全球商業(yè)地產價格飆升 發(fā)展勢頭暗藏隱憂

2015年08月14日 08:54
來源:經濟參考報
據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)提供商Real Capital Analytics的統(tǒng)計,全球主要城市今年第二季度的商業(yè)地產估值和交易活躍度都出現(xiàn)飆升。有分析認為,商業(yè)地產發(fā)展勢頭顯露隱憂。
以每平方英尺的價格計算,今年第二季度倫敦、香港、大阪和芝加哥所出售辦公樓的估值觸及紀錄高位,紐約、洛杉磯、柏林和悉尼等處出售的辦公樓估值也觸及2009年以來的最高水平。
交易價格飆升的同時,歐美商業(yè)地產交易活躍度也在飆升。Real Capital的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,美國商業(yè)地產交易價值較上年同期飆升36%,達到2251億美元,增幅超過2006年。在歐洲,交易價值飆升37%,至1350億歐元(約合1480億美元),也創(chuàng)下2007年以來的最強勁開局。
分析師稱,商業(yè)地產市場自2010年開始復蘇,過去一年勢頭顯著增強,發(fā)展勢頭隱隱令人擔憂。目前市場對商業(yè)地產需求激增令人想起這一市場2005年前后的狂熱時期,當時泡沫破裂導致從佛羅里達到愛爾蘭的開發(fā)商都紛紛破產。
總部位于芝加哥的領盛投資管理研究和策略部門主管戈登表示,他們認為現(xiàn)在市場處于周期末端。戈登說,雖然還不到恐慌的時候,但如果過量資金涌入任何一種資產類別,接下來的情況往往都不會很好。
市場熱度也引發(fā)了監(jiān)管機構對市場狀況的密切關注。美國聯(lián)邦儲備委員會在上個月提交給國會的年中報告中指出,商業(yè)地產的估值壓力加大,因為商業(yè)地產價格持續(xù)快速上漲。
分析認為,低利率以及主要經濟體中央銀行注入的大量流動性使得商業(yè)地產與債券及其他資產相比更具吸引力。全球央行通過將利率維持在低位,推動關注回報的投資者進入一系列風險較高的資產市場,其中包括高收益率的垃圾債券、派息股和房地產等。處于歷史低位的利率大大增強了商業(yè)地產的吸引力,尤其是在經濟強勁增長的大城市。10年期美國國債收益率約為2.2%。RealCapital稱,相比之下,紐約商業(yè)地產平均資本化率(衡量收益率的指標)為5.7%。
最近資金從各個方向進入商業(yè)地產領域。據(jù)報道,因市場暴跌而受到重挫的美國退休基金目前將7.7%的資產投資于物業(yè),這一比例高于2011年的6.3%。大型美國投資者增加了商業(yè)地產投資,而亞洲和中東買家也日漸成為這一市場的??汀?/div>
海外投資者也在加大對商業(yè)地產的投入力度,其中不乏中國公司的身影。中國的安邦保險集團股份有限公司2月份以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店,創(chuàng)下美國酒店收購價格的紀錄。另一家中國保險公司陽光保險集團股份有限公司5月時以超過2.3億美元的價格收購了紐約的巴卡拉大酒店,每個房間的收購價約合200萬美元,創(chuàng)美國酒店房間估值的歷史新高。中國人壽保險股份有限公司和中國平安保險(集團)股份有限公司4月購入波士頓一開發(fā)項目的多數(shù)股權。該項目價值5億美元。除了美國以外,中國正在尋求開拓其他市場目標。上月,其主權財富基金收購了悉尼和墨爾本的九座辦公大樓,以及法國和比利時的10個購物中心。
在商業(yè)地產熱潮下,分析師警告說,如果利率大幅上升,房價可能會下跌。美聯(lián)儲已暗示將于今年晚些時候加息。利率上升帶來的影響或波及全球金融市場,特別是如果房價下跌將引發(fā)一波抵押貸款違約潮。不過對商業(yè)地產投資看好的人士則認為,如果利率上升伴隨著通脹加劇(通常房東可提高租金),即便利率上升了,房價也未必會受到沖擊。這些人士還指出,到目前為止,這個周期還未出現(xiàn)之前曾擾亂房地產市場的營建過?,F(xiàn)象。
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