當(dāng)前樓市明顯回暖，但從房地產(chǎn)投資角度來看，這時(shí)候尤其需要對(duì)部分住宅交易過于活躍的城市保持幾分冷靜。畢竟我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)形成，理性投資與交易才能“行得萬(wàn)年船”。

 

人口因素是左右房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方向的主要因素，1980年左右計(jì)劃生育政策的嚴(yán)厲實(shí)施，導(dǎo)致我國(guó)老齡化進(jìn)程加速，使得當(dāng)前我國(guó)住宅需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)趨勢(shì)性變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的人口紅利逐漸消失，嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性需求短缺正在形成。簡(jiǎn)單測(cè)算，十年后普通夫婦可能擁有六套房產(chǎn)，未來住宅市場(chǎng)供過于求很難避免。這也就是當(dāng)前媒體所謂的樓市“明日危機(jī)”。

 

我們不否認(rèn)住宅市場(chǎng)剛性需求和改善性需求的存在，這是當(dāng)前短期需求的主要構(gòu)成。本輪房地產(chǎn)政策刺激要點(diǎn)是穩(wěn)定住房消費(fèi)，主要是鼓勵(lì)剛性住宅需求和改善性住宅需求釋放。從數(shù)據(jù)情況看，3月30日前后國(guó)家系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策出臺(tái)后，對(duì)剛性住宅需求釋放有較大的推動(dòng)作用。

 

其次，本輪住宅需求集中釋放是過去一段時(shí)間需求積累的結(jié)果。2013年四季度以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。在市場(chǎng)交易萎靡和運(yùn)行方向尚未明朗情況下，住宅需求釋放速度放緩，相當(dāng)部分購(gòu)房群體觀望市場(chǎng)表現(xiàn)并推遲決策。今年3月份以來住宅市場(chǎng)成交量激增，有過去一年多需求積累并集中釋放的原因。

 

然而，未來的不確定性在于，住宅需求收入中樞下移致市場(chǎng)后續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力不足。隨著近期住宅市場(chǎng)成交量的急劇增加，未來增長(zhǎng)可能會(huì)放緩，這主要是因?yàn)橹械褪杖肴后w構(gòu)成當(dāng)前住宅市場(chǎng)需求主力，而其相對(duì)較低收入水平和相對(duì)不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)條件，決定了整體購(gòu)買能力有限。同時(shí)我國(guó)住宅庫(kù)存仍在增加，特別是存量住房也加入市場(chǎng)供應(yīng)，導(dǎo)致新建商品住宅去庫(kù)存難度大為增加。

 

再者，土地出讓、住宅庫(kù)存消化和房?jī)r(jià)上漲相互制約。在住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)期，土地出讓、住宅庫(kù)存消化和房?jī)r(jià)上漲幾乎處于相互促進(jìn)的關(guān)系，但在市場(chǎng)供過于求時(shí)，地方政府土地出讓收入與住宅庫(kù)存消化和房?jī)r(jià)上漲之間的關(guān)系發(fā)生微妙變化，變成了相互制約關(guān)系。若住宅庫(kù)存消化好于預(yù)期導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，則地方政府土地出讓意愿顯著增強(qiáng)；若住宅庫(kù)存慢于預(yù)期，地方政府則會(huì)放慢推地速度，出臺(tái)政策措施鼓勵(lì)買房。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大背景下，部分地方政府財(cái)政收入增長(zhǎng)明顯放緩。如果住宅庫(kù)存消化過快，那么可能會(huì)引發(fā)新一輪推地行動(dòng)，對(duì)住宅房?jī)r(jià)上漲行情形成反向制約。

 

還有一點(diǎn)就是，住宅流動(dòng)性下降也將制約房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。當(dāng)前我國(guó)住宅價(jià)格上漲預(yù)期與以前相比不可同日而語(yǔ)，住宅投資價(jià)值見頂回落。雖然住宅可貯存家庭財(cái)富，但名義上財(cái)富增長(zhǎng)卻不能及時(shí)在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性，將促使財(cái)富實(shí)際價(jià)值大幅貶值。同時(shí)，擁有多套住宅不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用、折舊都將隨時(shí)間積累而增加。

 

基于上述分析，需要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量激增和房?jī)r(jià)上漲要保持理性觀察的態(tài)度。無論買房自住還是買房投資，都要保持冷靜，基于自身實(shí)際情況作出合理決策。對(duì)賣存量房的業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不要指望交易價(jià)格實(shí)現(xiàn)自身最大利益，抬高房?jī)r(jià)同時(shí)實(shí)際上也增加了交易難度、減少了交易機(jī)會(huì)。