不久前，河南實(shí)行直系親屬房產(chǎn)過戶可隨意定價(jià)的政策，也就說是，只要是父母子女、兄弟姐妹之間的房產(chǎn)過戶，你的房子愿意賣多少錢，可以自己商量確定。該政策一實(shí)施，便出現(xiàn)了不少幾千元、幾百元的“超筍價(jià)”過戶。因?yàn)樵瓌t上只要高于“1蚊雞”（粵語(yǔ)，1元的意思）便可以放行，原來成千上萬(wàn)元的過戶費(fèi)可忽略不計(jì)。

真是有一種政策叫做“別人家的政策”??！不少?gòu)V州街坊均表示各種羨慕妒忌，因?yàn)樵趶V州可沒有這么筍的政策。在廣州，即使是直系親屬過戶，也要按照評(píng)估價(jià)來定價(jià)。“老子的東西，遲早是小子的，我愿意把房子以‘1蚊雞’賣給我兒子，這叫做你情我愿，為什么不可以呢？！”老李表示十分不理解。事實(shí)上，老李早已經(jīng)以兒子小李的名義買了兩套房，其中一套還是兒子讀高中的時(shí)候就購(gòu)買的。

話雖如此，事實(shí)上，關(guān)于父子之間、親人之間的房屋贈(zèng)與、房產(chǎn)繼承，分分合合也很復(fù)雜。雖然親情大過天，可以“1蚊雞”的親情價(jià)相贈(zèng)，但發(fā)生糾紛時(shí)，對(duì)薄公堂也理不清。單單就過戶方式來說，繼承、贈(zèng)與、買賣等不同方式涉及的稅費(fèi)也大不相同。

房產(chǎn)留給孩子，繼承、贈(zèng)與、買賣大不同

父母的財(cái)產(chǎn)遲早是留給孩子的，這是很多中國(guó)人認(rèn)為理所當(dāng)然的觀念。就目前而言，繼承、贈(zèng)與和買賣是最主要的三種方式。其中，繼承需要父母去世才能辦理，當(dāng)父母健在的時(shí)候，一般會(huì)采用贈(zèng)與或買賣的方式。

目前在廣州，無(wú)論是贈(zèng)與或者買賣，都不能隨意定價(jià)，而要參考房管局的估價(jià)系統(tǒng)來定價(jià)，每個(gè)區(qū)域都有一個(gè)最低的評(píng)估價(jià)。假如報(bào)稅價(jià)高于評(píng)估價(jià)，就按買賣雙方的報(bào)稅價(jià)計(jì)稅；假如低于評(píng)估價(jià)，則要打回頭重新報(bào)價(jià)。所以“1蚊雞”賣房在廣州行不通。不過，一般而言，房管局的估價(jià)會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)不少。舉個(gè)例子，海珠區(qū)一套樓梯樓，市場(chǎng)價(jià)可能是1.8萬(wàn)元/平方米，評(píng)估價(jià)可能只需要3000元/平方米。具體報(bào)價(jià)是多少，建議咨詢?cè)撀范蔚闹薪槿耸浚麄儗?shí)操經(jīng)驗(yàn)多，多多少少對(duì)這樣的“神仙數(shù)”有底，可以給個(gè)大概的建議。

無(wú)論是繼承、贈(zèng)與或者買賣，都會(huì)發(fā)生一定的稅費(fèi)，哪種方式最抵？則要視具體房產(chǎn)情況而定。業(yè)內(nèi)人士提醒市民，假如考慮將來子女出售房產(chǎn)時(shí)需要繳納的稅費(fèi)，買賣的稅費(fèi)有時(shí)候還可能低于贈(zèng)與，市民最好就近找一家中介的專業(yè)人士計(jì)數(shù)，選擇最適合自己的方式。

下面以一套兩房單位為例，目前該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)約為120萬(wàn)元，房產(chǎn)證未滿兩年，買入價(jià)為40萬(wàn)元。

1、贈(zèng)與 首次過戶繳3%契稅

房產(chǎn)贈(zèng)與需要繳納的稅費(fèi)有契稅、公證費(fèi)以及登記費(fèi)等，其中最大筆的是契稅，為房屋評(píng)估價(jià)的3%。市價(jià)120萬(wàn)元的房子，契稅為3.6萬(wàn)元。

假如子女在房產(chǎn)證滿兩年后再出售且是唯一住房，可以免繳營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅，只需繳納少量手續(xù)費(fèi)。

假如子女在受贈(zèng)后不足兩年即出售房子或者子女擁有多套物業(yè)，按照這種操作方式，子女只能按據(jù)實(shí)征收方式繳納個(gè)人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%，同時(shí)還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)將來子女以150萬(wàn)元賣出這套房產(chǎn)，則在兩次轉(zhuǎn)手過程中父子（女）共需繳納的稅費(fèi)可能高達(dá)40萬(wàn)元。

2、買賣 滿兩年再轉(zhuǎn)手可少繳稅

假如父母把房產(chǎn)“賣”給子女，需要繳納評(píng)估價(jià)總額1%的個(gè)人所得稅。由于房產(chǎn)證未過兩年，還要繳納增值部分5.5%的營(yíng)業(yè)稅。子女需要繳納1%的契稅。他們共需繳納6.8萬(wàn)元。

當(dāng)日后子女再次轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)時(shí)，假如取得房產(chǎn)證滿兩年且是唯一住房，子女只需繳納少量的交易手續(xù)費(fèi)。

假如房產(chǎn)證未滿兩年或者擁有多套房屋的話，則需要繳納總額1%的個(gè)人所得稅及增值部分5.5%的營(yíng)業(yè)稅，兩次交易的稅費(fèi)共9.95萬(wàn)元。

可以看出，假如子女將來不等房產(chǎn)證滿兩年即賣出房子，父子（女）之間采用買賣的方式比贈(zèng)與要省錢。假如子女的房產(chǎn)證超過兩年，應(yīng)該先賣掉這一套房再買大房，可以節(jié)省不少稅費(fèi)。

3、繼承 稅費(fèi)最省

從理論上講，通過繼承的方式把房產(chǎn)留給子女是稅費(fèi)最少的一種方式，假如沒有其他方面的考慮，可以等父母去世后再辦理房產(chǎn)過戶，只需要繳納少量的登記費(fèi)和印花稅。

假如子女通過繼承方式取得房產(chǎn)證滿兩年后再出售該房產(chǎn)，且是唯一住房的話，可同時(shí)免繳個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，只需繳納少量交易手續(xù)費(fèi)。

即使在房產(chǎn)證不滿兩年的情況下賣出，也只需要繳納1%的個(gè)人所得稅和5.5%的營(yíng)業(yè)稅，總費(fèi)用為9.75萬(wàn)元。

疑難解答

房產(chǎn)證加名或減名，要按幾步走？

坐堂律師：王展（聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師）

陳先生問：我和妻子前幾年在海珠區(qū)購(gòu)買了一套房子。我最近看新聞在談遺產(chǎn)稅，說未來遺產(chǎn)稅肯定要實(shí)行，且費(fèi)用不少。我想把兒子的名字加進(jìn)房產(chǎn)證里，同時(shí)減去妻子的名字，這樣，兒子就能擁有房屋一半的產(chǎn)權(quán)，以后即使繼承我的那一半，也可以少交些稅。不知道具體應(yīng)該怎樣辦理？

坐堂律師答：建議陳先生選擇先刪名、再加名的程序辦理。先和妻子到公證部門辦理房屋的夫妻析產(chǎn)公證手續(xù)，然后到財(cái)稅部門辦理完稅或免稅手續(xù)，再到廣州市國(guó)土房管局測(cè)繪部門出具測(cè)繪附圖，最后持房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書、完稅或免稅證明、夫妻析產(chǎn)協(xié)議書、測(cè)繪附圖、原房地產(chǎn)權(quán)證書、身份證明等資料，到廣州市國(guó)土房管局交易登記部門申請(qǐng)房屋析產(chǎn)登記，把該房屋的全部產(chǎn)權(quán)登記在陳先生名下。

從法律上來說，加名實(shí)質(zhì)上是增加房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。按照規(guī)定，要增加房屋的共有權(quán)人，可以采取房地產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與或者買賣的方式。

假如陳先生想采取贈(zèng)與的方式辦理過戶。第一步應(yīng)先到公證部門辦理房屋的贈(zèng)與公證，然后到財(cái)稅部門辦理完稅或免稅手續(xù)，再到廣州市國(guó)土房管局測(cè)繪部門出具測(cè)繪附圖，最后持房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書、完稅或免稅證明、測(cè)繪附圖、原房地產(chǎn)權(quán)證書、贈(zèng)與公證書、身份證明等資料，到廣州市國(guó)土房管局交易登記部門申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與登記，增加兒子為房屋共有人。假如陳先生和兒子一起到房屋交易登記機(jī)構(gòu)辦理贈(zèng)與登記，則贈(zèng)與合同無(wú)需公證。

假如采取買賣方式則與普通房屋交易無(wú)異，在陳先生與妻子完成析產(chǎn)后，陳先生可帶齊證件與兒子一起到廣州市房管局交易中心完成交易即可。