“房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生巨大變革,已由短跑時代進入馬拉松時代”,高和資本董事長蘇鑫對《證券日報》記者表示,隨著房地產(chǎn)去化速度的放緩,市場利率持續(xù)大幅的下降,以及消費者需求的改變,過去快速擴張的制造業(yè)時代已經(jīng)結(jié)束,地產(chǎn)商要打破原來的運營模式,未來要更加注重于服務(wù)方面,“不管你是否接受,房地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)時代已經(jīng)來臨。在新的時代里,有一個顯著特征就是,運營模式將從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn),過去的邏輯更多的是持有資產(chǎn)并獲取溢價,未來將更加關(guān)注輕資產(chǎn)”。

而SOHO中國董事長潘石屹此前在談及SOHO中國轉(zhuǎn)型的得失時,也明確表示公司未來的發(fā)展方向是“一家盤活閑置寫字樓辦公空間的輕資產(chǎn)管理公司”。據(jù)悉,高和資本近期也聯(lián)合翰同資本,組建了中國第一支專注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金。

對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時稱,“房企紛紛轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),一是房地產(chǎn)主業(yè)利率率持續(xù)下調(diào),目前已經(jīng)進入個位數(shù),所以有轉(zhuǎn)型的必要;同時,輕資產(chǎn)目前受到資本市場青睞,融資等渠道相對通暢;此外,從未來的市場前景看,包括物業(yè)服務(wù)等輕資產(chǎn),也是陽光產(chǎn)業(yè),且都屬于房地產(chǎn)的相關(guān)衍生行業(yè),對于房企來說轉(zhuǎn)型相對容易,成本也較低”。

輕資產(chǎn)領(lǐng)域吸金不斷

房地產(chǎn)領(lǐng)域的輕資產(chǎn)化,已經(jīng)成為目前行業(yè)發(fā)展的最熱趨勢之一。

萬達、萬科、花樣年等各大傳統(tǒng)開發(fā)商紛紛展開轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的探索。其中,轉(zhuǎn)型步子邁得最大的當(dāng)屬萬達,其對于輕資產(chǎn)的理念和目標也更為清晰。萬達集團年初提出了第四次轉(zhuǎn)型計劃,宣布將從中國國內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè),從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè),形成商業(yè)、文化、金融、電商四個支柱產(chǎn)業(yè)。對此,萬達集團董事長王健林坦言,“第四次轉(zhuǎn)型就是挖更寬更深的護城河,以獲得更大競爭優(yōu)勢”。而其在深交所演講時更是稱,“萬達商業(yè)將去房地產(chǎn)化可能5年以后,萬達廣場將沒有重資產(chǎn)項目,完全輕資產(chǎn)化”。

花樣年集團總裁潘軍也認為,“未來存量房市場將取代增量市場成為市場主體。對于廣闊的存量房市場,社區(qū)運營將打破房企傳統(tǒng)的融資、拿地、建房、銷售等重資產(chǎn)的開發(fā)模式,而實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營,這也成為花樣年未來發(fā)展方向”。

“房企嘗試輕資產(chǎn)的模式,第一是希望規(guī)避過去重資產(chǎn)模式下的業(yè)務(wù)模式,輕資產(chǎn)模式下能夠規(guī)避傳統(tǒng)拿地等成本負擔(dān)的問題;第二是技術(shù)創(chuàng)新鼓勵此類模式,比如通過互聯(lián)網(wǎng)平臺來實現(xiàn)房地產(chǎn)金融平臺的打造;第三是通過輕資產(chǎn)的模式,能夠做撬動杠桿的策略,利用企業(yè)品牌來換取新一輪的戰(zhàn)略擴張。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進這樣對《證券日報》記者表示。

實際上,輕資產(chǎn)模式也已經(jīng)成為資本追逐的熱點,并且吸金不斷。其中,最典型的當(dāng)屬長租公寓這一細分市場。比如,青客公寓獲得由賽富亞洲領(lǐng)投、紐信創(chuàng)投等跟投的1.8億元的B輪融資;華平投資則剛剛追投了魔方公寓,投資額高達1.4億美元。在其他細分市場,融資行為同樣頻頻出現(xiàn),最新的例子有,辦公場地租賃平臺優(yōu)辦宣布獲得1000萬美元的A輪融資。

孕育大量投資機會

“在地產(chǎn)的馬拉松時代,如何讓商業(yè)地產(chǎn)這只笨重的大象飛起來呢?需要插上‘互聯(lián)網(wǎng)+’和‘金融+’ 這兩只翅膀。”蘇鑫認為,各大輕資產(chǎn)公司的蓬勃發(fā)展,就像是過去幾年P(guān)C端轉(zhuǎn)型移動互聯(lián)端的發(fā)展路徑,未來的3年-5年將迎來快速發(fā)展的機遇期,其中孕育著大量投資機會。

而正是看中了這樣的機會,高和資本近期聯(lián)合翰同資本,組建了中國第一支專注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金——高和翰同投資。據(jù)悉,該團隊深耕地產(chǎn)行業(yè)超過15年,完成地產(chǎn)股權(quán)類投資超過200億元,長期關(guān)注輕資產(chǎn)領(lǐng)域,時間超過8年,與主要輕資產(chǎn)企業(yè)建立了良好信任關(guān)系。

“如果說制造業(yè)時代孕育了幾百個市值百億的房地產(chǎn)企業(yè),那么基于服務(wù)業(yè)時代中輕資產(chǎn)的復(fù)制性更強,未來在房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)一大批市值超百億的企業(yè),這完全是可以期待的。”蘇鑫判斷,相對來說,更值得期待的,是那些帶有“外來者”色彩的所謂“小企業(yè)”,而大企業(yè)由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)將非常艱難,面臨的問題也更多,包括企業(yè)文化慣性思維的制約,資源配置是否能夠充分、到位,還有激勵機制是不是真正有效等等。

“面對輕資產(chǎn)化趨勢,我們應(yīng)該投什么樣的企業(yè),是大企業(yè)還是小企業(yè)?答案很明顯,是小企業(yè)。”蘇鑫表示,小企業(yè)當(dāng)然也有自身的發(fā)展痛點,首先它當(dāng)然缺錢,而其實更缺的是有行業(yè)經(jīng)驗的人和各方行業(yè)資源。“我們的方式,不僅給你提供錢,還有行業(yè)的資源,給企業(yè)提供復(fù)制的可能性。怎么做?除了經(jīng)驗、理念,最關(guān)鍵的是,我們能讓國內(nèi)最好的開發(fā)商幫我們。為什么?因為他們都有大量的存量資產(chǎn)需要盤活,同樣也可以給被投企業(yè)帶來資源”。