房地產(chǎn)市場(chǎng)告別暴利時(shí)代已成共識(shí),這是否意味著作為社會(huì)財(cái)富和家庭財(cái)富重要組成部分的房地產(chǎn)投資已經(jīng)失去投資價(jià)值?2015年8月,嘉實(shí)和上海城市地產(chǎn)率先攜手推出公募行業(yè)中商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)PE,令許多投資者從股市的震蕩中漸漸隱退,將目光重新盯上了樓市。
這只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)PE以優(yōu)惠價(jià)格獲取已建成并投入使用的成熟商業(yè)項(xiàng)目,通過(guò)物業(yè)改造提升價(jià)值,最后借助嘉實(shí)的公募基金優(yōu)勢(shì),以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)行REITs或者零散出售等多元化退出途徑實(shí)現(xiàn)價(jià)值。作為一款股權(quán)投資產(chǎn)品,其收益來(lái)源于租金收入與物業(yè)資產(chǎn)增值,“固定+浮動(dòng)”的收益設(shè)計(jì)使其兼具固定收益產(chǎn)品與權(quán)益類產(chǎn)品的投資特性,進(jìn)可攻,退可守。投資者通過(guò)參與資產(chǎn)管理計(jì)劃持有股權(quán),計(jì)劃第1期的認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)為100萬(wàn)元,在短時(shí)間內(nèi)已經(jīng)認(rèn)購(gòu)一空。
8月,深圳城市嘉實(shí)投資管理有限公司(簡(jiǎn)稱“城市嘉實(shí)”)宣布成功收購(gòu)位于上海外灘金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)—世界貿(mào)易大廈。此次收購(gòu)采用承債式股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式,從交易對(duì)手摩根士丹利和上海國(guó)盛集團(tuán)手中合計(jì)取得上海盛慧投資管理公司的100%股權(quán)。
投資標(biāo)的海世界貿(mào)易大廈為上海外灘的標(biāo)志性建筑,離黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)地鐵三線交匯站大約10-15分鐘步行距離,所在區(qū)域匯集眾多辦公樓項(xiàng)目,為上海傳統(tǒng)商業(yè)中心。世貿(mào)大廈總建筑面積68182平方米,為總高38層的甲級(jí)寫字樓,標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600平方米。
跨界合作打造
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)PE品牌
嘉實(shí)在公募基金行業(yè)以多元化和創(chuàng)新著稱,較早布局房地產(chǎn)PE。 2014年嘉實(shí)與上海城市地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,成立了房地產(chǎn)私募基金管理公司——深圳城市嘉實(shí)投資管理有限公司(簡(jiǎn)稱:“城市嘉實(shí)”),并已獲得中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的私募投資基金管理人牌照。這只基金正是雙方合作的首單項(xiàng)目。
城市嘉實(shí)借助股東方嘉實(shí)在金融領(lǐng)域的良好口碑與客戶資源,以及上海城市地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資并購(gòu)與改造運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)經(jīng)驗(yàn),致力于成為以黑石、凱雷為標(biāo)桿的專業(yè)房地產(chǎn)私募基金管理公司,實(shí)現(xiàn)“投、融、管、退”整合創(chuàng)新與跨越式發(fā)展。
上海城市地產(chǎn)并非傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,而是專注于商業(yè)地產(chǎn)的投資、并購(gòu)和運(yùn)營(yíng),具備十五年的投資管理經(jīng)驗(yàn),以投資一二線城市核心地段的寫字樓、商場(chǎng)、酒店為主,在北京、上海、重慶、鄭州等一二線城市中心已擁有近百萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn),資產(chǎn)市值達(dá)百億元。
上海城市地產(chǎn)董事長(zhǎng)王張興指出:“上海城市地產(chǎn)多年來(lái)的運(yùn)作模式實(shí)質(zhì)上是以自有資金為主的股權(quán)投資,此次與嘉實(shí)攜手,將借助嘉實(shí)在金融投資與管理領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn),將上海城市地產(chǎn)過(guò)往的投資模式納入到私募基金投資管理中,擴(kuò)大投資規(guī)模,為投資找到更好的退出渠道。”
作為REITs業(yè)務(wù)的試點(diǎn)單位,嘉實(shí)在該領(lǐng)域有著多年的研究與準(zhǔn)備,該基金在未來(lái)有可能通過(guò)“PE+REITs”(即私募股權(quán)投資+房地產(chǎn)信托投資基金)的接力棒方式,實(shí)現(xiàn)退出,從而打通一二級(jí)市場(chǎng)的間隔,為投資者帶來(lái)豐厚多元的回報(bào)。
弱市淘金,借道房地產(chǎn)PE圓
商業(yè)地產(chǎn)“房東”夢(mèng)
經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展,房地產(chǎn)已經(jīng)和股票、債券等投資方式一樣,成為整個(gè)社會(huì)財(cái)富和家庭財(cái)富的重要組成部分。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)告別暴利時(shí)代,進(jìn)入白銀時(shí)代已成為市場(chǎng)共識(shí),增長(zhǎng)方式也從追求增量轉(zhuǎn)變?yōu)槿绾翁嵘媪康膬r(jià)值。嘉實(shí)總裁趙學(xué)軍認(rèn)為,“‘盤活存量’將是我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要增長(zhǎng)點(diǎn)和利潤(rùn)來(lái)源。”
而在房地產(chǎn)涵蓋的各類資產(chǎn)、物業(yè)中,核心城市特別是北京、上海等地的商業(yè)地產(chǎn)具有穩(wěn)定資金回報(bào)及可期待的物業(yè)升值空間,是非常好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以上海為例,從靜態(tài)的地產(chǎn)市場(chǎng)看,上海寫字樓的價(jià)格仍處洼地,未來(lái)的價(jià)格和租金均有趕超香港的趨勢(shì), 現(xiàn)階段,陸家嘴甲級(jí)寫字樓租金不到香港1/3甚至1/4,并且不少5A甲級(jí)寫字樓的價(jià)格只有浦東住宅價(jià)格的1/2。
以往的房地產(chǎn)投資大多是債權(quán)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款融資信托,但這種基于新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)銷售回款的信托的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。在這種情況下,對(duì)于投資人而言,一個(gè)能夠通過(guò)股權(quán)享受物業(yè)租金和增值的房地產(chǎn)PE無(wú)疑是一個(gè)更佳選擇。
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