在我國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地尤其是住宅用地二季度漲勢(shì)全面成形的情況下，下半年土地市場(chǎng)升溫前景已不言而喻，有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)計(jì)下半年大部分城市土地市場(chǎng)將重現(xiàn)大量高價(jià)地塊。而昨日，國(guó)土部在解讀上半年國(guó)土資源主要數(shù)據(jù)時(shí)卻為下半年地價(jià)走勢(shì)定義為“溫和”上行。國(guó)土部明確表示，可以預(yù)見(jiàn)，下半年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶動(dòng)效應(yīng)加大，土地供應(yīng)將會(huì)加大放量，并且將有更多城市土地市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)化期，地價(jià)整體趨于溫和上行，城市間不論是供需博弈還是量?jī)r(jià)變動(dòng)，都將有更為明顯的分化趨勢(shì)。

量減價(jià)未跌

上半年，各地土地市場(chǎng)供應(yīng)量普遍出現(xiàn)明顯跌幅。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)20.62萬(wàn)公頃，同比下降21.4%。其中，房地產(chǎn)用地4.7萬(wàn)公頃，同比下降38.2%。即使二季度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量環(huán)比增長(zhǎng)17.4%，也仍然難以平衡整體供應(yīng)縮水的局面。國(guó)土部對(duì)此解釋稱(chēng)，上半年，全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)同比降幅逾兩成，這與經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等情況密切相關(guān)。值得關(guān)注的是，國(guó)土部特別指出，雖然備受各界關(guān)注的房地產(chǎn)用地整體下降較大，但從5月開(kāi)始，隨著一二線城市樓市回暖，房地產(chǎn)供地局部呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

而從土地價(jià)格的表現(xiàn)來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，今年二季度全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域和主要城市地價(jià)水平整體穩(wěn)步上升，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3574元/平方米，商服、住宅和工業(yè)地價(jià)分別為6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米。相較于一季度，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速均呈現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì)，住宅用地增速攀升尤為明顯，環(huán)比增速超過(guò)1%，在所有用途土地中環(huán)比增速首位。

對(duì)于住宅地價(jià)增幅最高的原因，業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，主要是樓市的回暖一定程度上帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的預(yù)期向好，二季度全國(guó)住宅地價(jià)環(huán)比增速位居各用途之首，局部地區(qū)市場(chǎng)的上漲動(dòng)力顯現(xiàn)。

供應(yīng)開(kāi)閘 分化加劇

“隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)中向好的走勢(shì)進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶動(dòng)效應(yīng)加大，上半年通過(guò)建設(shè)用地預(yù)審和審批的項(xiàng)目在第三、第四季度落地，下半年土地供應(yīng)將會(huì)加大放量。而且在消費(fèi)和出口增長(zhǎng)乏力情況下，投資依然是穩(wěn)增長(zhǎng)的可靠手段，上半年，我國(guó)重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地審批集中通過(guò)，將在下半年發(fā)揮后勁，拉動(dòng)有效投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步企穩(wěn)向好。”國(guó)土部在提到下半年土地市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用時(shí)如是說(shuō)。

不過(guò)，國(guó)土部對(duì)于后市全國(guó)市場(chǎng)的分化也并不否認(rèn)，國(guó)土部直言，目前，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)以消化庫(kù)存為主，土地市場(chǎng)短期內(nèi)難有起色，下半年，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍將持續(xù)，貨幣環(huán)境寬松預(yù)期的影響、系列提振經(jīng)濟(jì)政策的效果逐步顯現(xiàn)，將有更多城市土地市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)化期，地價(jià)整體趨于溫和上行，但城市間不論是供需博弈還是量?jī)r(jià)變動(dòng)，都將有更為明顯的分化趨勢(shì)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步表示，土地市場(chǎng)的分化與房企拿地分化密切相關(guān)，現(xiàn)在一二線城市土地稀缺，標(biāo)桿房企勢(shì)必會(huì)在下半年選擇繼續(xù)在一二線城市拿地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)三四線城市謹(jǐn)慎進(jìn)入。

對(duì)于未來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院分析認(rèn)為，今年三季度，部分城市土地市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)轉(zhuǎn)化期，地價(jià)整體趨于溫和上行，城市間不論是供需博弈還是量?jī)r(jià)變動(dòng)，都將顯示出更為明顯的分化趨勢(shì)，一些存量規(guī)模較大、需求支撐不足的地區(qū)或?qū)㈤L(zhǎng)期面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

面粉面包聯(lián)動(dòng)變價(jià)

不可否認(rèn)，長(zhǎng)期以來(lái)，不論土地市場(chǎng)出現(xiàn)多么細(xì)微的變化，都會(huì)馬上傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，并最終表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，而房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整又會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)土地市場(chǎng)加速動(dòng)蕩。因此，對(duì)于土地和商品房?jī)r(jià)格的聯(lián)動(dòng)作用，業(yè)內(nèi)將其形容為面粉和面包的關(guān)系。

在亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存看來(lái)，雖然國(guó)土部預(yù)測(cè)下半年全國(guó)地價(jià)溫和上行，但實(shí)際上市場(chǎng)上卻暗藏洶涌，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)如果下半年依然無(wú)法加速去庫(kù)存的話，當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)會(huì)受此影響成交變得更加困難，形成惡性循環(huán);而目前，一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)大多都是跟著樓面價(jià)變化的，土地成交進(jìn)一步火熱，推動(dòng)土地成交總價(jià)、樓面價(jià)屢創(chuàng)紀(jì)錄，會(huì)直接推動(dòng)當(dāng)?shù)刭?gòu)房預(yù)期上揚(yáng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格馬上就會(huì)出現(xiàn)明顯抬升，而且，在已成交地塊一兩年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效供應(yīng)后，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的助推作用還會(huì)持續(xù)釋放。

張大偉從房企的角度分析，目前重點(diǎn)城市最被標(biāo)桿房企看好，尤其是央行降息后，房企在一二線城市樓市中的資金面已明顯好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在房企表面上在這些城市拿地規(guī)模較小的原因是各地國(guó)土部門(mén)都有意控制了土地供應(yīng)節(jié)奏，以北京為例，7月成交多宗土地項(xiàng)目后就再次出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)斷頓的情況。因此，業(yè)內(nèi)表示，只要一二線城市開(kāi)閘供地，房企會(huì)大量扎堆拿地，土地價(jià)格還有較大上漲空間。