“企業(yè)到了一定規(guī)模之后利潤率反而下降，這是中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨向，一方面土地成本越來越高，另一方面競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不可能再獲取高額利潤。”正如易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱所說，2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了以巨大的變革，房企之間分化加劇，出現(xiàn)了三個陣營。

 

丁祖昱認為，處于第一陣營的房企在保持規(guī)模上升的同時都在探索一種適合自身發(fā)展的轉(zhuǎn)型方式。“萬科提出要進入家裝產(chǎn)業(yè)、萬達走國際化路線、恒大多元化跨界。”

 

規(guī)模擴張致房企競爭加劇

 

日前，各大房企陸續(xù)發(fā)布年終銷售業(yè)績，綠地集團以2408億元銷售總額、2115萬平方米的銷售面積登頂2014年度中國房企榜首，其國內(nèi)收入2255億元，較上年增加43%，海外收入達到153億元，較上年增加467%。

 

在業(yè)內(nèi)看來，2014年綠地實現(xiàn)高速增長與其海外突出表現(xiàn)密不可分。過去兩年時間，綠地海外投資額累計超1200億元人民幣，并先后進入韓國、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大、德國、法國等四大洲9國13城。綠地集團董事長張玉良表示，海外收入到2020年占公司總收入超過四分之一?？梢灶A(yù)見，未來海外市場將是綠地房地產(chǎn)板塊銷售收入重要組成部分。

 

同樣位列榜單TOP10的萬科，今年12月萬科實現(xiàn)銷售面積206.8萬平方米，銷售金額250.3億元，同比分別增112.0%和 128.7%。2014年全年累計實現(xiàn)銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，分別比2013年同期增21.1%和 25.9%。

 

回顧過去的一年，轉(zhuǎn)型成為萬科提及頻率最高的詞匯。 2013年，郁亮首次提出，萬科將由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商向"城市配套服務(wù)商"轉(zhuǎn)型。經(jīng)過這一年多的探索和嘗試，轉(zhuǎn)型的思路變得逐漸清晰。"具體而言，未來萬科的業(yè)務(wù)將分為三部分，"郁亮表示，"在傳統(tǒng)的住宅領(lǐng)域，我們會按照'好房子、好服務(wù)、好社區(qū)'的'三好'標準，繼續(xù)為城市家庭提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)；同時，我們也會積極拓展消費地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。"

 

根據(jù)規(guī)劃，2015年，萬科將加大商業(yè)服務(wù)、教育、養(yǎng)老等社區(qū)配套服務(wù)，打造更豐富全面的社區(qū)生活體驗；此外，還將針對養(yǎng)老、醫(yī)療、度假等城市發(fā)展亟需的需求，為城市居民提供針對性的產(chǎn)品和服務(wù)；同時也將拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域。

 

多元化跨界還需三年摸索期

 

除了以上兩家房企以外，其余五家千億房企同樣競爭激烈。2013年跨入千億軍團的恒大地產(chǎn)，2014年表現(xiàn)突出，從近期公布的業(yè)績情況來看，恒大2014年全年實現(xiàn)合約銷售金額約為1315.1億元人民幣，已完成全年合約銷售目標1100億元的119.6%；年度合約銷售面積約為 1819.8萬平方米。合約銷售金額、合約銷售面積分別同比增約31.0%及22.2%。同時，恒大亦將2015年的合約銷售目標上調(diào)至1500億元人民幣，并表示有信心達成該合約銷售目標及保持其于中國物業(yè)市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。

 

業(yè)績保持穩(wěn)步增長之外，恒大今年跨界動作頻繁，先后在快消、農(nóng)業(yè)、能源、乳業(yè)等領(lǐng)域進行多元化探索。

 

事實上，在今年上半年恒大業(yè)績發(fā)布會上，許家印就曾高調(diào)表示恒大堅定不移的發(fā)展多元化，根據(jù)市場抓機遇。許家印認為，世界500強企業(yè)絕大部分發(fā)展到一定程度和規(guī)模后，都會選擇多元化戰(zhàn)略。恒大的規(guī)模、團隊、品牌，如果不走多元化戰(zhàn)略，會失掉很多發(fā)展機會。

 

對此丁祖昱表示，“房企在多元化探索中分兩種方向，一種是在房地產(chǎn)上下游，另一種則完全偏離房地產(chǎn)行業(yè)。例如恒大現(xiàn)在做文化、糧食、快消、光伏，與房地產(chǎn)完全不相干，這是一個摸索的過程，為未來房地產(chǎn)規(guī)模很難再持續(xù)上升尋求可替代方案。很難去判斷這種轉(zhuǎn)型的好與不好，轉(zhuǎn)型是否成功可能要到 2018年才能判斷。”

 

海外地產(chǎn)是契機抑或盲目擴張？

 

近幾年，開發(fā)商加大力度深耕海外，據(jù)機構(gòu)不完全統(tǒng)計,2012年以來綠地、萬達、碧桂園、萬科、等十余家大型房企,在海外有房地產(chǎn)項目或確定投資計劃,投資規(guī)模已達上百億美元。2014年國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷或成為了開發(fā)商投資海外力度加大的重要導(dǎo)火索，海外地產(chǎn)驟然成為了中國房企的又一戰(zhàn)場。

 

今年開始走國際化路線的萬達集團，在海外表現(xiàn)也尤為突出，海外頻頻拿地，向外擴張意圖十分明顯。斥資10億英鎊的海外地產(chǎn)首個項目也于2014年10月份亮相。除此之外，萬達在美國、西班牙、澳大利亞等國家有多個項目，資金投入程度緊跟綠地。

 

雖然近幾年，中國客戶在海外房地產(chǎn)投資成幾何翻倍，但單靠國內(nèi)客戶，顯然難以養(yǎng)活開發(fā)商已經(jīng)或?qū)⒁_發(fā)的所有項目。協(xié)縱國際集團創(chuàng)始合伙人黃立沖表示，很多海外擴張的房企，針對的潛在客戶還是中國人，會選擇一些不是正常國際房企可能選擇的地方，比如說，馬來西亞。當(dāng)?shù)氐男枨蟛粔騽傂?，投資的回報可能會很小，未來可能面臨轉(zhuǎn)手或出租困難的窘境。除了要面臨客戶局限大的困難，高力國際調(diào)研及咨詢董事陳厚橋則強調(diào)，房企投資金額如此之大，還將面臨市場、政策以及資金等方面的風(fēng)險。