因黑中介將承租來的房屋售賣，數(shù)十名購房者上當(dāng)受騙。

通過中介的“內(nèi)部房源”，胡女士花了140萬在昌平宏福苑小區(qū)全款買了套房，裝修好住了一年半，直到最近另一位房主找上門，她才知道這套小產(chǎn)權(quán)房早有主人。她的房子，是中介承租下來后，做假合同再出售給了她。

據(jù)新京報(bào)記者調(diào)查，胡女士的遭遇并非孤例，在該小區(qū)有一套房甚至被中介賣給了4名購房者。據(jù)購房者自行統(tǒng)計(jì)，類似胡女士的被騙購房者已達(dá)60戶。小區(qū)物業(yè)表示，中介承租后的售房行為屬于合同詐騙，與物業(yè)和開發(fā)商沒有關(guān)系。目前，昌平警方已介入調(diào)查。

中介手中買來“內(nèi)部房源”

年過六旬的胡女士原本住在清河。2013年6月，夫妻倆來到宏福集團(tuán)開發(fā)的宏福苑小區(qū)閑轉(zhuǎn)，這里優(yōu)美的居住環(huán)境和較完善的配套設(shè)施讓她印象深刻。

一次偶然的機(jī)會(huì)，胡女士聽說有中介可以搞到宏福集團(tuán)的“內(nèi)部購房指標(biāo)”，于是動(dòng)了心，和一名劉姓代理人取得聯(lián)系。

劉某告訴胡女士，這些能搞到的房源都是“一些領(lǐng)導(dǎo)剩下的”毛坯房，樓層和戶型都不錯(cuò)，但因?yàn)槭?ldquo;內(nèi)部指標(biāo)”，讓胡女士不要去宏福集團(tuán)過問，對外就說是“自己租的”，一年后即可過戶。

因是小產(chǎn)權(quán)房，住建部門也查不到房屋信息，所以胡女士對中介說法深信不疑，很快與對方簽訂了購房合同。

購房合同顯示，2013年10月，她買下了宏福苑南二區(qū)1號樓2單元一套108平米的房子，付了購房款140萬元。胡女士很快便開始裝修，對于裝修時(shí)砸承重墻這類需物業(yè)許可的事，自己只要找到中介劉某，劉某都幫她協(xié)調(diào)好。

一紙《告知書》透露購房真相

和胡女士的情況類似，宏福苑北區(qū)、南區(qū)多名業(yè)主告訴新京報(bào)記者，由于看中了小區(qū)的環(huán)境、樓層和戶型，2013年至今，大家都是從兩名劉姓和曲姓的房屋代理商手中，拿到的“內(nèi)部房源”，有的一大家子親戚里外甚至購買了七八套。

多名業(yè)主透露，近兩年來，對房子來源，大家都不敢聲張，大多由中老年人居住。平時(shí)遇到需要物業(yè)許可的事，通常就找當(dāng)初的代理人，兩人都能幫忙搞定。他們還聽說，兩個(gè)代理商也在小區(qū)購置了多套小產(chǎn)權(quán)房，這讓他們更加相信“內(nèi)部房源”的說法。

然而在4月17日，多位購買“內(nèi)部房源”的住戶家門上，貼上了一張署名為王某的《告知書》。其內(nèi)容是2013年底，王某將這些房屋租給了段某，并簽了租賃合同，可今年4月6日起，段某電話始終處于關(guān)機(jī)狀態(tài)?！陡嬷獣贩Q，如果該房屋被段某轉(zhuǎn)租和出售，房屋住戶和段某的之間行為屬于非法，不受法律保護(hù)，并要求所有住戶立即搬離房屋，將房屋恢復(fù)原狀，否則會(huì)強(qiáng)制收回。

看到告知書，胡女士等購房者才知道，這些房子原來是別人租來再賣給了他們。

房主及購房人已報(bào)案

告知書發(fā)出后，一些住戶發(fā)現(xiàn)自己的房子被置換鎖芯，一些自稱是“房主”的人也陸續(xù)找上門來要求搬出，這時(shí)大家才意識到房子出了問題，也才搞清楚當(dāng)初王某從房主手中租房，再轉(zhuǎn)租給段某，再由段某找人出售的騙人鏈條。

事后，宏福苑多名房主及購房者向昌平警方報(bào)案，懷疑遭到中介詐騙。新京報(bào)記者了解到，昨日，數(shù)十名購房者和房主均在昌平區(qū)刑偵支隊(duì)做了筆錄，但包括王某、段某、劉某等人都已無音訊。

據(jù)知情人士透露，該片住宅區(qū)的戶主多為北京航天城員工。但由于和單位距離較遠(yuǎn)，航天城不少員工便將房子托給自稱是中介的王某長期出租，自稱“看中場地”要開影視公司的段某便將這些房子租了下來，然后托給自己的下線劉某和曲某，對外打著“內(nèi)部房源”的幌子出售。

昨晚，一些房子的“原房主”也來到這些住戶家中商討溝通，據(jù)這些原房主稱，自己通過中介王某長期出租，一次出租長達(dá)五六年。

回應(yīng)

物業(yè)公司：中介提供的購房合同系偽造

宏福苑小區(qū)為鄭各莊村村辦企業(yè)宏福集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，小區(qū)土地屬村集體所有。2013年6月，北京市國土局曾公布了兩批小產(chǎn)權(quán)房曝光名單。昌平(33個(gè))、房山(23個(gè))、懷柔(13個(gè))最為集中，成為3大重災(zāi)區(qū)。昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村宏福苑小區(qū)，是其中最知名的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)之一。

昨晚，宏福集團(tuán)全資附屬子公司——宏福苑物業(yè)管理有限公司客服經(jīng)理姚先生稱，2013年小產(chǎn)權(quán)房名單被相關(guān)部門曝光后，集團(tuán)也曾打擊過倒賣小產(chǎn)權(quán)房的“黑中介”，曾取得一定成效。但對于數(shù)十戶業(yè)主反映的購房欺詐一事，自己最近才聽說。

姚經(jīng)理介紹，宏福苑小區(qū)很多房主都是航天城員工，由于小區(qū)離航天城較遠(yuǎn)，航天城有不少員工將房子通過中介長期出租，收取租金，平時(shí)幾乎不會(huì)來看。

“這些中介公司都沒有門面，都是私人來小區(qū)做代理的。”姚經(jīng)理表示，中介承租后的售房行為屬于合同詐騙，但和宏福集團(tuán)沒有關(guān)系。他說，這些中介提供的購房合同及上面的蓋章完全是偽造，房子仍屬于原房主所有。目前，集團(tuán)及物業(yè)會(huì)積極配合公安機(jī)關(guān)的調(diào)查。
那么小產(chǎn)權(quán)房到底是怎樣的，能不能買呢？

      1.什么是小產(chǎn)權(quán)房

從真正的意義上來說，小產(chǎn)權(quán)房只是一個(gè)泛指和俗稱，并沒有在法律形成正式的稱謂，它主要是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而不是由國家直接頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，從法律意義上來說，它并不構(gòu)成真正的產(chǎn)權(quán)。

在現(xiàn)今國內(nèi)通常是指那些由村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的的建在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

2.小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因：低價(jià)+低價(jià)+低價(jià)

第一種是建在集體建設(shè)用地上的房屋，一般這類房屋是屬于該集體所有，除該集體內(nèi)部人員外，任何人都不能購買。

第二種是建設(shè)在集體企業(yè)用地或非法占用耕地上。

與我們平時(shí)所接觸的商品房最大的區(qū)別是，小產(chǎn)權(quán)房并沒有土地出讓金這一塊，而且沒有開發(fā)商在里面攪動(dòng)，所以一般小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格要比普通的商品房低很多，局部地區(qū)甚至只需要商品房的1/5，也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，致使大量的城鎮(zhèn)居民頂著巨大風(fēng)險(xiǎn)，暗地里購買小產(chǎn)權(quán)房。

3.小產(chǎn)權(quán)房是否違法

因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并不能獲得國家直接頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，于是很多人就以為購買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，其實(shí)這個(gè)說法并不正確：

根據(jù)國家法律，只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑，我國法律允許在鄉(xiāng)村集體土地上進(jìn)行住宅的建設(shè)。

因此并不是說小產(chǎn)權(quán)房就是非法的，只是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房有許多的限制性，而現(xiàn)在有部分小產(chǎn)權(quán)房在銷售上和法律相沖突而已，根據(jù)我國法律，鄉(xiāng)村集體所有土地使用權(quán)是不能出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村宅基地。

4.小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

通過上面的描述我們知道：鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉(zhuǎn)讓或出售。

正是基于小產(chǎn)權(quán)房的上述特性，所以城鎮(zhèn)居民在購買小產(chǎn)權(quán)房是時(shí)，會(huì)承擔(dān)有很大的風(fēng)險(xiǎn)：

第一、由于小產(chǎn)權(quán)房不具備商品房的法律性質(zhì)，所以法律中對商品房的規(guī)定是無法運(yùn)用在小產(chǎn)權(quán)房的，所簽訂的購房合同也是不受法律保護(hù)的，一旦購房人和開發(fā)商出現(xiàn)了紛爭，購房人也無法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產(chǎn)權(quán)房放的質(zhì)量也相對的無法得到保障。

第二、一旦購房人與開發(fā)商簽訂了購房合約和交付款項(xiàng)后，如果上級部門要對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整改、拆除的話，那么購房人就會(huì)陷入既已交錢有無法得到房屋的境地。同時(shí)由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有合法的產(chǎn)權(quán)，購房者也無法得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

第三、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發(fā)實(shí)無法得到銀行貸款的支持，一旦開發(fā)商資金出現(xiàn)了問題，那么這個(gè)項(xiàng)目就可能成為了爛尾工程，這對購房者是一個(gè)極大的損失，另外，由于開發(fā)商沒有資質(zhì)，房屋本身的質(zhì)量也無法得到保障。

第四、小產(chǎn)權(quán)房對房屋升值有很大影響，是不能用于房產(chǎn)投資的。現(xiàn)在很多人買房是為了升值，進(jìn)行房產(chǎn)投資，可是小產(chǎn)權(quán)房由于無法得到法律的認(rèn)可跟保護(hù)，無法辦理合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所以就算購買后也不能轉(zhuǎn)讓過戶。

最后小編提醒，在無法確認(rèn)自己能承擔(dān)那樣的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，千萬不要輕易購買小產(chǎn)權(quán)房，如果你真的很想要這樣的產(chǎn)權(quán)房，那么你最好將戶口轉(zhuǎn)到該小產(chǎn)權(quán)房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。