延期交房是準(zhǔn)業(yè)主們最頭疼的問(wèn)題，也是最常見(jiàn)最普遍的一類(lèi)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛。在處理這一類(lèi)糾紛時(shí)，究竟是否構(gòu)成延期交房？延期交房應(yīng)該承擔(dān)怎樣的責(zé)任？而開(kāi)發(fā)商往往利用準(zhǔn)業(yè)主們欠缺專(zhuān)業(yè)知識(shí)的弱點(diǎn)，否認(rèn)延期或者推脫延期的法律責(zé)任。

 

案例一：防治污染致房延期，商家該不該賠償？

 

2014年初，史先生看中了蘭州市城關(guān)區(qū)北面灘和泰馨和園小區(qū)內(nèi)的一套商品房，遂與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定，房屋交付日期為2015年5月1日。

 

2014年年底，史先生致電開(kāi)發(fā)商，工作人員聲稱(chēng)將按時(shí)交房?？山衲昵迕鞴?jié)前，工作人員告知史先生，由于市政府防治污染措施的影響延誤了工期，房子要到6月底才能交付。五一前夕，史先生再次接到開(kāi)發(fā)商的信函告知，還是因?yàn)槭姓乐挝廴敬胧┑挠绊?，?dǎo)致工期延誤，要推遲到8月交房。無(wú)奈的史先生告訴記者，自己和家人一直租房住，現(xiàn)在，既交房租又繳貸款，這個(gè)虧就只能讓購(gòu)房者承擔(dān)嗎？隨后，記者帶著史先生的疑問(wèn)采訪了該房地產(chǎn)公司。該公司一蕭姓負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)表示，公司也很無(wú)奈，由于受到蘭州市政府防治污染措施的制約，施工時(shí)間有限，導(dǎo)致工期延長(zhǎng)，只能延期交房。至于逾期賠償問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人表示，受到外界因素的影響，公司也很無(wú)奈，目前暫不考慮賠償問(wèn)題，購(gòu)房者如有賠償要求可走司法程序。

 

案例二：逾期89天，商家賠償13.9萬(wàn)違約金

 

2010年11月，海南陵水的黃先生與某房地產(chǎn)公司簽了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)下陵水清水灣某樓盤(pán)一套房子，建筑面積159平方米，總價(jià)722萬(wàn)多元。合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在2011年11月底前交房。同時(shí)，因臺(tái)風(fēng)、雨天或戰(zhàn)爭(zhēng)等非出賣(mài)人的責(zé)任造成工期延誤的，除雙方協(xié)商同意解除或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)延期。逾期交房在90日內(nèi)的，按已付房款萬(wàn)分之三標(biāo)準(zhǔn)付違約金。隨后，黃先生付清全款。2012年1月，開(kāi)發(fā)商發(fā)函告知延期交房，延至2012年4月30日。黃先生在2012年6月收房，2014年初提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商賠付逾期交房違約金25萬(wàn)多元。開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，黃先生主張逾期交房違約金不成立，項(xiàng)目施工一直受到不可抗力的天氣原因干擾，而因雨水、臺(tái)風(fēng)等天氣造成的工期延誤，開(kāi)發(fā)商按約定免責(zé)。法院查明，2010年11月至2011年11月，當(dāng)?shù)赜信_(tái)風(fēng)14天、大雨及大雨以上天氣為19天、雷陣雨29天。法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商超過(guò)交房期限151天，但其可依據(jù)臺(tái)風(fēng)、雨天天氣延期交房62天，因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)89天逾期交房的違約金。法院一審判決，房地產(chǎn)公司向黃先生支付逾期交房違約金13.9萬(wàn)元。

 

延期交房時(shí)間應(yīng)該如何認(rèn)定？

 

延期交房是指，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間而推遲交房的行為。解決延期交房時(shí)間問(wèn)題，首先就是交房時(shí)間的認(rèn)定，它關(guān)系到延期交房從何時(shí)計(jì)算的問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。出賣(mài)人認(rèn)為房屋的交付使用就是買(mǎi)受人直接占有使用房屋，也就是俗稱(chēng)的“交鑰匙”；而買(mǎi)受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書(shū)。對(duì)此《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。據(jù)此，在當(dāng)事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書(shū)的，出賣(mài)人對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有即“交鑰匙”，即為合同約定的房屋交付使用。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣(mài)人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。在上述案例中，如果合同約定明確了交房的方式，應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)，如果未明確交房的方式，應(yīng)當(dāng)以“交鑰匙”的時(shí)間點(diǎn)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商交房。

 

商品房延期交付，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該擔(dān)負(fù)什么樣的責(zé)任？購(gòu)房者可否主張退房，有沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)條款具體規(guī)定？

 

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。延期交房經(jīng)催告后在合理期限仍未履行的，買(mǎi)房人可以依法解除購(gòu)房合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人延遲交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消失”。因此，開(kāi)發(fā)商延期交房的話，購(gòu)房人可以要求解除合同和退房，但是必須按照法定的條件和程序辦理。

 

商品房延期交付后，如何要求賠償，賠償又該怎么計(jì)算？

 

商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一種經(jīng)濟(jì)合同，按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償金的計(jì)算方法。遇到此類(lèi)問(wèn)題，購(gòu)房人須注意購(gòu)房合同中針對(duì)延期交房違約賠償是否具有的明確條款，其次購(gòu)房人要注意該條違約金的比例是以購(gòu)房人已付房款為基數(shù)的，包括銀行貸款按揭部分，同樣條款對(duì)不同方式付款的購(gòu)房人的賠償是不同的。合同有約定時(shí)，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

 

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條如下解釋?zhuān)?ldquo;商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”對(duì)此，可以依法要求開(kāi)發(fā)商按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失，如果不被接受，可以向人民法院起訴要求其賠償損失。

 

沒(méi)有約定時(shí)，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

 

但應(yīng)當(dāng)注意，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。需要明確的是，違約金是可以約定的，具體沒(méi)有法律規(guī)定萬(wàn)分之一這個(gè)說(shuō)法，但違約金是有限制的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。

 

現(xiàn)實(shí)中，又應(yīng)該如何規(guī)避、應(yīng)對(duì)延期交房問(wèn)題呢？

 

對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子需要注意的細(xì)節(jié)方面都不甚了解，尤其是在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，更是不知道該注意哪些方面。所以提醒購(gòu)房者在簽訂合同的時(shí)候，一定要看清房屋交付使用的時(shí)間以及若出現(xiàn)延期交房該如何約定賠償?shù)染唧w事項(xiàng)。其次，交房時(shí)間越明確越好。為什么強(qiáng)調(diào)讓購(gòu)房者在簽訂合同的時(shí)候一定要明確房屋交付使用的時(shí)間，那是因?yàn)樵摃r(shí)間直接能夠影響到延期交房違約金的起算時(shí)間。延期交房違約金起算時(shí)間，一般是合同中約定的交房期限，除法律或合同另有規(guī)定外，在約定的交房期限屆滿(mǎn)之日時(shí)，賣(mài)方若不能向買(mǎi)方交付房屋的，賣(mài)方應(yīng)在交房期限屆滿(mǎn)之次日起開(kāi)始向買(mǎi)方計(jì)付延期交房違約金。

 

此外，在簽訂補(bǔ)充合同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)仔細(xì)逐條審核補(bǔ)充合同內(nèi)容，要分清補(bǔ)充協(xié)議的哪些條款對(duì)自己有利，哪些條款對(duì)自己不利，對(duì)于不利的補(bǔ)充條款要與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，可以拒絕簽字。合同用語(yǔ)也應(yīng)當(dāng)盡量明確，避免使用“特殊情況”、“重大問(wèn)題”、“等”等含糊用語(yǔ)。如果必須使用這些用語(yǔ)，應(yīng)注意要以舉例形式把自己所能想到的情形全部羅列出來(lái)，以免讓對(duì)方鉆空子。