一二線城市樓市因其穩(wěn)定的剛性需求和相對(duì)穩(wěn)定的利潤(rùn)空間，正在成為品牌房企的業(yè)績(jī)保障。

相比之下，三四線城市幾乎成為政策“免疫”區(qū)，庫(kù)存壓力大，銷售困難。“撤離三四線、布局一二線”，成為越來(lái)越多房企的選擇。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)先抑后揚(yáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，房企走完了樓市上半場(chǎng)。整個(gè)今年上半年，房企間的陣營(yíng)分化更加明顯。

中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示，截至6月30日，銷售額超過(guò)50億元房企達(dá)到69家，比去年同期增加了16家。

上半年，萬(wàn)科再次率先跨越千億。恒大、綠地、保利、中海外、碧桂園和萬(wàn)達(dá)上半年銷售額也超過(guò)500億元，整體表現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中，萬(wàn)科、保利、綠地、中海、綠城、融創(chuàng)、世茂和華潤(rùn)置地等企業(yè)一二線城市在售項(xiàng)目占其所有在售項(xiàng)目比例超過(guò)70%；恒大、碧桂園做強(qiáng)三四線市場(chǎng)的同時(shí)逐步實(shí)施回歸一二線的戰(zhàn)略決策，上半年兩家企業(yè)在一二線城市的在售項(xiàng)目數(shù)量占比已超過(guò)30%。

而從已發(fā)布6月銷售業(yè)績(jī)的15家房企來(lái)看，6月合計(jì)銷售總額已環(huán)比5月份上漲34.8%。其中，12家房企上半年業(yè)績(jī)已同比上升。

“我們對(duì)下半年房地產(chǎn)形勢(shì)非?？春?。集團(tuán)會(huì)延續(xù)上半年的推貨節(jié)奏，在此基礎(chǔ)上快速去庫(kù)存，加快資金回籠。”合生創(chuàng)展品牌負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

上半年：

平均目標(biāo)完成率41% 

在一系列房地產(chǎn)新政及降息降準(zhǔn)的政策刺激下，6月樓市延續(xù)了5月份的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，并帶動(dòng)大型房企銷售業(yè)績(jī)大幅回暖。

其中，萬(wàn)科以1099億元銷售額排名“半程銷冠”。曾經(jīng)的“招保萬(wàn)金”演變成“萬(wàn)恒中保”（萬(wàn)科、恒大、中海外、保利）。

萬(wàn)科銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，6月份實(shí)現(xiàn)銷售額251.9億元，同比增長(zhǎng)29.9%。上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1099.6億元。

恒大地產(chǎn)6月實(shí)現(xiàn)合約銷售額247.5億元，同比大增88.8%。這也是恒大6月份單月銷售額首次突破200億元。至此，恒大前6個(gè)月中有5個(gè)月銷售額突破百億元，上半年累計(jì)合約銷售額約871.1億元，完成年度合約銷售目標(biāo)1500億元的58.1%。

花樣年、深圳控股、保利地產(chǎn)等企業(yè)也實(shí)現(xiàn)了銷售額的明顯上升。其中，花樣年上半年銷售額同比大漲125%；得益于深圳樓市的快速回暖，深圳控股上半年銷售額同比猛漲142%。

保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額760.42億元，同比增長(zhǎng)16.74%。僅6月單月，簽約金額256.52億元，同比增長(zhǎng)55.28%，占據(jù)上半年總銷售的33%。此前，保利地產(chǎn)一季度的總簽約金額也不過(guò)195.05億元。

保利地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，今年上半年，公司的主要基調(diào)是去庫(kù)存，對(duì)已投資了80%至90%的項(xiàng)目，尤其是已經(jīng)或即將成為現(xiàn)房的項(xiàng)目進(jìn)行“突擊去化”，加快公司項(xiàng)目和資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度。而從城市布局看，上半年，保利地產(chǎn)的銷售主力主要是華南大本營(yíng)、北京、上海等重點(diǎn)區(qū)域。其中，華南銷售130億元，北京和上海銷售均達(dá)到80億元。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6月份銷售業(yè)績(jī)亦環(huán)比大增，上半年共實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售138億元。不過(guò)，按照董事局主席李明在2014年業(yè)績(jī)會(huì)上透露的比上年增長(zhǎng)5%的銷售目標(biāo)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前僅完成全年目標(biāo)的33%。

中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20家品牌房企上半年平均目標(biāo)完成率41.4%。恒大、綠城、中海外、華潤(rùn)置地、越秀、雅居樂(lè)均完成年度目標(biāo)的45%以上。按照下半年銷售普遍略高的慣例來(lái)看，這些企業(yè)完成全年銷售目標(biāo)可期。

下半年：

抓緊推盤+調(diào)整布局  

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日公開表示，無(wú)論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化，因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時(shí)間去庫(kù)存，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。

正是基于對(duì)市場(chǎng)分化的判斷，2015年上半年，北上廣深四個(gè)一線城市，以及重慶、成都、杭州等中西部、長(zhǎng)三角的二線城市，成為品牌房企項(xiàng)目銷售的熱點(diǎn)區(qū)域。萬(wàn)科、保利、綠地、綠城、融創(chuàng)、華潤(rùn)置地等在北京、上海、杭州、重慶、成都5個(gè)城市在售項(xiàng)目數(shù)量占全國(guó)比例均超過(guò)20%，其中綠地、萬(wàn)科該占比則高達(dá)33%和22%。

“今年以來(lái)，庫(kù)存連續(xù)幾個(gè)月已經(jīng)開始下滑，包括去化周期也開始下滑。但是絕對(duì)值方面，一線城市的庫(kù)存量較低，去化周期是11個(gè)月，二線城市的去化周期為15個(gè)月，三線城市的去化周期需要20個(gè)月。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。

盡管從今年二季度起，房企銷售業(yè)績(jī)普遍大漲，但一季度銷售業(yè)績(jī)的頹勢(shì)，仍有部分房企上半年銷售目標(biāo)完成率不高。

在中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20家品牌房企中，碧桂園、招商局地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6家房企上半年完成率均不足四成，下半年將承受較大的業(yè)績(jī)壓力。

這種情況下，房企在2015年下半年主旋律仍然是抓緊推盤、去庫(kù)存。調(diào)整城市布局、創(chuàng)新營(yíng)銷策略，或成為下半年房企跑贏大市的關(guān)鍵。

“房企應(yīng)在去庫(kù)存中合理調(diào)整自己的布局。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，一線城市地價(jià)不斷攀升，房企應(yīng)采取以利潤(rùn)為核心的策略；二線城市土地供應(yīng)較充分，市場(chǎng)需求仍有增長(zhǎng)空間，房企可繼續(xù)采用高周轉(zhuǎn)模式，部分供大于求的二線城市，房企則應(yīng)保持謹(jǐn)慎的進(jìn)入態(tài)度；三四線城市大部分面臨供過(guò)于求問(wèn)題，房企可根據(jù)企業(yè)布局戰(zhàn)略選擇性進(jìn)入。

“下半年，房企最好根據(jù)項(xiàng)目所在城市的消費(fèi)需求特征，及時(shí)提升相應(yīng)產(chǎn)品的比重。”克而瑞分析師朱一鳴也表示。