近幾年李嘉誠(chéng)多次出售內(nèi)地物業(yè),是多種因素綜合的結(jié)果,不宜簡(jiǎn)單的理解為:李超人嚴(yán)重看空內(nèi)地樓市、認(rèn)定存在房?jī)r(jià)大泡沫,因此而提前逃離這個(gè)市場(chǎng)。
近日,有消息稱李嘉誠(chéng)擬轉(zhuǎn)手內(nèi)地一大型綜合體:世紀(jì)匯。這個(gè)位于浦東陸家嘴的商辦類項(xiàng)目,總建面36萬(wàn)平米,地段一流,位于東方路世紀(jì)大道路口,四條地鐵站上蓋,擬以7萬(wàn)元單價(jià),約200億總價(jià)轉(zhuǎn)手。
近幾年,李嘉誠(chéng)頻頻出售內(nèi)地物業(yè),據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),如果世紀(jì)匯出售,包括超市、港口、能源等其他資產(chǎn),近三年套現(xiàn)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)金額達(dá)到上千億,而旗下公司期間沒有新增投資。作為亞洲首富和傳統(tǒng)地產(chǎn)大佬,李嘉誠(chéng)每次出售國(guó)內(nèi)大型物業(yè),總會(huì)引發(fā)媒體熱議。比如,2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心,2013年26億元出售廣州西城都薈廣場(chǎng),2014年72億元出售北京盈科中心。
李嘉誠(chéng)為什么頻頻賣掉內(nèi)地物業(yè)?是否真的看空內(nèi)地樓市?其實(shí),李嘉誠(chéng)代表了一批港資房地產(chǎn)商,過去20多年,他們?cè)趦?nèi)地樓市的命運(yùn)與際遇,已經(jīng)發(fā)生了重大變化。借此事件,筆者分析如下。
其一,地價(jià)太高。
近幾年,李嘉誠(chéng)基本上沒在內(nèi)地拿地。重要原因之一,地價(jià)太高。大型港資房企,過去多年一直布局一線城市和少數(shù)核心二線城市。但近幾年這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)與地價(jià)持續(xù)快速上漲,而且地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)。尤其是2011年之后,三四線城市持續(xù)低迷,大開發(fā)商被迫調(diào)整布局戰(zhàn)略,重歸一線城市,宅地竟?fàn)幃惓<ち遥?ldquo;面粉貴過面包”成為常態(tài)。風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)強(qiáng)的港資房企,根本沒辦法在公開市場(chǎng)上獲得地塊。
其二,囤地不易。
大家如果細(xì)心觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn),大型港資開發(fā)商在內(nèi)地的很多項(xiàng)目,尤其是大型項(xiàng)目,常常需要開發(fā)很多年,其開發(fā)周期遠(yuǎn)長(zhǎng)于行業(yè)平均水平。就拿世紀(jì)匯說(shuō)事,2004年以1.2萬(wàn)元樓面價(jià)獲得,10年過去了,仍未竣工,一個(gè)商場(chǎng)和兩幢辦公樓,項(xiàng)目規(guī)模并不算特別大。如此優(yōu)質(zhì)地段,如今地價(jià)都超5萬(wàn)元了。過去多年,李嘉誠(chéng)們的部分項(xiàng)目,常被媒體質(zhì)疑囤地。但是,近幾年大陸的土地調(diào)控與管理趨嚴(yán),項(xiàng)目久拖不建,或建而不成,政府越來(lái)越難以忍受了。
其三,優(yōu)勢(shì)不再。
上世紀(jì)90年代,內(nèi)地城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā),缺資金、缺經(jīng)驗(yàn)、缺技術(shù),當(dāng)時(shí)港資開發(fā)商都是市長(zhǎng)書記們的座上賓,招商引資的重點(diǎn)客戶。因此,港企常常能以非常優(yōu)惠的地價(jià)與其他條件,獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而1998年房改之后,內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,培育和催生了一批內(nèi)地大型房企,尤其近三五年,萬(wàn)科、綠地、恒大、中海、保利等迅猛發(fā)展,如今地產(chǎn)巨頭俱樂部中,已基本見不到傳統(tǒng)港商的身影。除了在商辦類持有物業(yè)方面仍有少許優(yōu)勢(shì)外,傳統(tǒng)港企原來(lái)?yè)碛械谋容^優(yōu)勢(shì)已經(jīng)消失。
綜上所述,隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,隨著內(nèi)地一批優(yōu)質(zhì)房企的壯大,隨著土地出讓與管理的嚴(yán)格化、規(guī)范化,隨著一線城市地價(jià)快速上漲,隨著房地產(chǎn)黃金十年逝去、行業(yè)利潤(rùn)率不斷下滑,包括李嘉誠(chéng)在內(nèi)的諸多傳統(tǒng)港資開發(fā)商,已經(jīng)沒辦法在內(nèi)地繼續(xù)購(gòu)地、開發(fā),項(xiàng)目越來(lái)越少,經(jīng)營(yíng)規(guī)模必然持續(xù)萎縮,機(jī)構(gòu)與團(tuán)隊(duì)配置也必然壓縮。即便是優(yōu)質(zhì)物業(yè),持有經(jīng)營(yíng)的價(jià)值,相比以前也顯著下降。
這只是房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)因,而李嘉誠(chéng)的賣房、撤資,可能還涉及房地產(chǎn)之外的因素。比如,中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài),經(jīng)濟(jì)由高增長(zhǎng)進(jìn)入中增長(zhǎng),內(nèi)地投資機(jī)會(huì)與價(jià)值,相比之前10-20年減少了。再如,新一屆政府致力于深化改革、大力反腐,政商關(guān)系與格局發(fā)生重大變化。還有,李嘉誠(chéng)一直是多元化、跨國(guó)化發(fā)展,房地產(chǎn)只是產(chǎn)業(yè)之一,收縮內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù),做大其他業(yè)務(wù),加大在英國(guó)等國(guó)際投資,也屬正常。
總之,近幾年李嘉誠(chéng)多次出售內(nèi)地物業(yè),是多種因素綜合的結(jié)果,不宜簡(jiǎn)單的理解為:李超人嚴(yán)重看空內(nèi)地樓市、認(rèn)定存在房?jī)r(jià)大泡沫,因此而提前逃離這個(gè)市場(chǎng)。李嘉誠(chéng)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中20多年,由風(fēng)起云涌到風(fēng)輕云淡,由笑傲江湖到退隱江湖,其實(shí)也是一面鏡子,映射出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由孩童,一步步長(zhǎng)成少年,現(xiàn)在已步入青年甚至是中年。
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