從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”，A股房地產(chǎn)上市公司正在經(jīng)歷一場(chǎng)轉(zhuǎn)型裂變。
隨著三季報(bào)密集披露，上市房企的業(yè)績(jī)浮出水面。據(jù)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，截至10月26日，深滬兩市共有66家房企公布了第三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，36家公司出現(xiàn)了首虧、續(xù)虧或預(yù)減；業(yè)績(jī)預(yù)增有18家，扭虧有9家。
面對(duì)利潤(rùn)增速下滑，房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型，大房企回歸一線城市，加大強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手步伐；中小房企則頻現(xiàn)“退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，今年以來(lái)已有超過(guò)10家相關(guān)企業(yè)宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
銷(xiāo)售回暖拉不動(dòng)業(yè)績(jī)
從目前公布的三季報(bào)來(lái)看，上市房企的日子并不好過(guò)。在66家已預(yù)告三季報(bào)業(yè)績(jī)的房企中，中小房企占比較大，其中一半以上業(yè)績(jī)虧損。
沙河股份、萊茵體育等12家房企出現(xiàn)首次虧損，預(yù)虧損額度最大的為嘉凱城，今年三季度持續(xù)虧損，數(shù)額約6億元。
盡管業(yè)績(jī)不盡如人意，但房企的銷(xiāo)售卻在回暖。數(shù)據(jù)顯示，今年9月房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和金額同比分別增長(zhǎng)9%和15%，1-9月累計(jì)分別增長(zhǎng)7.5%和15.3%；另一方面，2015年1-9月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和投資增速分別同比下降12.6%和2.6%，投資增速再創(chuàng)新低。
“房地產(chǎn)銷(xiāo)售并沒(méi)有拉動(dòng)投資回暖，說(shuō)明行業(yè)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。”財(cái)富證券研究發(fā)展中心分析師鄒建軍對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然今年的樓市相比去年出現(xiàn)復(fù)蘇，但房企增收不增利的現(xiàn)象明顯。“特別是中小型企業(yè)的情況更為突出。”他表示，中小房企整體數(shù)據(jù)非常不樂(lè)觀，預(yù)計(jì)后續(xù)的部分大型企業(yè)數(shù)據(jù)會(huì)有所好轉(zhuǎn)，但房企的分化已經(jīng)非常嚴(yán)重。
大型房企聯(lián)手跨界
在中小房企業(yè)績(jī)疲軟時(shí)，大型房企的表現(xiàn)依然堅(jiān)挺。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、合作拿地、跨界轉(zhuǎn)型等，玩得不亦樂(lè)乎。
10月21日，中國(guó)金茂碧桂園聯(lián)合體以51.8億元摘得北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊的兩宗金融用地，溢價(jià)率均高達(dá)140%。碧桂園在北京成功拿地，被市場(chǎng)看作是標(biāo)桿房企全面回歸一線城市。
而更多的大型房企開(kāi)始將視線轉(zhuǎn)移到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手與戰(zhàn)略重組。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有近10家上市房企公布了與其他房企的戰(zhàn)略合作計(jì)劃。其中，最引人注目的莫過(guò)于今年5月萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與萬(wàn)科集團(tuán)的“萬(wàn)萬(wàn)聯(lián)姻”，雙方未來(lái)將主要通過(guò)聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)等形式加強(qiáng)合作。
此外，恒大集團(tuán)與中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)也建立了長(zhǎng)期互惠的戰(zhàn)略合作關(guān)系；中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)取代融創(chuàng)入主綠城，成為第一大股東。
“龍頭房企的集中度將持續(xù)提升。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，未來(lái)房企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為常態(tài)。
與此同時(shí)，上市房企還將轉(zhuǎn)型的觸角伸到醫(yī)療、環(huán)保、金融及影視傳媒等領(lǐng)域。興業(yè)證券報(bào)告指出，能源礦工、大醫(yī)療和金融等行業(yè)，是上市房企最青睞的三大轉(zhuǎn)型標(biāo)的。目前，包括金科股份、世榮兆業(yè)在內(nèi)的11家房企，已轉(zhuǎn)型能源礦產(chǎn)工業(yè)；南京高科、華業(yè)地產(chǎn)等10家房企跨界大醫(yī)療；市北新高、億城投資等9家房企跨界金融領(lǐng)域。
知名房地產(chǎn)專(zhuān)家陳真誠(chéng)告訴記者，相比中小房企來(lái)說(shuō)，龍頭房企在跨界轉(zhuǎn)型上有3大優(yōu)勢(shì)：龍頭房企擁有更多話語(yǔ)權(quán)，品牌效應(yīng)強(qiáng)；財(cái)務(wù)實(shí)力較好；招商能力強(qiáng)，談判能力強(qiáng)。
超10家房企退出
對(duì)于部分中小房企來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型并非易事，徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)成了他們共同的選擇。今年8月，浙江廣廈宣布公司在未來(lái)3年內(nèi)將逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)向影視文化等新興行業(yè)。
記者發(fā)現(xiàn)，像這樣的“退出房地產(chǎn)行業(yè)”案例今年已發(fā)生超過(guò)10起。今年以來(lái)，上市房企更名退出房地產(chǎn)行業(yè)的步伐在加快。此前，萊茵置業(yè)更名為萊茵達(dá)體育發(fā)展股份有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。另外，多倫股份、運(yùn)盛實(shí)業(yè)、宜華地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)等，則分別更名為匹凸匹、運(yùn)盛醫(yī)療、宜華健康和華業(yè)資本。
“資金實(shí)力不足、拿地隨機(jī)，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)向和政策的判斷把握能力不足。”陳真誠(chéng)認(rèn)為，中小房企“退出”的原因大致可總結(jié)為上述3點(diǎn)。近兩年來(lái)，隨著行業(yè)集中度的明顯提升，地方區(qū)域及中小型房企的“退出”案例明顯增加。
分析師鄒建軍表示，形勢(shì)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，部分進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間較短，且業(yè)務(wù)呈多元經(jīng)營(yíng)以及整體實(shí)力相對(duì)較弱的房企，無(wú)疑更難獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。“這類(lèi)房企最后往往會(huì)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，向其他行業(yè)轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型。”
胡景暉認(rèn)為，房企“退出”很正常，二三線城市房企的庫(kù)存問(wèn)題嚴(yán)重，導(dǎo)致他們不敢輕易拿地。另有不少小型房企將資金、項(xiàng)目及資源等出租給大企業(yè)，實(shí)現(xiàn)資金套現(xiàn)。
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