繼此前斥資62億港元入股碧桂園成為第二大股東后，中國平安與碧桂園在業(yè)務層面也逐步進入實質性合作階段。
5月29日，由中國平安旗下的平安好房發(fā)起的房地產眾籌聯(lián)盟正式成立，這個聯(lián)盟聚集了萬科、綠地、碧桂園等數十家國內知名房企。同時，碧桂園宣布聯(lián)合中國平安共同推出國內首款房產眾籌金融產品，試點項目為碧桂園位于上海的嘉定項目。
平安好房首席執(zhí)行官莊諾在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房產眾籌將顛覆房地產的傳統(tǒng)開發(fā)模式，一方面大大降低開發(fā)商的投入成本，實現(xiàn)真正的輕資產運營，另一方面能提前鎖定意向客戶，提高項目的銷售去化速度。
若眾籌可降1/3成本
按照傳統(tǒng)的房地產開發(fā)流程，開發(fā)商在拿地后根據地塊特點進行項目規(guī)劃，然后尋找融資用于開發(fā)建設，待項目建設達到預售條件后，再尋找意向客戶。
莊諾表示，平安的房產眾籌大概流程是，開發(fā)商拿地后與平安好房談合作，平安好房從中挑選合適的項目，再根據合作對象提出的要求，設計出符合需求的金融產品，放到平安前海眾籌平臺實現(xiàn)募集，以此提前圈定意向客戶，融資完成后，項目開工。
據悉，目前市面上開發(fā)商的眾籌僅僅停留在營銷、價格層面上，而這次碧桂園是真正意義上的開發(fā)眾籌。這其中，碧桂園主要負責項目的規(guī)劃與建造，眾籌產品的設計與銷售都由平安好房負責。
按照莊諾的設想，碧桂園上海嘉定項目將以“1平方米”作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或部分的權益。之后，投資者可以選擇眾籌權利轉為產權，直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉成收益權。據悉，具體的產品細節(jié)，雙方仍在制定中，預計6月下旬正式對外公布。
利用眾籌開發(fā)，意味著開發(fā)商能真正實現(xiàn)輕資產運營。莊諾告訴記者，以碧桂園的項目為例，從拿完地后開始眾籌，一直到房子建成，周期為18個月，其中資金募集期最長為一個月。如果募集到的資金足以覆蓋項目的整體開發(fā)資金需求，則碧桂園無需承擔巨大的資金壓力，從而實現(xiàn)向代建營運者的角色轉型。由于眾籌產品的發(fā)售對象均為意向客戶，碧桂園同時也能提前鎖定項目意向客戶，降低后續(xù)銷售壓力。
此外，由于眾籌模式節(jié)省了融資成本與營銷成本，開發(fā)商能在不損害利潤率的前提下，制定更優(yōu)惠的售價。根據莊諾的預想，在傳統(tǒng)的地產開發(fā)模式中，拿地成本是硬性支出，眾籌的作用體現(xiàn)在節(jié)約融資成本、部分營銷成本及其他運營成本，由于拿來建房的眾籌資金并沒有融資成本，鎖定客源也不需要做太多市場營銷，最終節(jié)約的成本可能達到房價的三分之一。
客戶接受度成考驗
盡管眾籌開發(fā)對開發(fā)商帶來的好處顯而易見，但對客戶而言，能否產生足夠的吸引力仍有待觀察。
以針對碧桂園的眾籌產品為例。莊諾表示，目前產品的細節(jié)仍在制定中，收益率取決于房屋的定價，在核算成本之后，根據房屋每平方米的售價來商定眾籌價格。
談到發(fā)行渠道問題，莊諾表示，平安自身就擁有一億多的客戶信息，同時平安好房網注冊用戶就達100多萬，平安會在好房網平臺發(fā)布產品同時想這些客戶推送信息。
易居研究院分析師嚴躍進表示，此類產品后續(xù)銷售以及產品分配的環(huán)節(jié)，對于產品的定價會有爭議。畢竟過去傳統(tǒng)的住房模式是先定價，再有市場成交。而現(xiàn)在這個模式其實是顛倒過來了，購房者先認購房屋，而最后的定價并沒有馬上公布，實際上也無法公布，這是有一定的風險的，最后不排除有爭議現(xiàn)象的出現(xiàn)。
同時，嚴躍進還認為，此類產品在政策推進過程中是否能夠獲得相關地方政府的支持，也有待考驗。
睿信致成管理咨詢公司合伙人、總裁薛迥文表示，金融機構為風險設計產品定價，找到相應的風險偏好顧客群。產品的設計需要市場能夠要接受，才能找到對應風險偏好的購買者。
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