房企“一哥”之爭落下帷幕。日前，萬科公布了2014年全年的銷售數(shù)據(jù)為2151億元，低于綠地集團(tuán)，位列第二。雖然在業(yè)績上稍遜綠地，但是2014年萬科的表現(xiàn)并不差，完成了2000億元的回款目標(biāo)。
相比于萬科的業(yè)績，市場更關(guān)注的是，進(jìn)入轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時期的萬科，特別是換帥之后的萬科商用地產(chǎn)，會有哪些新的發(fā)展思路?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從萬科集團(tuán)了解到，2015年萬科預(yù)計在全國有10個商用項目計劃開業(yè)，包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店等。
將建獨(dú)立商管公司
1月5日，萬科發(fā)布公告稱，2014年全年，萬科累計實(shí)現(xiàn)銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額人民幣2151.3億元，分別比2013年同期增長21.1%和25.9%。
對此，萬科集團(tuán)總裁郁亮表示，萬科將堅定不移地推動公司的轉(zhuǎn)型，即使在短期內(nèi)需要付出一定的代價。在重新審視傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時，還將尋找更多新機(jī)會，豐富“城市配套服務(wù)商”的內(nèi)涵。
轉(zhuǎn)型，似乎已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。對于早已開啟轉(zhuǎn)型通道的萬科來說，在2014年底進(jìn)行了新一輪的高管調(diào)整之后，轉(zhuǎn)型也進(jìn)入了關(guān)鍵期。
2014年12月10日，接任毛大慶負(fù)責(zé)萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)的丁長峰，在其個人微信上透露，未來萬科將在現(xiàn)有的集團(tuán)商業(yè)管理部之外，再設(shè)立一間獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)管理公司。丁長峰表示，萬科的非住宅部分資產(chǎn)已有2000億元左右的規(guī)模，雖然是城市公司在運(yùn)作，但集團(tuán)要轉(zhuǎn)型，必須投入更多資源和精力進(jìn)行規(guī)劃和管理。
丁長峰還指出，萬科全國已開業(yè)和在建的購物中心已有25個之多，計劃新成立一間獨(dú)立的公司對該部分資產(chǎn)進(jìn)行管理和運(yùn)營，萬科的商用品牌應(yīng)該獲得相稱的位置和名聲。
丁長峰表示，“這副擔(dān)子很重，未來三年是萬科實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，需要新思維新體系。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從萬科集團(tuán)了解到，2015年萬科預(yù)計有10個商用項目計劃開業(yè)，包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店等，主要分布在北京、上海、廣州、東莞、武漢、長沙等城市。此外，在一二線城市還有部分辦公物業(yè)計劃推出。
萬科集團(tuán)相關(guān)人士對記者表示，“2014年萬科商業(yè)物業(yè)的整體投資占比不超過15%，2015年也會根據(jù)具體的投資情況而定。”
不再關(guān)注規(guī)模
從目前萬科商業(yè)物業(yè)的發(fā)展路線來看，社區(qū)商業(yè)成為重點(diǎn)突圍的方向。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前北京萬科社區(qū)商業(yè)深化 “3+3+3”發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)布“生活廣場”、“新五街”、“鄰里中心”三條產(chǎn)品線，打造 “第五食堂”、“BRUNO咖啡面包坊”、“薩尼童玩”三條自營業(yè)務(wù)線，整合 “招商代理”、“戰(zhàn)略同盟”、“自營業(yè)態(tài)”三條資源線。
此外，北京萬科社區(qū)商業(yè)計劃每年至少開業(yè)一個生活廣場，兩個新五街和三個鄰里中心，還將根據(jù)客戶需求推出外賣、寵物托管、遠(yuǎn)程洗車等服務(wù)，將互聯(lián)網(wǎng)思維和社區(qū)O2O結(jié)合，打造新時代線上線下協(xié)同發(fā)展的新型智慧社區(qū)。
“社區(qū)養(yǎng)老中心作為城市配套的重要組成部分，北京萬科已初步選定10個項目做社區(qū)養(yǎng)老中心布局，”北京萬科相關(guān)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年萬科將在北京市建8個項目，總面積達(dá)9萬平方米，提供近3000張床位。這是北京萬科養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)的第一階段規(guī)劃，未來計劃每個新項目都有一幢社區(qū)養(yǎng)老中心。
談及“白銀時代”的萬科，毛大慶表示，“我們不再單純地盯著住宅銷售，開始關(guān)注辦公、養(yǎng)老甚至醫(yī)療產(chǎn)業(yè)與市場，并開始研究產(chǎn)業(yè)園模式等。”
加速輕資產(chǎn)運(yùn)作
得益于此前在凱德的經(jīng)驗(yàn)，毛大慶此前操盤下的萬科商用物業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)作方面也做了很多嘗試。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京萬科了解到，12月5日，萬科集團(tuán)首個購物中心金隅萬科廣場交割工作正式完成。這標(biāo)志著萬科在“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”模式下，完整操作了商用業(yè)務(wù)全生命周期鏈條，從開發(fā)、開業(yè)、經(jīng)營直到最終的輕資產(chǎn)運(yùn)作。
值得注意的是，12月30日，萬科集團(tuán)與東方藏山資產(chǎn)管理公司合作的第一個社區(qū)商業(yè)基金項目于長陽半島落地，這也是萬科首次與基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)包層面的合作嘗試。
“此次與東方藏山的合作，從操作模式上，橫跨四個城市、包括五個項目，涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)交易等多種交易方式。”萬科方面回應(yīng)，這一合作不僅成功實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，讓現(xiàn)金提前回流，還引入了重要的合作伙伴，與萬科共同進(jìn)行商業(yè)項目的經(jīng)營管理，并獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。
在設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)管理公司之前，萬科形成了輕資產(chǎn)的商業(yè)管理模式。包括萬科將深圳龍崗區(qū)中心商場80%股權(quán) （包括若干臨街商鋪及停車位），出售給香港最大的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)匯房產(chǎn)基金；把9個商業(yè)物業(yè)80%的股權(quán)出讓給凱雷投資集團(tuán)有限公司等。
萬科總裁郁亮此前公開表示，認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，但未來十年，傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)仍然是萬科的重中之重，占比超過五成。
“輕資產(chǎn)是萬科應(yīng)對 ‘白銀時代’轉(zhuǎn)型的一種舉措，商業(yè)地產(chǎn)投資周期長，資金占用大，運(yùn)營能力要求高，萬科將繼續(xù)與各類機(jī)構(gòu)探索合作模式，著力提高自身商業(yè)操盤的能力。”萬科集團(tuán)相關(guān)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，未來也將孵化出一批符合資本市場回報要求以及滿足商家消費(fèi)者需求的項目。
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