在國內(nèi)市場繼續(xù)深耕的同時，首創(chuàng)置業(yè)大舉拓展海外市場。7月8日下午，其位于悉尼的項目再度推出二期產(chǎn)品，并在北京金融街洲際酒店舉行了首發(fā)儀式。首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民透露，去年，海外銷售22億元，而今年將達到55億元，占到總銷售額的15%。

那么首創(chuàng)置業(yè)憑什么能夠在海外發(fā)展如此迅猛？下半年如何把控銷售節(jié)奏？未來，公司重點發(fā)力哪些領(lǐng)域？就這些問題，地產(chǎn)中國網(wǎng)專訪了胡衛(wèi)民。

1.海外銷售占今年銷售目標的15%

地產(chǎn)中國網(wǎng)：近年來，很多房企都在實施“走出去”戰(zhàn)略，布局海外市場，首創(chuàng)為什么選擇澳洲市場？

胡衛(wèi)民：第一，資金條件。首創(chuàng)置業(yè)是具有國際資本背景的上市公司，2003年在香港上市，股東除了首創(chuàng)集團外，還有新加坡控股投資公司、歐美大型基金等，在香港的資本市場經(jīng)過這些年的發(fā)展，也奠定了一個良好的基礎(chǔ)，可以在香港籌集到海外投資的基金。第二，首創(chuàng)置業(yè)在國內(nèi)這么多年的發(fā)展，也積累了十幾萬大量的客戶，而這些客戶很多也是澳洲項目的潛在客戶。我們在成本、供應(yīng)商材料方面通過這幾年的發(fā)展，也建立了很多優(yōu)勢。對澳洲項目控制成本、產(chǎn)品質(zhì)量方面，我們打好了基礎(chǔ)。第三，我們選擇合作開發(fā)的模式，合作伙伴Dyldam在當?shù)鼐哂匈Y源、市場銷售渠道、建造方面的優(yōu)勢，我們通過優(yōu)勢互補、強強聯(lián)手，從而保證項目取得成功。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：在澳洲市場，首創(chuàng)置業(yè)如何做出產(chǎn)品的競爭力與差異化？

胡衛(wèi)民：目前澳洲市場比較火爆，目前很多國內(nèi)開發(fā)商也進入澳洲市場，企業(yè)之間從國內(nèi)的戰(zhàn)場發(fā)展到國外悉尼的戰(zhàn)場。我們的策略是，第一，緊密留意市場的變化而變化，包括一些政府的措施。如果政策出現(xiàn)一些對投資者來說比較負面的情況，尤其是對中國投資者和當?shù)厝A裔投資者，我們肯定會在第一時間和總部商量，怎么去改變、對策。第二，在競爭方面，我們不會去盲目投資土地，因為我們是以合作開發(fā)的模式進行。當然，我們會考慮當?shù)仨椖康奈恢谩⑴涮?、學校等，規(guī)劃方面會考察得較為細致?？蛻艚o了10%的定金，我們希望客戶按時交錢，也希望我們能按時把房子交給客戶。

而我們通過合作開發(fā)的模式，發(fā)展就比較快。從去年3、4月份開始，到去年7月投第一個項目，目前已經(jīng)投資了5個項目。去年銷售總額約22億人民幣，今年全年肯定能超過50個億。這占據(jù)我們今年目標總體目標的15%左右。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：除了澳洲之外，未來首創(chuàng)置業(yè)還會進駐哪些國家？

胡衛(wèi)民：還是要看機會。除了澳洲，其他國家我們也在看，大的原則是要去發(fā)達國家尋求機會，一定要去找那種經(jīng)濟、社會、法律很完善、穩(wěn)定的國家。到一些發(fā)展中國家，可能有一些機會，但是萬一有變動，那風險就比較大。這是一種系統(tǒng)性的風險，首創(chuàng)置業(yè)想做的扎實一些。

2.下半年集中推貨

地產(chǎn)中國網(wǎng)：最近一線城市，尤其是北京的土地市場開始升溫，首創(chuàng)上半年也在北京等地有地塊入手，但卻被外界解讀為激進，對此，您怎么看？下半年，首創(chuàng)置業(yè)有怎樣的計劃？

胡衛(wèi)民：第一，地是必須要去拿的。企業(yè)要發(fā)展，沒有土地，就沒有糧食。市場確實比較激烈，我們本著發(fā)揮我們產(chǎn)品能力，把基礎(chǔ)做扎實做好的原則，通過產(chǎn)品去贏得市場的溢價，這樣才能夠在地價比較高的情況下，實現(xiàn)比較理想的投資回報，第二，雖然競爭很激烈，但我們也不希望太盲目的拼搏，一些項目本來指標就已經(jīng)很緊張，如果全部都變成保障房的項目，那這種也是很難做的。今年下半年我們比較樂觀，比去年來說，市場明顯回暖，特別是一線城市，在深圳更是一房難求。對我們來說，下半年要加快供貨，盡快推至市場，然后增加新的土地。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績增長的引擎是什么？

胡衛(wèi)民：包括三大塊。第一，住宅領(lǐng)域。主要集中在國內(nèi)的五個城市，北京、上海、天津、成都、重慶。海外目前主要在澳洲悉尼市場。

第二，奧特萊斯商業(yè)，我們通過今年及后續(xù)幾年的發(fā)展，我們希望做到15個奧特萊斯項目，在全國奧特萊斯商業(yè)上占據(jù)領(lǐng)軍者的位置。

第三，城市綜合體。目前主要在麗澤商務(wù)區(qū)，這是北京市規(guī)劃的新的商務(wù)區(qū)，位于兩條地鐵線的交匯區(qū)，體量共有50多萬平，一共有5棟樓，包括公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)等綜合體，這種產(chǎn)品升值空間較大，但一次性投入較大，光土地就需要投入50億，總投資120億以上，但市場價值有200多億。投入時間長，這個項目全部完工需到2017年年底。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：白銀時代對于未來的發(fā)展 ，是否存在焦慮？

胡衛(wèi)民：未來肯定是看好的，看好中國經(jīng)濟增長的前景，雖然中間有波折，但中國的城鎮(zhèn)化還遠遠沒有完成，還有較大的市場空間。對于房企來說，錢不好賺了，利潤趨于平均，競爭更加激烈，強者更強。必須有規(guī)模，有品牌，有客戶的房企才有發(fā)展，逆水行舟，不進則退。

3.負債不超過70%

地產(chǎn)中國網(wǎng)：首創(chuàng)置業(yè)在開發(fā)速度上，轉(zhuǎn)為新標準“857”，為什么？在提倡高周轉(zhuǎn)的目標下，是否會與產(chǎn)品精細化相矛盾？ 

胡衛(wèi)民：857指5個月開工，7個月開盤，去化80%。5個月開工，是把前面報批、報建的時間壓縮，之所以可以壓縮，是基于我們產(chǎn)品標準化，將設(shè)計的時間提前。通過優(yōu)化開發(fā)流程、產(chǎn)品標準化，從而縮短設(shè)計等不必要的時間浪費，實際上降低了財務(wù)費用，從而給客戶讓利的空間。因為房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，財務(wù)費用占整個開發(fā)成本中很大一個比重。這與建造產(chǎn)品的質(zhì)量不矛盾，因為從開發(fā)到交房的時間，我們按照正常合理的時間來安排，確保產(chǎn)品的質(zhì)量。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：萬科、萬達在輕資產(chǎn)上的動作愈發(fā)明顯，未來在輕資產(chǎn)方面，首創(chuàng)置業(yè)將有哪些動作？

胡衛(wèi)民：這方面主要體現(xiàn)在奧特萊斯商業(yè)上，目前我們已經(jīng)建立了4個奧特萊斯商業(yè)，其中三個已開業(yè)，經(jīng)營情況也比較理想，這些商業(yè)繼續(xù)擴大規(guī)模開發(fā)新的項目時，一定要通過輕資產(chǎn)的模式推進，通過資產(chǎn)證券化，包括REITs等方式，形成投資、經(jīng)營、持有、退出這樣一個良性循環(huán)。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：國內(nèi)國外市場雙輪驅(qū)動，首創(chuàng)現(xiàn)在的現(xiàn)金流如何？如何平衡規(guī)模和資金鏈的安全？

胡衛(wèi)民：第一，我們要多渠道的解決融資，我們發(fā)行公司債、人民幣債券、美元債等，這些債券都是中長期5年時間。第二，控制好負債率，不超過70%。第三，強調(diào)銷售的回款。經(jīng)營項目的現(xiàn)金流，來支持企業(yè)長久的發(fā)展。我們對回款率做了核心的績效考核的指標，確保擁有足夠的現(xiàn)金流。

4.2018年銷售600億元 商業(yè)占20%

地產(chǎn)中國網(wǎng)：奧特萊斯作為首創(chuàng)置業(yè)的持有型物業(yè)，什么時候能帶來穩(wěn)定的收益比重，有沒有一個時間表？

胡衛(wèi)民：按照我們的戰(zhàn)略，2018年住宅銷售做到600億元，商業(yè)這塊占到20%。轉(zhuǎn)型過程比較艱難，比如我們奧特萊斯這個業(yè)務(wù)，從2009年開始起步，到現(xiàn)在將近6年的時間，中間也經(jīng)過很多的摸索，最難的是形成運營與招商的能力。國內(nèi)的奧特萊斯市場比較混亂，可以說良莠不齊，真正有品牌的不多，雜牌較多。通過這幾年的發(fā)展，我們形成了首創(chuàng)奧特萊斯的品牌，現(xiàn)在需要的是找新的項目去目標城市開拓。上周我們在南昌就定了一個項目，下半年后續(xù)還會有一些項目。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：這幾年首創(chuàng)置業(yè)在持有商業(yè)方面，有哪些變化？

胡衛(wèi)民：戰(zhàn)略方面大的方向沒有變，但我們在商業(yè)模式上做了一些調(diào)整。原來是奧特萊斯＋住宅這種綜合性的模式，但這種模式在發(fā)展速度上受到了一定的制約?，F(xiàn)在改為純商業(yè)推進，基本上是10萬平米的單量商業(yè)，然后迅速落地?，F(xiàn)在來看，這種純商業(yè)推進效率比較高。因為形成較大的綜合項目的開發(fā)，與政府之間的磨合需要很長時間，而且很可能最后搞不定。

5、未來拼的是運營能力

地產(chǎn)中國網(wǎng)：在首創(chuàng)深耕京西南區(qū)域的6年里，無論是獨立開發(fā)還是與其他房企聯(lián)手，均體現(xiàn)出首創(chuàng)置業(yè)城市綜合運營商的定位和實踐。在城市運營方面，首創(chuàng)積累了哪些成功的經(jīng)驗？

胡衛(wèi)民：我們提出一個“最具價值的房地產(chǎn)綜合運營商”的愿景。第一，首創(chuàng)集團本身就有環(huán)保、基本設(shè)施、地產(chǎn)板塊，我們作為首創(chuàng)集團的一份子，我們按照這一大的戰(zhàn)略發(fā)展。這么多年，我們在一級土地開發(fā)方面做了很多嘗試，包括在順義，天津武清等地，與地方政府規(guī)劃、拆遷、征地、市政，我們形成了大規(guī)模的開發(fā)項目，也為地方做了很多貢獻。同時，我們也引入了很多資源，比如武清，我們引入了澳洲的國際學校。我們房山奧特萊斯對長陽土地價值的提升、聚齊人氣做出了很大的貢獻。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：城市運營商的核心到底是做什么？

胡衛(wèi)民：從大的方向來看，中國城鎮(zhèn)化作為中國經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，城鎮(zhèn)化落地的點，就應(yīng)該是把原來的農(nóng)村地區(qū)變成城市，而這個過程需要企業(yè)作為主體來實施，而小的企業(yè)可能不具備這個能力，只有有規(guī)模、有品牌，特別是具備政府背景資源的企業(yè)才有這種能力來操作。本身，首創(chuàng)集團就在做基礎(chǔ)設(shè)施等方面的事，所以首創(chuàng)置業(yè)才有這個基礎(chǔ)和選擇。我們做了很多一級開發(fā)的項目，在順義趙全營鎮(zhèn)2012年開始做，花了2年的時間，投資了35億資金，拆遷了1000戶農(nóng)民，土地在去年1月份去年上市，政府賣了90多億，我們現(xiàn)在在做二級開發(fā)，這個開發(fā)不是簡單的蓋房，我們除了基礎(chǔ)設(shè)施之外，我們還做了很多商業(yè)配套，包括學校、商業(yè)、創(chuàng)業(yè)空間的場所、保障房、自住房、回遷房等整個配套的系統(tǒng)工程，需要花很多時間。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：這種業(yè)務(wù)的盈利空間如何？

胡衛(wèi)民：企業(yè)還是需要盈利的?？陀^上來講，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率都在往下走，這是市場的發(fā)展規(guī)律。但肯定還是賺錢的，我們在產(chǎn)品的業(yè)態(tài)上比較豐富，除了保障房之外，還有一部分高端的聯(lián)排、疊拼類產(chǎn)品，預(yù)計在8月份入市，大環(huán)境上交通便利，低密度，容積率低，應(yīng)該能夠賺錢。