2014年樓市成交先抑后揚(yáng),年底銷(xiāo)售的翹尾行情讓部分房企的經(jīng)營(yíng)壓力得到緩解。不過(guò),在披露全年銷(xiāo)售情況的15家房企中,仍有6家未能完成全年目標(biāo)。隨著樓市調(diào)整,房企的業(yè)績(jī)壓力也逐步顯現(xiàn)。滬深28家披露2014年年報(bào)預(yù)告的上市房企中,業(yè)績(jī)改善的不足半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來(lái)去庫(kù)存仍然是房企面臨的首要問(wèn)題,房企毛利率也將面臨下滑的壓力。
全年業(yè)績(jī)承壓
由于2014年前三季度樓市低迷、部分房企去庫(kù)存壓力加大等因素的制約,不少上市房企2014年業(yè)績(jī)受到極大影響。統(tǒng)計(jì)顯示,2014年前三季度上市房企整體業(yè)績(jī)同比下降3.32%,這一增速已經(jīng)創(chuàng)下上市房企2003年以來(lái)的三季報(bào)增速新低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,自2009年以來(lái),滬深上市房企整體業(yè)績(jī)?cè)鏊僖恢北3衷趦晌粩?shù)的水平,而2014年業(yè)績(jī)?cè)鏊倩驅(qū)?chuàng)下2009年來(lái)的新低。
數(shù)據(jù)顯示,目前滬深兩市已有28家上市房企披露了2014年年報(bào)預(yù)告。其中,預(yù)增及扭虧的房企只有13家,占比不足半數(shù)。受前三季度業(yè)績(jī)下滑的拖累,2014年上市房企整體業(yè)績(jī)?cè)鏊倩騽?chuàng)下2009年來(lái)的新低。
在2014年年報(bào)預(yù)增的10家房企中,
陽(yáng)光城、東華實(shí)業(yè)、上實(shí)發(fā)展等公司的預(yù)增幅度超過(guò)100%。
陽(yáng)光城預(yù)計(jì)2014年實(shí)現(xiàn)盈利13.03億元至15.64億元,同比增長(zhǎng)100%至140%。公司稱,業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要是子公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)可結(jié)算項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的收入增加所致。
東華實(shí)業(yè)1月8日披露的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示,公司預(yù)計(jì)2014年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為5400萬(wàn)元到6600萬(wàn)元,與上年同期相比將增加113%到161%。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因是公司廣州益豐花園項(xiàng)目在2014年度內(nèi)達(dá)到竣工結(jié)算的條件。
3家公司則預(yù)計(jì)2014年業(yè)績(jī)將實(shí)現(xiàn)扭虧。
此外,榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)2014年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約29.06億元至37.78億元,同比增長(zhǎng)0-30%。榮盛發(fā)展管理層預(yù)計(jì),2014年度公司項(xiàng)目生產(chǎn)、銷(xiāo)售進(jìn)度正常,公司結(jié)算面積、結(jié)算金額同比均有一定幅度的增長(zhǎng)。
相比之下,由于結(jié)算收入下滑,有更多的房企預(yù)計(jì)2014年業(yè)績(jī)將出現(xiàn)下降或虧損。包括東方銀星、同達(dá)創(chuàng)業(yè)、榮豐控股、多倫股份在內(nèi)的多個(gè)房企全年預(yù)虧;粵宏遠(yuǎn)A、世榮兆業(yè)等公司的業(yè)績(jī)下滑幅度則預(yù)計(jì)超過(guò)50%。世榮兆業(yè)表示,由于2013年有股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益,而2014年沒(méi)有,公司業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下降97%到98%,預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1000萬(wàn)元至1500萬(wàn)元。
去庫(kù)存壓力仍在
經(jīng)歷前三季度的低迷,樓市在2014年四季度迎來(lái)“暖冬”,以一線城市為主的樓市銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖,緩解了部分房企的經(jīng)營(yíng)壓力。但整體來(lái)看,房企仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年12月,全國(guó)54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)達(dá)到31.8萬(wàn)套,創(chuàng)下2014年全年的單月最高紀(jì)錄,其中一線城市達(dá)到5.37萬(wàn)套,環(huán)比上漲幅度達(dá)到38%。
盡管2014年年底樓市成交出現(xiàn)“翹尾”,但市場(chǎng)人士對(duì)于樓市的預(yù)期卻并沒(méi)有因此“轉(zhuǎn)向”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,由于限購(gòu)政策取消、降息、房企沖刺銷(xiāo)售指標(biāo)等因素,年底樓市翹尾拉升全年成交量,但整體市場(chǎng)仍然有去庫(kù)存的壓力,維持“平價(jià)跑量”的特征,房企利潤(rùn)率也難以保證,樓市基本面并沒(méi)有因?yàn)槟甑讟鞘新N尾行情而出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。
事實(shí)上,今年前三季度,上市房企的整體銷(xiāo)售毛利率僅為32.99%,創(chuàng)下2008年以來(lái)的新低。包括萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、首開(kāi)股份、榮盛發(fā)展在內(nèi)的多家房企的毛利率均較去年同期出現(xiàn)下滑。
業(yè)內(nèi)人士表示,由于去庫(kù)存壓力加大,房企紛紛在2014年增加營(yíng)銷(xiāo)力度,銷(xiāo)售費(fèi)用不斷攀升,導(dǎo)致房企毛利率出現(xiàn)下滑。
盡管2014年年末樓市出現(xiàn)回暖,但去庫(kù)存仍然是房企面臨的首要難題。從2014年12月份全國(guó)36個(gè)大中城市存銷(xiāo)比指標(biāo)來(lái)看,一線城市及部分二線城市庫(kù)存去化周期回落至合理區(qū)間,但庫(kù)存壓力仍然較大,市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)。這意味著去庫(kù)存仍是樓市主旋律,房?jī)r(jià)仍面臨下行壓力。
樓市仍處調(diào)整期
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,目前公布2014年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的房企一共15家,富力、瑞安、金地商置、首創(chuàng)置業(yè)、五礦等6家房企均未完成年度銷(xiāo)售任務(wù),瑞安完成的比例僅75%,其他完成任務(wù)的房企也僅僅是涉險(xiǎn)過(guò)關(guān)。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,2014年最后2個(gè)月的沖刺,大部分企業(yè)完成年度目標(biāo)情況并不理想。預(yù)計(jì)后續(xù)公布業(yè)績(jī)的企業(yè)完成年度任務(wù)的比例更低,全年完成年度任務(wù)的企業(yè)占比較少。
“以前的市場(chǎng)調(diào)整主要是政策變動(dòng)引起的,并不是市場(chǎng)自發(fā)性的調(diào)整。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了供需相對(duì)平衡、甚至供過(guò)于求的局面,市場(chǎng)的波動(dòng)將加大。”張大偉預(yù)計(jì),2015年大部分房企的銷(xiāo)售任務(wù)制定將非常謹(jǐn)慎,房企對(duì)市場(chǎng)的看法整體偏平穩(wěn),企業(yè)在2015年的經(jīng)營(yíng)策略將以平穩(wěn)去庫(kù)存為主。
目前,業(yè)內(nèi)人士對(duì)于2015年樓市及房企經(jīng)營(yíng)的預(yù)期較為謹(jǐn)慎。“市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的主流觀點(diǎn)雖然沒(méi)有我們悲觀,但大都預(yù)期未來(lái)一年的表現(xiàn)乏善可陳。”瑞銀分析師表示,預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)將會(huì)繼續(xù)下滑。國(guó)泰君安分析師則認(rèn)為,2015年房地產(chǎn)行業(yè)基本面將平穩(wěn)恢復(fù),當(dāng)前地產(chǎn)股估值仍處于相對(duì)低位。數(shù)據(jù)顯示,目前申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率(TTM)為20.7倍,在申萬(wàn)28個(gè)一級(jí)行業(yè)中排在第21位。
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