們還承擔(dān)著物業(yè)管理的工作，并影響和推動(dòng)社區(qū)自治的準(zhǔn)公共服務(wù)。
不過，在事情的另一面，從申請(qǐng)、篩選到評(píng)審，繁瑣的入住流程和篩選標(biāo)準(zhǔn)，無疑拖延了租客的入住時(shí)間。“這無形中增加了交易成本，一些想住進(jìn)來的用戶可能因此打退堂鼓。”甘犁認(rèn)為，“評(píng)審會(huì)成員也可能會(huì)因?yàn)榈赜颉⑼饷?、工作背景等因素，?duì)申請(qǐng)入住的人產(chǎn)生一些主觀偏見，甚至是歧視。”
劉鵬認(rèn)為，這種青年社區(qū)的自我管理方式若要可持續(xù)發(fā)展，首先不能違反基本人權(quán)，或者帶有歧視性質(zhì)。此外，也必須與社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司等其他機(jī)構(gòu)銜接和配合，以免越界或重復(fù)管理。而對(duì)于住戶的個(gè)人信息和資料，社區(qū)和房產(chǎn)公司也負(fù)有保密義務(wù)。
由于相對(duì)優(yōu)質(zhì)而廉價(jià)的租房品質(zhì)，自如等新型房產(chǎn)中介頗受年輕人歡迎。劉鵬建議地方政府考慮通過購買服務(wù)的方式予以支持，并加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)中介公司服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管和評(píng)價(jià)。
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