上半年樓市的持續(xù)回暖，令龍頭房企的生存狀況有所改善，但并沒(méi)有逆轉(zhuǎn)整個(gè)行業(yè)盈利能力下滑、增收不增利的現(xiàn)狀。除一線城市以外，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲乏力，房企成本不斷走高，賺錢(qián)變得越來(lái)越難。截至26日，92家上市房企先后發(fā)布了半年報(bào)，營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為3364億元，而凈利潤(rùn)只有282億元，凈利潤(rùn)率僅8.4%；且這92家房企中有60家房企凈利率低于10%，有55家房企凈利率同比出現(xiàn)下滑。

上市房企的年中大考結(jié)果正陸續(xù)張榜。據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至8月26日，已公布半年報(bào)的92家上市房企中，營(yíng)業(yè)收入總額3364億元，同比微降1%；凈利潤(rùn)總額為282億元，同比略增3%。而從已公布的半年報(bào)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體銷(xiāo)售凈利率為8.4%，已屬中低利潤(rùn)行業(yè)區(qū)間。今年上半年樓市的持續(xù)回暖，令龍頭房企的生存狀況有所改善，但并沒(méi)有逆轉(zhuǎn)整個(gè)行業(yè)盈利能力下滑、增收不增利的現(xiàn)狀。除一線城市以外，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲乏力，房企成本不斷走高，賺錢(qián)變得越來(lái)越難。

不過(guò)，上市房企對(duì)下半年的政策和市場(chǎng)環(huán)境仍抱有信心。保利、招商等均表示，預(yù)期現(xiàn)行貨幣政策將延續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇也將持續(xù)，但預(yù)期土地市場(chǎng)及新開(kāi)工的恢復(fù)仍將較慢，市場(chǎng)分化也將持續(xù)。與此同時(shí)，龍頭房企均積極探尋轉(zhuǎn)型、增利，如多家龍頭房企在半年報(bào)中表示，有意將物業(yè)板塊分拆上市。

多數(shù)房企賺錢(qián)越來(lái)越難

從龍頭房企的半年報(bào)來(lái)看，綠地、萬(wàn)科、保利、招商四家房企上半年毛利率分別為13.9%、30.45%、36.3%和33.31%；凈利潤(rùn)率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%；營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)幅度分別為-26.71%、22.72%、24.55%和12.01%；除綠地外，其余三家龍頭房企負(fù)債率全部同比下降，且貨幣資金同比增長(zhǎng)，說(shuō)明資金狀況有所改善；不過(guò)，保利與招商的存貨規(guī)模分別增長(zhǎng)了5.97%和23.53%，萬(wàn)科則同比下降了2.52%。

從以上主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可以看出，除綠地剛剛完成整體上市，財(cái)務(wù)指標(biāo)尚無(wú)法進(jìn)行同比之外，其余三家龍頭房企的生存狀況在今年樓市回暖的情況下，均出現(xiàn)一定改善。尤其是保利地產(chǎn)，在龍頭房企中堪稱(chēng)“優(yōu)等生”，上半年毛利率、凈利率均同比提升，體現(xiàn)出相對(duì)較強(qiáng)的盈利能力。

然而，從行業(yè)整體情況來(lái)看，房企盈利能力仍不容樂(lè)觀。截至26日，92家上市房企先后發(fā)布了半年報(bào)，營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為3364億元，而凈利潤(rùn)只有282億元，凈利潤(rùn)率僅8.4%；且這92家房企中有60家房企凈利率低于10%，有55家房企凈利率同比出現(xiàn)下滑。

房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇，這是房地產(chǎn)行業(yè)人士的普遍觀點(diǎn)，薄利多銷(xiāo)是很多房企上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不差、但利潤(rùn)率水平難以提升的重要原因?？硕鸱康禺a(chǎn)信息集團(tuán)總裁丁祖昱表示，房企低利潤(rùn)率的因素一是由于房?jī)r(jià)上漲缺乏動(dòng)力，即使今年市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)上升也主要體現(xiàn)在一線城市，絕大多數(shù)二三四線城市仍在艱難地以?xún)r(jià)換量、消化庫(kù)存；且這次半年報(bào)體現(xiàn)的收入主要還是去年結(jié)轉(zhuǎn)的，而去年房?jī)r(jià)一路下滑，定會(huì)影響到房企半年報(bào)利潤(rùn)率；二是房企成本高企，尤其是土地成本，一二線城市土地價(jià)格越來(lái)越高，在售價(jià)下降、成本上升的情況下，房企賺錢(qián)更加艱難。

分拆、轉(zhuǎn)型成主要出路

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在利潤(rùn)普遍下調(diào)的情況下，房企可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；將有越來(lái)越多的非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，而龍頭房企也在積極尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，來(lái)適應(yīng)激烈競(jìng)爭(zhēng)。

例如這次半年報(bào)中出現(xiàn)了一個(gè)比較有意思的現(xiàn)象，多家龍頭房企都不約而同地提出要分拆物業(yè)板塊單獨(dú)資本化。其中，包括萬(wàn)科“睿服務(wù)”的2.0版，雖然還未明確資本化的時(shí)間表，但已箭在弦上；保利地產(chǎn)也有意將物業(yè)板塊分拆上市，并在半年報(bào)中明確表示“行業(yè)利潤(rùn)空間縮小，公司將適應(yīng)市場(chǎng)變化，培育新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)”。而在港上市的多家內(nèi)地房企也明確表達(dá)這個(gè)意向，如中海于今年7月表示已向港交所遞交申請(qǐng)，要求批準(zhǔn)對(duì)中海物業(yè)的股份以介紹方式獨(dú)立上市；碧桂園則在中期業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布會(huì)上，明確提出物業(yè)板塊分拆上市計(jì)劃；富力地產(chǎn)主席李思廉也在業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上表示“將物業(yè)管理分拆出來(lái)上市，把公司一些價(jià)值釋放出來(lái)”。

而一些中小型房企則表達(dá)了更加堅(jiān)定的轉(zhuǎn)型決心。8月18日，浙江廣廈發(fā)布公告，決定在未來(lái)三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，證大房地產(chǎn)、上海置業(yè)等老牌房企也亦在謀求轉(zhuǎn)型退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向金融領(lǐng)域。

房企轉(zhuǎn)型帶來(lái)的投資性收入的增加，或已在凈利潤(rùn)率上有所體現(xiàn)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2014年上半年時(shí)，上述92家上市房企營(yíng)業(yè)收入總額為3399億元，凈利潤(rùn)為273億元，行業(yè)平均凈利潤(rùn)率為8.04%，也就是說(shuō)今年上半年這92家房企平均凈利潤(rùn)率水平8.4%雖然仍處在較低水平，但比去年同期略有上升。與此同時(shí)，今年上半年這92家房企中毛利率同比下滑的卻達(dá)到57家，行業(yè)平均毛利率水平實(shí)際上是呈同比下滑趨勢(shì)。

對(duì)毛利率下滑、而凈利潤(rùn)率略升的狀況，東方證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員竺勁認(rèn)為，這主要是由于房企轉(zhuǎn)型帶來(lái)的投資性收入增加而造成的，包括像萬(wàn)科的參股項(xiàng)目以及一些房企整棟售出項(xiàng)目，都以投資收益計(jì)入，從而提升了房企的凈利潤(rùn)率水平。“更多房企轉(zhuǎn)型后新業(yè)務(wù)尚未成熟，暫時(shí)還無(wú)法體現(xiàn)利潤(rùn)，但未來(lái)很可能成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”竺勁表示。