融創(chuàng)中國控股有限公司(以下簡稱融創(chuàng))執(zhí)行董事孫宏斌近日又放大招。被業(yè)內(nèi)稱為“并購?fù)?rdquo;的他此次盯上了雨潤控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱雨潤集團(tuán))。

9月8日晚間，融創(chuàng)發(fā)布《與雨潤集團(tuán)的戰(zhàn)略合作協(xié)議及恢復(fù)買賣》公告(以下簡稱公告)。

此前，融創(chuàng)已經(jīng)在兩個(gè)月內(nèi)公布了3起地產(chǎn)平臺(tái)及項(xiàng)目并購案。

公告顯示，融創(chuàng)與雨潤集團(tuán)于9月8日簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。戰(zhàn)略合作協(xié)議內(nèi)容為三點(diǎn)：一為融創(chuàng)與雨潤集團(tuán)彼此進(jìn)行戰(zhàn)略合作，憑借各自優(yōu)勢，提升雙方價(jià)值；二為雙方與雨潤集團(tuán)債權(quán)人共同商討雨潤集團(tuán)相關(guān)債務(wù)問題的解決方案；三為雙方努力確保雨潤集團(tuán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并在滿足相應(yīng)條件的前提下，融創(chuàng)向雨潤集團(tuán)提供全面支持。

同時(shí)，公告指出，截至本公告日期，概無厘定有關(guān)該戰(zhàn)略合伙事宜的具體計(jì)劃或建議。

同日晚些時(shí)候，雨潤集團(tuán)旗下的中國雨潤食品集團(tuán)有限公司(以下簡稱雨潤食品)發(fā)布公告稱，公司一位主要股東Willie正與獨(dú)立第三方商討戰(zhàn)略合作事宜，內(nèi)容可能涉及Willie被出售。

有分析稱，Willie為雨潤食品的實(shí)益擁有人，持有雨潤食品25.82%的股份。這意味著，融創(chuàng)有可能收購這家上市公司。

對(duì)此，法治周末記者致電融創(chuàng)和雨潤集團(tuán)，了解雙方合作的具體情況，但截至發(fā)稿前，尚未得到回復(fù)。

“此次合作是在房地產(chǎn)市場整體不景氣情況下，地產(chǎn)商選擇的新發(fā)展模式與突圍策略，而不是直接參與市場競爭拿地及創(chuàng)新地產(chǎn)項(xiàng)目。”中為咨詢研究員陸遠(yuǎn)在接受法治周末記者采訪時(shí)表示。

困境中的雨潤

根據(jù)雨潤集團(tuán)官網(wǎng)介紹，這是一家集食品、地產(chǎn)、商業(yè)、物流、旅游、金融和建筑七大產(chǎn)業(yè)于一體的多元化企業(yè)集團(tuán)。目前，旗下?lián)碛杏隄櫴称贰⒛暇┲醒肷虉觯瘓F(tuán)）股份有限公司(以下簡稱中央商場)兩家上市公司。

而在這家多元化的企業(yè)內(nèi)，據(jù)克爾瑞方面分析，雨潤集團(tuán)以“火腿腸”等肉類食品聞名，食品占集團(tuán)資產(chǎn)約10%，而房地產(chǎn)及相關(guān)板塊的資產(chǎn)占比高達(dá)70%。

作為雨潤集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的食品行業(yè)，雨潤食品此前發(fā)布的年中報(bào)著實(shí)讓其前景顯得不那么樂觀。

雨潤食品2015年的年中報(bào)顯示，受高端餐飲及肉類消費(fèi)市場疲弱影響，上半年?duì)I收95.84億港元，微增6%。實(shí)現(xiàn)凈利潤虧損7.24億港元。

值得注意的是，雨潤食品的業(yè)績不僅僅是在今年上半年表現(xiàn)的不好。數(shù)據(jù)顯示，從2012年至2014年，雨潤食品營業(yè)額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元。凈利潤分別為虧損6.05億港元、盈利4359萬港元、盈利5677萬港元。而在2012年之前的3年里，雨潤食品的凈利潤都在17億港元以上。

除此之外，資料顯示，雨潤集團(tuán)目前運(yùn)作的地產(chǎn)平臺(tái)主要有兩個(gè)：一是上市公司中央商場旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)；二是雨潤集團(tuán)董事長祝義財(cái)本人控制下的雨潤地產(chǎn)。產(chǎn)品類型涵蓋住宅、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

中央商場的財(cái)報(bào)顯示，2015年上半年?duì)I業(yè)收入為34.84億元，同比減少7.7%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤1.65億元，同比減少48.98%。同時(shí)，在8月11日發(fā)布的公告顯示，雨潤中央商場副董事長胡曉軍因涉嫌違紀(jì)被查。

另外，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，有內(nèi)部人士爆料雨潤地產(chǎn)在三四線城市的項(xiàng)目也已陷入困境。

“目前雨潤集團(tuán)經(jīng)營壓力大，容易受宏觀經(jīng)濟(jì)和大眾消費(fèi)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。對(duì)于雨潤集團(tuán)來說，引入融創(chuàng)雖有點(diǎn)無奈，但也是讓企業(yè)活過來的策略之一。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者表示。

雨潤集團(tuán)可助融創(chuàng)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

中為咨詢研究員陸遠(yuǎn)對(duì)法治周末記者表示，從現(xiàn)實(shí)層面來看，一方面，融創(chuàng)可以通過雨潤集團(tuán)在南京與上海等地區(qū)的土地優(yōu)勢，打開新區(qū)域的房地產(chǎn)市場，為融創(chuàng)提供新的發(fā)展機(jī)會(huì)與拓展品牌影響力；另一方面，雨潤集團(tuán)大部分土地都集中在二三四線城市，融創(chuàng)可以通過自身優(yōu)勢將相關(guān)土地選擇性出售賣掉。

中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮對(duì)法治周末記者指出，雨潤集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊對(duì)融創(chuàng)的吸引力最大。

“融創(chuàng)選擇和雨潤集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，可能因?yàn)橛隄櫦瘓F(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，能給從未涉足但想要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的融創(chuàng)帶來幫助。”郭凡禮對(duì)法治周末記者說。

郭凡禮對(duì)法治周末記者表示，雨潤集團(tuán)擁有千萬級(jí)土地儲(chǔ)備，這有助融創(chuàng)擴(kuò)大版圖。

有消息傳出，據(jù)統(tǒng)計(jì)，雨潤地產(chǎn)在2013年的土地儲(chǔ)備可開發(fā)建筑面積就已經(jīng)達(dá)到6000萬平方米以上。

郭凡禮對(duì)法治周末記者表示，雨潤的地產(chǎn)項(xiàng)目以南京為核心，與融創(chuàng)鞏固江蘇市場的戰(zhàn)略相符合。

相關(guān)資料顯示，在2012年祝義才辭去雨潤食品董事長職務(wù)后，在2014年制定了未來三年銷售達(dá)。

“從融創(chuàng)近兩年的動(dòng)作來看，選擇改善需求特征明顯的市場進(jìn)入，從融創(chuàng)產(chǎn)品線來看，偏改善的項(xiàng)目較多。另外，市場價(jià)格彈性空間較大的城市，比如市場均價(jià)在每平方米1萬元以上，尤其是1.5萬元以上的城市，也比較適合融創(chuàng)這樣的產(chǎn)品，比如南京、天津這樣的城市。”同策研究咨詢中心總監(jiān)張宏偉對(duì)法治周末記者說。

融創(chuàng)會(huì)否收購雨潤集團(tuán)

其實(shí)，孫宏斌之所以被業(yè)內(nèi)戲稱為“并購?fù)?rdquo;，正是因?yàn)槠湓诮鼉赡暝谑召弰?dòng)作頻繁。比如之前一直被熱議的佳兆業(yè)和綠城的收購案，但是這兩個(gè)收購案都因不同原因而無疾而終。

值得注意的是，這次融創(chuàng)和雨潤是戰(zhàn)略合作的關(guān)系，而非之前融創(chuàng)一直慣用的“合并”。另外，公告中還稱：雨潤集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方不得與其他第三方就戰(zhàn)略合作協(xié)議范圍內(nèi)的任何事宜進(jìn)行洽談和接觸，且不與任何第三方訂立任何協(xié)議。

“融創(chuàng)此次在合作協(xié)議里施加了一些約束條件，相當(dāng)于占有了后續(xù)業(yè)務(wù)并購的主動(dòng)權(quán)。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者表示。

“融創(chuàng)在吃過綠城、佳兆業(yè)的虧后越發(fā)謹(jǐn)慎，且雨潤集團(tuán)是一家債務(wù)出現(xiàn)問題的企業(yè)，這增大了并購的風(fēng)險(xiǎn)。先債務(wù)重組，融創(chuàng)給自己創(chuàng)造了一個(gè)可進(jìn)可退的空間。”郭凡禮對(duì)法治周末記者說。

“融創(chuàng)能得到雨潤集團(tuán)的地產(chǎn)項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備來實(shí)現(xiàn)其版圖擴(kuò)張，并且借助雨潤集團(tuán)來拓展一些地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。另外由于融創(chuàng)沒有采取一口吞掉雨潤的策略，自己的損失就會(huì)大大降低。”郭凡禮解釋道。

陸遠(yuǎn)對(duì)法治周末記指出，但在房地產(chǎn)市場不景氣背景下，融創(chuàng)進(jìn)行這樣的戰(zhàn)略合作，應(yīng)當(dāng)說存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵是如何處理地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因?yàn)橛隄櫹嚓P(guān)土地主要集中在二三四線城市，土地價(jià)格相對(duì)較低，如何實(shí)現(xiàn)土地增值出售與投資很重要。

“融創(chuàng)同時(shí)也要面臨解決各地政府對(duì)于雨潤地產(chǎn)出售的態(tài)度問題，因?yàn)橛隄櫰煜潞芏嗤恋囟际墙迨称放c農(nóng)貿(mào)物流業(yè)務(wù)投資理由所獲取，顯然有很多地方政府不希望雨潤這樣操作。”陸遠(yuǎn)對(duì)法治周末記者說。

“目前融創(chuàng)主要還是集中在精品高端地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，食品業(yè)務(wù)顯然不是融創(chuàng)的長遠(yuǎn)目標(biāo)或戰(zhàn)略。如果要收購雨潤集團(tuán)，融創(chuàng)可能要面臨來自江蘇省以及南京市政府機(jī)構(gòu)的阻力，因此融創(chuàng)整體收購雨潤集團(tuán)可能性較低。”談及之前有業(yè)內(nèi)人士分析稱融創(chuàng)可能要收購雨潤集團(tuán)，陸遠(yuǎn)對(duì)法治周末記者表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為雨潤集團(tuán)在房地產(chǎn)、農(nóng)貿(mào)物流、商業(yè)運(yùn)營以及保險(xiǎn)等板塊擁有較好的投資價(jià)值，因而融創(chuàng)對(duì)其進(jìn)行選擇性股權(quán)收購與出售交易可能性最大。