不缺錢(qián)的萬(wàn)科碰上更不缺錢(qián)的保險(xiǎn)企業(yè)，郁亮在事業(yè)合伙人前提到的“野蠻人”或正進(jìn)入大眾視線。7月11日，萬(wàn)科發(fā)布《簡(jiǎn)式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)》透露，以姚振華為董事長(zhǎng)的前海人壽已通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入萬(wàn)科約5.5億股股份，占萬(wàn)科現(xiàn)在總股本的5.00%，一躍成為第二大股東。對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)在給鳳凰房產(chǎn)記者的采訪回復(fù)中，回避了是否將前海人壽增持定性為“野蠻人”入侵的問(wèn)題，只是表明：“任何投資者都可以基于自身的判斷自主決定股票購(gòu)買(mǎi)行為，萬(wàn)科的使命是努力為股東創(chuàng)造價(jià)值。”

超越事業(yè)合伙人 成為萬(wàn)科第二大股東

根據(jù)《簡(jiǎn)式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)》顯示，被稱為保險(xiǎn)行業(yè)“黑馬”的前海人壽從年初開(kāi)始小規(guī)模買(mǎi)入萬(wàn)科股票，彼時(shí)成交的價(jià)格區(qū)間位于12.44-14.83元之間，而進(jìn)入到7月，前海人壽一次性買(mǎi)入約5.53億股，價(jià)格區(qū)間為13.28-15.47億元，保守估計(jì)耗資超過(guò)80億元。

萬(wàn)科一直視公司股權(quán)分散為自身的軟肋，其第一大股東華潤(rùn)股份也僅占14.91%股權(quán)。而另一方面，萬(wàn)科管理層也為防范“野蠻人”入侵，設(shè)計(jì)了事業(yè)合伙人持股計(jì)劃。截至2015年1月27日，事業(yè)合伙人的集合資產(chǎn)管理計(jì)劃共持有萬(wàn)科A股股份不到5億股，僅占公司總股本的4.48%。

這就意味著前海人壽此次“舉牌”，已一躍成為萬(wàn)科集團(tuán)第二大股東。對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)在給鳳凰房產(chǎn)記者的采訪回復(fù)中，回避了是否將前海人壽此次增持定性為“野蠻人”入侵的問(wèn)題，只是表明：“任何投資者都可以基于自身的判斷自主決定股票購(gòu)買(mǎi)行為，萬(wàn)科的使命是努力為股東創(chuàng)造價(jià)值。”

盡管如此，坊間輿論仍然視前海人壽此次增持動(dòng)作目的不簡(jiǎn)單。證券分析師對(duì)媒體分析認(rèn)為，前海人壽在A股市場(chǎng)處于巨幅振蕩期，且萬(wàn)科股價(jià)已處于高位之際購(gòu)入萬(wàn)科A股，幾乎已錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)期，所以更相信前海人壽是另有圖謀。

轉(zhuǎn)型效果凸顯 投資價(jià)值放大

不過(guò)也有證券分析師認(rèn)為，目前地產(chǎn)股普遍被低估，在A股經(jīng)歷一輪調(diào)整之后，萬(wàn)科股價(jià)相對(duì)于其內(nèi)在價(jià)值仍然相對(duì)便宜，從投資角度考慮是可以買(mǎi)進(jìn)。“此舉就像萬(wàn)科的回購(gòu)計(jì)劃和事業(yè)合伙人一樣，自信的將投資價(jià)值放大。”

從另一方面來(lái)看，前海人壽在地產(chǎn)界的投資也一直在進(jìn)行，其不僅參與了華僑城的定增計(jì)劃，還直接擁有相關(guān)地產(chǎn)子公司直接進(jìn)行開(kāi)發(fā)。更重要的是，坊間輿論普遍認(rèn)為在華潤(rùn)股份持股的情況下，前海人壽控股萬(wàn)科的可能性變得微乎其微。 

“上半年萬(wàn)科1099.6億元的銷售業(yè)績(jī)奪冠，雖然相較于去年數(shù)據(jù)較為平淡，但是一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已開(kāi)始提升。”有證券分析師從投資價(jià)值方面分析認(rèn)為，萬(wàn)科目前的轉(zhuǎn)型思路已經(jīng)日漸清晰，對(duì)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的考核也日趨嚴(yán)格，尤其是今年200億元的利潤(rùn)目標(biāo)，相信對(duì)股價(jià)將有很大的提升作用。

在排除了前海人壽控股萬(wàn)科、或者與萬(wàn)科將進(jìn)行相關(guān)合作的可能性后，將此次前海人壽增持動(dòng)作視為價(jià)值投資成為最后一種可能。因此，下面我們將列舉萬(wàn)科在去年確立轉(zhuǎn)型思路之后，2015上半年的轉(zhuǎn)型“獲”與“惑”。

編者按：總結(jié)萬(wàn)科王石與郁亮在上半年的發(fā)聲，我們可以知道萬(wàn)科今年的目標(biāo)分別為提升利潤(rùn)、增加客戶粘性、以及公司架構(gòu)調(diào)整。其中提升利潤(rùn)就涉及到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、拆分物業(yè)上市等新業(yè)務(wù)的延伸；增加客戶粘性則有教育、社區(qū)營(yíng)地等事業(yè)的發(fā)展；扁平化平行架構(gòu)的確立已經(jīng)從萬(wàn)科集團(tuán)總部架構(gòu)調(diào)整開(kāi)始。

從業(yè)績(jī)上來(lái)看，上半年萬(wàn)科的銷售業(yè)績(jī)平穩(wěn)，但是看似平淡的背后，一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)開(kāi)始凸顯，尤其是北京公司利潤(rùn)大幅提升50%的消息讓“轉(zhuǎn)型”似乎找到了業(yè)績(jī)支撐。與此同時(shí)，目前萬(wàn)科的各項(xiàng)新業(yè)務(wù)也正在突破“0到1”的狀態(tài)，但整體業(yè)績(jī)的提升則仍有待于觀察。

2015上半年萬(wàn)科轉(zhuǎn)型之“獲”

上半年以1080億業(yè)績(jī)奪冠

根據(jù)7月初某房地產(chǎn)專業(yè)測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)公布的上半年房企銷售榜單中，萬(wàn)科集團(tuán)以1080億元人民幣的銷售業(yè)績(jī)奪冠，恒大地產(chǎn)和綠 地集團(tuán)分列第二與第三。而在各城市公司中，深圳萬(wàn)科以超過(guò)百億元的業(yè)績(jī)奪得銷售冠軍，一方面由于政策利好的情況下，深圳樓市價(jià)格暴漲受益；而另一方面也受益于深圳萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的打造以及第一個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的熱銷。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目面世

2013年，萬(wàn)科提出要做城市配套服務(wù)商，而也就在同一年，萬(wàn)科拿下深圳留仙洞總部基地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。該地塊是萬(wàn)科踐行"城市配套服務(wù)商"標(biāo)桿項(xiàng)目，也被萬(wàn)科總裁郁亮稱為承載萬(wàn)科轉(zhuǎn)型使命的項(xiàng)目。遺憾的是由于業(yè)績(jī)考核的壓力，該產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目首批推出的產(chǎn)品仍然是萬(wàn)科最擅長(zhǎng)的公寓產(chǎn)品，不過(guò)以高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格售罄首批產(chǎn)品，也足以凸顯購(gòu)房者對(duì)萬(wàn)科品牌的認(rèn)可以及對(duì)項(xiàng)目的超高預(yù)期。

教育事業(yè)“揚(yáng)帆起航”

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石開(kāi)辦一所大學(xué)的愿望還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，但是為項(xiàng)目配套的學(xué)校、萬(wàn)科總部開(kāi)辦的國(guó)際學(xué)校、社區(qū)營(yíng)地等教育事業(yè)卻已經(jīng)照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。2015年5月26日，深圳萬(wàn)科成立深圳市萬(wàn)科教育發(fā)展有限公司，未來(lái)或?qū)⑷f(wàn)科學(xué)校、社區(qū)營(yíng)地、萬(wàn)科廈/冬令營(yíng)等項(xiàng)目裝進(jìn)該公司。教育事業(yè)的起航不僅意味著萬(wàn)科對(duì)親密客戶的培養(yǎng)，在短期內(nèi)也將成為衍生數(shù)百億級(jí)的新業(yè)務(wù)。

集團(tuán)架構(gòu)調(diào)整初步完成

7月1日，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮親筆簽署《關(guān)于集團(tuán)總部部門(mén)調(diào)整的決定》，其中戰(zhàn)略投資營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)管理部更名為事業(yè)發(fā)展部。對(duì)此，萬(wàn)科回應(yīng)稱總部組織架構(gòu)調(diào)整的方向是減少總部層級(jí)、建設(shè)扁平化架構(gòu)，鼓勵(lì)打破部門(mén)及專業(yè)壁壘，形成互聯(lián)互通、根據(jù)需要自由組合并高度協(xié)同的總部。例如原工程管理部與建筑研究中心的合并，目的是通過(guò)技術(shù)與產(chǎn)品創(chuàng)新的結(jié)合，形成業(yè)務(wù)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。而各個(gè)分公司組織架構(gòu)由各一線公司根據(jù)事業(yè)合伙人機(jī)制自主安排，總部未做統(tǒng)一要求。

2015上半年萬(wàn)科轉(zhuǎn)型之“惑”

利潤(rùn)整體提升的不確定性

萬(wàn)科披露最新銷售情況，截至6月30日，萬(wàn)科1-6月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積902.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%；銷售金額人民幣1099.6億元，同比增長(zhǎng)約9.0%。相較于去年上半年1009.1億元的銷售業(yè)績(jī)，萬(wàn)科今年的銷售業(yè)績(jī)平穩(wěn)，但是看似平淡的背后，一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)開(kāi)始凸顯，6月30日，北京萬(wàn)科總經(jīng)理劉肖向萬(wàn)科北京公司全體員工發(fā)出的一封郵件稱，北京萬(wàn)科1-6月已經(jīng)完成銷售額103億元，同時(shí)利潤(rùn)大幅提升50%，回款率達(dá)到歷史最高的92%。深圳萬(wàn)科半年簽約總額突破100億，而東莞萬(wàn)科上半年也取得簽約額51.5億元。

盡管如此，上半年業(yè)績(jī)多半得益于政策利好背景下的樓市火爆行情，隨著熱潮的冷卻，在下半年集中供應(yīng)下，萬(wàn)科是否能夠保持良好的銷售與利潤(rùn)，仍然有待觀望。

新業(yè)務(wù)發(fā)展方向的不確定性

正如王石透露的一樣，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型所有思路在經(jīng)過(guò)16個(gè)月考慮之后并未成熟，萬(wàn)科所有的新業(yè)務(wù)依然處于“0到1”的階段。以轉(zhuǎn)型“領(lǐng)頭羊”深圳萬(wàn)科為例，從去年開(kāi)始，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)、萬(wàn)科學(xué)校、萬(wàn)科物業(yè)等新業(yè)務(wù)均已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，在體現(xiàn)萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及符合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)趨勢(shì)的原則下，這些新業(yè)務(wù)在短期內(nèi)肯定是投入大于產(chǎn)出，新業(yè)務(wù)的發(fā)展是否會(huì)妥協(xié)或者讓位于業(yè)績(jī)考核壓力，有待于后續(xù)觀察。

架構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的人心思變

北京萬(wàn)科“茶杯里的風(fēng)波”結(jié)束，毛大慶以及部分下屬正式離職，新任北京萬(wàn)科總經(jīng)理開(kāi)啟的大規(guī)模變革行動(dòng)引發(fā)了“離職潮”。另外，離職的現(xiàn)象還發(fā)生在成都、深圳以及萬(wàn)科總部，架構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的人心思變看似只是萬(wàn)科面臨的一場(chǎng)道德風(fēng)險(xiǎn)，但是也足以讓管理層重視在理想主義褪色、業(yè)績(jī)壓力巨大的背景下，萬(wàn)科是否已經(jīng)面臨吸引力下降、大組織病、員工不滿情緒加重等問(wèn)題。

成本壓縮引發(fā)的輿論風(fēng)險(xiǎn)

年初，萬(wàn)科總裁郁亮便已高調(diào)宣布今年的目標(biāo)是創(chuàng)造200億元的利潤(rùn)，否則各高管的年終獎(jiǎng)金均會(huì)受影響，甚至波及普通員工。另?yè)?jù)內(nèi)部資料顯示，以區(qū)域公司為主體，萬(wàn)科2015年回款率考核標(biāo)準(zhǔn)為90%，2016年為92.5%，2017年為95%，以后保持穩(wěn)定。在如此巨大的業(yè)績(jī)考核壓力之下，可以看見(jiàn)的是各個(gè)城市公司均在營(yíng)銷、供應(yīng)商等方面壓縮成本，這也直接引發(fā)了媒體、供應(yīng)商等合作方的輿論責(zé)難。