上半年已過，商場虧損、倒閉、關店這些消息經(jīng)常出現(xiàn)，讓人們?yōu)槿肆飨∩?、每況愈下的購物中心、百貨商場有了更多的擔憂。

商業(yè)地產(chǎn)飽和已是不爭的事實，然而，這并沒有阻止商業(yè)地產(chǎn)項目的大干快上，一座座體量龐大的購物廣場仍在拔地而起。如大連萬達就宣稱，一年要建100座萬達廣場。人們不禁要問，地產(chǎn)公司熱衷開發(fā)商業(yè)項目是市場需要還是另有原因？

專家提醒，未來幾年二三線城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)調整將很難避免，企業(yè)如何應對這一挑戰(zhàn)？減緩調整對市場和經(jīng)濟所帶來的沖擊必須引起足夠的重視。

總量過剩

“我認為目前我國商業(yè)地產(chǎn)總體上已經(jīng)供大于求，一二線城市過剩嚴重，部分三四線城市仍有需求。”商務部原部長助理、內(nèi)貿(mào)專家委員會主任黃海在接受中國商報記者采訪時表示。

根據(jù)有關部門統(tǒng)計，2015年全國50個重點城市綜合體非住宅總體量已達5.64億平方米 ，同2013年相比增長率高達77%。2014年全球購物中心新開業(yè)面積為1140萬平方米，高于2013年的1060萬平方米。在全球最活躍新建購物中心市場前20名中，中國城市占據(jù)半壁江山，累計貢獻570萬平方米的落成面積。中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心預測，從現(xiàn)在到2025年還會有7000家購物中心建成開業(yè)，屆時我國購物中心將超過一萬家。

“一線城市目前商業(yè)地產(chǎn)的總量已經(jīng)達到飽和，甚至部分區(qū)域已經(jīng)過剩。” 北京京商流通戰(zhàn)略研究院院長賴陽在接受中國商報記者采訪時也表示了相同的觀點，他認為，商業(yè)地產(chǎn)供大于求，加上經(jīng)營不善，導致零售商業(yè)銷售業(yè)績下降，不得不轉型或倒閉。

記者近日在采訪中發(fā)現(xiàn)，從去年開始的零售業(yè)倒閉潮并沒有減緩，由于購物中心等業(yè)態(tài)過剩，百貨店紛紛倒閉或轉型。據(jù)調查，百盛商業(yè)已有8家門店關閉，華堂在過去一年時間里關閉了北京4家門店，萬達百貨關閉的門店已達10家。據(jù)睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心介紹，去年以來已有38家大型連鎖百貨關店。關店數(shù)量最多的百貨品牌為百盛、馬莎，各為5家；其次為伊藤洋華堂，關店4家。北京、杭州、青島、天津等城市關店現(xiàn)象嚴重。

從北京的王府井(600859,股吧)、西單、國貿(mào)到上海（樓盤）的南京（樓盤）路、淮海路，如今大百貨商場人煙稀少，乏人問津，很多國際大名牌不見了蹤影，二線品牌競相打折甩貨。從一線城市到二三線城市，從東部沿海到中西部內(nèi)陸，很大一大部分實體店的銷售都在走下坡路。

在廣東的大城市已出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)招商難問題，對此廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會會長黃文杰表示，近年來商業(yè)物業(yè)供應量爆發(fā)式增長，對優(yōu)秀商業(yè)資源的爭奪日益激烈，同時商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨招商難困擾。

黃海對中國商報記者表示，“國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)租金過高，租金已經(jīng)進入商業(yè)企業(yè)成本前兩位，難以承受。商業(yè)利潤率本來就低，近幾年銷售額增長回落加劇了困難，導致不少商場租約到期后，因房東提高租金無力續(xù)約，有的甚至租期中途就關門停業(yè)。”

黃海認為，“商業(yè)地產(chǎn)飽和也是相對的，而非絕對。一線城市房地產(chǎn)市場逐漸成熟，市區(qū)土地資源已經(jīng)十分稀缺，但部分新建居民區(qū)仍然需要建設商業(yè)地產(chǎn)。”在二三四線將出現(xiàn)供應高峰，2015年城市綜合體總量供應大部分將集中在二三線城市。

“我認為，不能總體上說是不是供不應求，需要細分。” RET睿意德策略顧問部高級經(jīng)理張靜在接受中國商報記者采訪時認為，單從面積和體量上講，今年以來商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長，北京出現(xiàn)了上百萬平方米的供應量，單個的體量不少已達到了十萬平方米的級別。這種趨勢要到2020年才可能逐步趨于平穩(wěn)。

農(nóng)村包圍城市

記者了解到，由于一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場基本飽和，房企開始把注意力轉移到三四線甚至五線城市的中心。有些開發(fā)商還選擇通過“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略來布局商業(yè)地產(chǎn)。

越來越多的房企開始盯上了商業(yè)地產(chǎn)這塊“肥肉”，近日萬科也在大手筆地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。公開數(shù)據(jù)顯示，目前萬科商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已在全國60余座城市鋪開，在國內(nèi)一二線城市中心商圈已規(guī)劃了20余座城市商務綜合體項目，還具有巨大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購物中心，如萬科紅廣場、萬科生活廣場等。從萬科最新公布的發(fā)展規(guī)劃來看，這家篤定轉型的企業(yè)正在尋求快速增加商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，萬科已經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)提升至集團的發(fā)展方向和戰(zhàn)略高度。

商業(yè)地產(chǎn)已嚴重供大于求，為何仍有這么多地產(chǎn)商對之趨之若鶩？

“我認為其內(nèi)在的原因是，大的開發(fā)商想迅速占領市場。” 北京京商流通戰(zhàn)略研究院院長賴陽表示，“當前三四線城市商業(yè)業(yè)態(tài)結構不太合理，以低端的小商品批發(fā)市場為主，批發(fā)與零售相結合，以零售為主，此類市場由各類商家組成，商品品質較低，且管理較為混亂，存在安全隱患。這給了像萬達這樣的大開發(fā)商以機會。萬達、華潤這樣的大地產(chǎn)商在三四線城市可以說沒有競爭對手，他們搶先圈地，一方面可以提升當?shù)氐耐恋貎r值，開發(fā)房地產(chǎn)市場，用房地產(chǎn)的盈利來彌補商業(yè)地產(chǎn)方面的損失。另一方面，長期看可以擠垮其他競爭對手，達到獨霸一方的目的。”

克而瑞的一份報告認為，當前商業(yè)地產(chǎn)進入了第二波跑馬圈地時代，在各種退出機制逐漸建立、日益完善的現(xiàn)階段，進入商業(yè)地產(chǎn)或許是個不錯的時機，但眾多地產(chǎn)商以未來潛在價值大作為選址的重要標準，勢必將面臨更長的養(yǎng)商期，無論是自持還是售后回租都將承擔更大程度的資金壓力，為應對資金壓力，轉嫁給投資商或是主流的選擇。

“萬達廣場模式在三四線城市還會有很大的發(fā)展空間。” RET睿意德策略顧問部高級經(jīng)理張靜有自己獨特的看法，她認為，在三四線城市，人們的消費水平和消費習慣還停留在10年前一線城市對品牌的認知度，比如肯德基、麥當勞等還受當?shù)氐臍g迎，而在一線城市則不再搶手。因此，類似萬達廣場這樣的商業(yè)地產(chǎn)進入了快速增長期。

“三四線城市還有很多的市場機會，很多城市沒有購物中心，包括地級市、縣級市，經(jīng)濟發(fā)達的地方，進入這些城市仍然有機會。” 新城控股高級副總裁歐陽捷近日表示，“未來三四線城市只能建造1600多個購物中心，如果我們按照這幾年的購物中心建設速度來看，每年建造的購物中心的量，新開業(yè)的量大概是400多個，全國購物中心十年期間跑馬圈地的時代即將結束。”

經(jīng)營思想的變革

雖然市場前景可期，但仍有業(yè)內(nèi)人士指出其中潛在著很多問題和風險。雖然目前這些三四線城市并沒有很好的商業(yè)綜合體，但是萬達模式未必先進，未來隨著越來越多的房企加入，“貼身肉搏”或不可避免。

“當前商業(yè)地產(chǎn)同質化現(xiàn)象嚴重”。賴陽指出，房企要搶占這個市場的核心就是做出差異化的產(chǎn)品，否則在同質化競爭中容易出現(xiàn)風險。目前購物中心主要還是聚焦在購物和餐飲的環(huán)節(jié)，而真正讓購物中心成為一種生活方式的還比較少。

“由于同質化使招商難成為經(jīng)濟新常態(tài)下的普遍問題。”黃海認為，當前市場增長回落，商業(yè)設施需求隨之下降；商業(yè)地產(chǎn)供過于求，競爭激烈；商業(yè)地產(chǎn)項目建設裝修標準過高，租金無法下降；電子商務分流了大量商品需求，實體店雪上加霜。

從外部環(huán)境來看，隨著消費者消費習慣的轉變，注重體驗業(yè)態(tài)的購物中心對傳統(tǒng)百貨企業(yè)造成分流。綜合體以吃喝玩樂為主，消費者希望以體驗為樂，比如看畫展、看電影、游泳、玩游戲，在原有的購物中心模式里沒有提供這樣的消費服務。因此，賴陽提出，老模式必須改進。商業(yè)經(jīng)營不應再以業(yè)態(tài)、專業(yè)、品類劃分，而要圍繞一類消費人群的生活方式整合商品和服務，近年來興起的生活方式中心正體現(xiàn)了這種經(jīng)營思想的變革。

在賴陽看來，新常態(tài)下的商業(yè)發(fā)展主要分為兩大類趨勢，城市內(nèi)部的商業(yè)主要向“生活方式中心”轉型，而在城郊地帶的商業(yè)，則逐漸向著“休閑娛樂目的地”的方向發(fā)展。如東方新天地、西單大悅城（專題閱讀）的吸客能力極強，很多傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)面臨轉型，調整品牌結構，加入了餐飲、休閑、娛樂、教育等新業(yè)態(tài)，增加了更多樂趣體驗，滿足不同層次的消費需求。金源新燕莎MALL不斷調整品牌結構，以生活、休閑為主調，打造家庭MALL的理念，并結合新媒體營銷，成功吸引了大批年輕家庭的消費客群。北京SKP（新光天地）連創(chuàng)佳績，去年以75億元銷售額位列全國重點商場/購物中心第一名，坐穩(wěn)“最賺錢百貨”的交椅。

“創(chuàng)新和轉型是必由之路”。賴陽表示，實體店只要緊貼市場需求創(chuàng)新，越早創(chuàng)新和轉型的企業(yè)，越容易掌握先機。面對電子商務的快速崛起，依然幸存的傳統(tǒng)百貨企業(yè)的當務之急是加速轉型。

RET睿意德策略顧問部高級經(jīng)理張靜認為，雖然商業(yè)地產(chǎn)整體過剩，但真正有特色的、差異化明顯的實體店仍然稀缺。“如果店面千篇一律，毫無區(qū)別就會過剩，如果別具一格就會脫穎而出。” 北京朝陽大悅城突出了玩的特色，去年銷售額躍上20億元臺階，比上年增長30%；藍色港灣以濃郁的異域風情吸引著熱戀中的俊男靚女；設計獨到的芳草地購物中心以其優(yōu)雅的藝術氣息別具特色。“商業(yè)新項目的出現(xiàn)也是好事，對那些僵化的傳統(tǒng)的舊項目是個挑戰(zhàn)，經(jīng)過優(yōu)勝劣汰競爭法則，大浪淘沙，留下的都是精華”。

沒有擺脫類商業(yè)地產(chǎn)運營模式的老業(yè)態(tài)必將被淘汰。專家預計，以傳統(tǒng)商場為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)不調整、轉型和升級，將面臨著巨大的生存壓力，因此，一場混戰(zhàn)不可避免。

圈地存在巨大風險

“雖然三四線城市商業(yè)地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，但由于三四線人口在不斷下降，需求空間有限，因此那些急于在三四線城市圈地的開發(fā)商有可能面臨投資風險。” 賴陽表示。

與之有相同觀點的摩根大通中國首席經(jīng)濟學家朱海斌指出，商業(yè)地產(chǎn)在未來一兩年將面臨更大的風險，其調整的幅度和速度將超過住宅市場，對經(jīng)濟可能帶來的負面影響應盡早引起警惕。

目前商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)象在很多二線城市非常明顯，在有些城市，計劃新增供應甚至超出目前的存量總和。而在需求方面，商業(yè)地產(chǎn)的需求可能出現(xiàn)萎縮。朱海斌更擔心的是，“一旦商業(yè)地產(chǎn)急劇下行，在政策方面很難有調整空間。”此外，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和融資模式相對更容易導致市場的劇烈調整，一旦市場不振或資金鏈出現(xiàn)問題，很容易導致出現(xiàn)整體工程爛尾的現(xiàn)象。事實上，最近幾年的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)投資的波動幅度遠遠超出住宅投資。

從對宏觀經(jīng)濟的影響來看，雖然商業(yè)地產(chǎn)投資在全部房地產(chǎn)投資中占比30%左右，遠低于住宅投資。但是從對上下游行業(yè)的影響而言，商業(yè)地產(chǎn)的影響絲毫不能忽視。朱海斌舉例說，以對鋼材的需求為例，房地產(chǎn)和建筑貢獻了60%左右的需求，但這其中來自住宅和商業(yè)地產(chǎn)的需求基本相等。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)單位投資對鋼材的需求幾乎是住宅的兩倍。

如何面對商業(yè)地產(chǎn)可能面臨的風險？從供求關系情況判斷，未來幾年二三線城市出現(xiàn)調整將很難避免，更現(xiàn)實的是企業(yè)如何應對這一挑戰(zhàn)，如何減緩調整對市場和經(jīng)濟所帶來的沖擊。

朱海斌認為，“從開發(fā)商的角度，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應更關注市場供需的變化，并提高項目的特質性。從融資模式而言，可以發(fā)展基于資本市場的創(chuàng)新融資手段，如不動產(chǎn)投資信托(REIT)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)。而從經(jīng)濟政策而言，應盡量在穩(wěn)增長和調結構之間尋求一個合理的平衡點，避免以穩(wěn)定為借口干預市場正常調整帶來的后果。”