“2015年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)100個(gè)城市發(fā)布了不同力度的住房公積金松綁政策，包括北京、上海等超過(guò)30個(gè)城市還提及了增加公積金貸款額度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，從全國(guó)整體市場(chǎng)來(lái)看，住房公積金的刺激性政策對(duì)市場(chǎng)的影響正逐漸增加。
有多位房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2015年，多數(shù)城市房?jī)r(jià)將有小幅上行，但不至于大幅漲價(jià)，因?yàn)槎鄶?shù)開(kāi)發(fā)商將重點(diǎn)消化2014年未消化的存貨或者原本計(jì)劃在2014年入市，最終卻并未入市的項(xiàng)目，等這批庫(kù)存消化到一定幅度，房?jī)r(jià)將進(jìn)入上行通道。
而房?jī)r(jià)能夠進(jìn)入上行通道的判斷依據(jù)則來(lái)自于四輪救市政策的落地，其中包括調(diào)整住房公積金政策，這也將對(duì)購(gòu)房者入市產(chǎn)生很大吸引力。
多城5月集中松綁公積金政策
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，5月份至今，已有多城調(diào)整住房公積金政策。
5月11日起，廣東省江門(mén)市公積金新政的細(xì)則正式實(shí)施，首套房和二套房的公積金貸款首付比例分別降至兩成和三成，同時(shí)提高公積金貸款額度；5月10日，江蘇省蘇州市稱，住房公積金貸款新政將于15日實(shí)施，今后家庭、個(gè)人最高貸款額度分別可達(dá)70萬(wàn)元和45萬(wàn)元。此次調(diào)整還涉及降低首付款比例，職工首次使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)自住型住房的，首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于住房總價(jià)的20%。
四川省德陽(yáng)市則連續(xù)出臺(tái)松綁“新政”，調(diào)整了貸款額度、首付比例和異地貸款等政策，新政執(zhí)行后，德陽(yáng)公積金貸款最高額度提升至50萬(wàn)元；海南省將調(diào)整公積金貸款最高額度，在海南?？?、三亞、瓊海、陵水等四市縣買(mǎi)房，職工最高可申請(qǐng)公積金貸款70萬(wàn)元；河北省秦皇島市調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款政策，最高額度提高20萬(wàn)元；而北京、上海作為全國(guó)最重要的兩大一線核心城市，均在最近對(duì)公積金政策做出較大幅度調(diào)整。
事實(shí)上，2014年下半年以來(lái)，就不斷有城市加入調(diào)整住房公積金政策的大軍中。
對(duì)此，張大偉表示，目前已經(jīng)有多地發(fā)布房地產(chǎn)刺激政策，明顯可以分為四輪。這四輪依次為：各地松綁限購(gòu)政策；央行降息；各地發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼及央行再次降準(zhǔn)；“兩會(huì)”前后，鼓勵(lì)自住及改善需求政策，主要在公積金政策，回購(gòu)庫(kù)存商品房做保障房等方面做文章，而“330”政策則全面松綁二套房貸款。
目前來(lái)看，這些政策起到的作用越來(lái)越大。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月上旬，全國(guó)54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為71485套，環(huán)比上漲幅度達(dá)到了11.6%，整體市場(chǎng)的漲幅在明顯加大。
公積金貸款利率跌至歷史最低
據(jù)張大偉向記者表示，按照目前的基準(zhǔn)利率，商業(yè)貸款購(gòu)房利率為5.65%，住房公積金利率貸款利率為3.75%，從最近的20次房貸利率變化看，已經(jīng)雙雙跌破2009年歷史最寬松時(shí)期執(zhí)行的5.94%與3.87%的最低歷史記錄。
據(jù)中原地產(chǎn)提供給《證券日?qǐng)?bào)》的數(shù)據(jù)顯示，自2007年7月份以來(lái)，住房公積金貸款購(gòu)房最高利率曾高達(dá)5.22%，而商業(yè)貸款購(gòu)房最高利率最高曾高達(dá)7.83%。
值得一提的是，張大偉稱，住房公積金貸款利率大幅降低后，以首套房貸款100萬(wàn)元、貸款期限30年、采用等額均還方式（每月還款額相同）為例，此次公積金利率調(diào)整后，月供額將從之前的4774元減少到4631元，減少了143元。而如果將今年的兩次降息累計(jì)，每月一共減少還款288元左右。
實(shí)際上，此次降息要求其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率做相應(yīng)調(diào)整，進(jìn)一步體現(xiàn)了中央支持居民合理住房需求的目的。
易居研究院研究員朱光認(rèn)為，從本次降息的幅度看，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率從5.9%下降到5.65%，已經(jīng)達(dá)到2001年以來(lái)的最低水平。此次降息之后，購(gòu)房成本進(jìn)一步降低，對(duì)于購(gòu)房者而言，把握好市場(chǎng)節(jié)奏變化過(guò)程中的購(gòu)房時(shí)機(jī)，將成為關(guān)鍵。
無(wú)疑，調(diào)整公積金政策能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量提升，但因各地市場(chǎng)目前庫(kù)存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對(duì)一、二線相對(duì)影響較大，而三、四線整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。
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