A股自去年爆發(fā)以來(lái)，指數(shù)一路狂飆。借著大牛市的東風(fēng)，上市房企紛紛玩起市值管理的游戲。大型房企計(jì)劃拆分旗下業(yè)務(wù)板塊獨(dú)立上市，而中小房企則在醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域跨界并購(gòu)，試圖以此帶動(dòng)股價(jià)的上漲，提升公司市值。那么，在這一過(guò)程中，房企會(huì)遇到哪些難題？哪些業(yè)務(wù)板塊更能得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可？

 

福布斯發(fā)布的2015全球富豪榜顯示，王健林以242億美元的財(cái)富成功超越馬云，成為新任內(nèi)地首富。但令人意想不到的是，讓王健林坐上首富寶座的并非萬(wàn)達(dá)集團(tuán)龐大的商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)盈利能力的提升，而是萬(wàn)達(dá)院線獨(dú)立上市后超十倍的股價(jià)漲幅。

 

從去年下半年起，沉寂已久的A股爆發(fā)，上證指數(shù)在不足一年內(nèi)漲幅超一倍。借著大牛市的東風(fēng)，上市房企紛紛玩起市值管理的游戲，包括萬(wàn)科、中海等龍頭房企計(jì)劃分拆物業(yè)管理等業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，中小房企更在醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、金融等領(lǐng)域展開(kāi)跨界并購(gòu)，試圖以此帶動(dòng)股價(jià)上漲，推動(dòng)公司市值提升。

 

通過(guò)分拆、并購(gòu)等資本運(yùn)作，能對(duì)房企市值增長(zhǎng)帶來(lái)怎樣的影響？股價(jià)上漲又能否對(duì)公司盈利增長(zhǎng)產(chǎn)生催化作用？

 

房企市值管理意愿增強(qiáng)

 

在5月22日舉行的萬(wàn)科股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮首次拋出了“未來(lái)十年市值達(dá)到萬(wàn)億”的新目標(biāo)。根據(jù)他的描述，萬(wàn)科正在培養(yǎng)更多新業(yè)務(wù)，未來(lái)都將獨(dú)立分拆上市，“萬(wàn)科系”整個(gè)控股集團(tuán)市值加起來(lái)將超萬(wàn)億。

 

盡管郁亮的雄心壯志毋庸置疑，但是與“互聯(lián)網(wǎng)+”熱潮席卷A股相比，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)板塊在資本市場(chǎng)并不受市場(chǎng)青睞。作為A股互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)，截至6月3日，樂(lè)視網(wǎng)的年內(nèi)漲幅為416%，而萬(wàn)科A的年內(nèi)漲幅不到10%。盡管萬(wàn)科去年的凈利潤(rùn)是樂(lè)視網(wǎng)的49倍，但投資者給予樂(lè)視網(wǎng)的估值是401倍，給予萬(wàn)科的估值只有10倍。

 

在中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰看來(lái)，由于此前一度暫停房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資，上市房企市值管理動(dòng)力并不是很強(qiáng)。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)再融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，加上地產(chǎn)股估值相對(duì)較低，對(duì)房企而言，與其在短期內(nèi)改善盈利水平，不如試圖提升公司的估值水平，畢竟提升盈利水平并非易事，因此房企的市值管理意愿更為強(qiáng)烈。

 

“目前房地產(chǎn)企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型的難題，無(wú)論是轉(zhuǎn)向哪個(gè)方向，充裕的資金是重要因素”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果房企能通過(guò)市值管理提升估值，有助于展開(kāi)后續(xù)股權(quán)融資，為轉(zhuǎn)型成功帶來(lái)更大的資金保障。

 

大房企傾向分拆業(yè)務(wù)上市

 

在資本市場(chǎng)，通過(guò)分拆上市獲取股權(quán)的二次溢價(jià)，是上市公司的重要財(cái)技之一。對(duì)于體量龐大、業(yè)務(wù)豐富的大型房企而言，將經(jīng)營(yíng)成熟的子業(yè)務(wù)板塊分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。

 

其中，物業(yè)管理無(wú)疑是最重要的突破口之一，花樣年旗下的物業(yè)管理公司彩生活（01778，HK）就是典型的例子。自去年6月登陸香港聯(lián)交所以來(lái)，彩生活股價(jià)累計(jì)漲幅超過(guò)200%，市值超過(guò)母公司花樣年。在“彩生活效應(yīng)”的推動(dòng)下，包括萬(wàn)科、中海、綠城等大型房企也紛紛拋出物業(yè)管理分拆上市的計(jì)劃。

 

在陳聰看來(lái)，雖然與新房相關(guān)的業(yè)務(wù)未來(lái)會(huì)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣度的下降而見(jiàn)頂，但是與存量房增值相關(guān)的業(yè)務(wù)，例如存量房的裝修、更新改造、物業(yè)管理、租賃服務(wù)、小區(qū)的智慧化、小區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老服務(wù)等仍是一片藍(lán)海。這背后，物業(yè)管理是掌握存量房源的最好切入點(diǎn)，這也是資本市場(chǎng)愿意給予彩生活高估值的重要原因。

 

以萬(wàn)科物業(yè)為例，根據(jù)瑞銀證券的研究報(bào)告，2014年萬(wàn)科物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為19.8億元，合同管理面積為1.03億平方米，市場(chǎng)份額僅為0.59%，作為全國(guó)最大物業(yè)管理公司的彩生活去年物業(yè)管理總面積也僅為2億平方米，這意味著物業(yè)管理市場(chǎng)集中度非常低，萬(wàn)科物業(yè)管理市占率擁有極大的提高空間。

 

但即便如此，像萬(wàn)科這種“大象”級(jí)企業(yè)，分拆物業(yè)管理上市在短期內(nèi)對(duì)估值提升的作用或許也相當(dāng)有限。瑞銀證券分析師丁曉認(rèn)為，2015年萬(wàn)科物業(yè)預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)約5000萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，參照彩生活約30倍市盈率的估值計(jì)算，萬(wàn)科物業(yè)的估值約為15億元。相對(duì)于萬(wàn)科超過(guò)1500億元的市值，物業(yè)分拆上市對(duì)整體市值貢獻(xiàn)有限。估值能否進(jìn)一步提升，將取決于萬(wàn)科物業(yè)能否結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，拓展和提供與家庭生活有關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)，帶來(lái)更多元化的收入。

 

除了物業(yè)板塊，商業(yè)地產(chǎn)分拆上市則是另一個(gè)路徑。碧桂園在今年3月曾經(jīng)透露，正籌劃將旗下酒店業(yè)務(wù)分拆上市，但目前并沒(méi)有具體時(shí)間表。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此前也透露，公司在研究將資產(chǎn)以房地產(chǎn)信托基金（REITs）的方式分拆上市。

 

但香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨供應(yīng)過(guò)剩的困擾，中高端酒店與購(gòu)物中心尤為嚴(yán)重，這類(lèi)資產(chǎn)即便能順利分拆上市，估值也不高，對(duì)母公司估值難有提升作用。

 

中小房企熱衷跨界并購(gòu)

 

相對(duì)于實(shí)力強(qiáng)大的大型房企，中小型上市房企更熱衷于通過(guò)跨界并購(gòu)提升市值。

 

根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)的統(tǒng)計(jì)，在142家A股上市房企中，涉及跨界轉(zhuǎn)型的至少有41家，占行業(yè)總數(shù)的29%，轉(zhuǎn)型方向包括醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、能源煤礦、金融、軍工/智能、影視傳媒等八大行業(yè)。

 

這其中，并購(gòu)成為這類(lèi)房企轉(zhuǎn)型的重要路徑。以宜華地產(chǎn)為例，公司于去年斥資7.2億元購(gòu)入廣東眾安康后勤集團(tuán)股份有限公司，正式進(jìn)入醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)，公司隨后更名為宜華健康（000150，SZ）。泛?？毓桑?00046，SZ）也通過(guò)入股民生證券、民生財(cái)險(xiǎn)等，完成在金融板塊的布局。

 

在陳聰看來(lái)，中小房企由于在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上擴(kuò)張并不具備優(yōu)勢(shì)，要提升自身的估值水平，它們更傾向于通過(guò)變更行業(yè)屬性的辦法。盡管在A股市場(chǎng)成功轉(zhuǎn)型的案例不多，但目前高估值行業(yè)的門(mén)檻不算很高，投資者也習(xí)慣用行業(yè)屬性來(lái)決定公司的估值水平，因此，這類(lèi)房企轉(zhuǎn)型路徑體現(xiàn)為機(jī)會(huì)主義式跟隨資本市場(chǎng)熱點(diǎn)，帶動(dòng)股價(jià)出現(xiàn)階段性表現(xiàn)。

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在最近一年漲幅最大的十大地產(chǎn)股中，多數(shù)為跨界轉(zhuǎn)型類(lèi)的中小房企，至少?gòu)氖兄倒芾淼慕嵌榷?，目前中小房企的表現(xiàn)優(yōu)于龍頭企業(yè)。

 

“像互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療等是政府大力扶持的行業(yè)，前景毋庸置疑”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，但所謂隔行如隔山，房地產(chǎn)企業(yè)跨界發(fā)展并不具備先天優(yōu)勢(shì)，它們有可能成為新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖，也有可能只是“曇花一現(xiàn)”，投資者面對(duì)這類(lèi)企業(yè)需要謹(jǐn)慎對(duì)待。