商住公寓逆襲

過去的一個(gè)月里，一直是樓市配角的商住項(xiàng)目，上演了一次完美逆襲。

11月，北京成交排名前10的項(xiàng)目中，商住項(xiàng)目占了8席之多；12月計(jì)劃入市的項(xiàng)目中，商住項(xiàng)目已經(jīng)超過三分之一。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，北京商住樓盤累計(jì)成交套數(shù)和成交面積分別同比上漲194%、193%，與普通商品住宅項(xiàng)目成交套數(shù)相差無幾。而且，從目前部分商住市場(chǎng)的蓄客情況看，這種增勢(shì)還將持續(xù)。

從配角到雙主角，北京商住市場(chǎng)究竟發(fā)生了什么事情？是投資性需求重返市場(chǎng)，還是商住產(chǎn)品自身發(fā)生了重大革命？逆襲是曇花一現(xiàn)，還是會(huì)成為未來趨勢(shì)？

成交爆發(fā)

11月底，一場(chǎng)名為“為未來而來”的金地·未未來產(chǎn)品說明會(huì)低調(diào)舉行，然而，讓主辦方頗為意想不到的是，當(dāng)天上午和下午兩場(chǎng)說明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)均爆滿，近2000組客戶到場(chǎng)，僅上午兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間，辦卡人數(shù)已經(jīng)破千組。

無獨(dú)有偶。11月15日，由魯能地產(chǎn)、釣魚臺(tái)美高梅酒店集團(tuán)聯(lián)袂打造的魯能·釣魚臺(tái)美高梅公館的開盤現(xiàn)場(chǎng)，盡管項(xiàng)目售價(jià)高達(dá)8萬-10萬元/平方米，但仍有600余組客戶到場(chǎng)，當(dāng)日成交138套房源，所推房源幾乎售罄，單日銷售額達(dá)5.5億元。

11月14日，通州富力中心二期A02號(hào)樓公寓加推開盤，百余套房源幾乎“秒殺”，這也是繼今年7月通州富力中心首期公寓開盤3小時(shí)攬金13.8億元、8月46席黃金地鐵旺鋪開盤一小時(shí)全部售罄之后，項(xiàng)目再次加推獲得熱銷。

11月8日，位于石景山的紫御長安項(xiàng)目開盤不到一小時(shí)所有房源全部售罄，創(chuàng)下開盤“時(shí)光”紀(jì)錄，該項(xiàng)目也因此成為當(dāng)月京西商住市場(chǎng)雙料銷冠。

上述幾個(gè)項(xiàng)目的成交表現(xiàn)僅僅是今年火熱的商住市場(chǎng)的一個(gè)縮影。事實(shí)上，今年以來，北京商住市場(chǎng)成交持續(xù)升溫，到11月表現(xiàn)更為搶眼。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。

據(jù)北京市建委網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年11月，北京商住樓盤成交3258套，面積20.09萬平方米，同比分別上漲194%、193%，與此同時(shí)，成交均價(jià)也達(dá)到27296元/平方米，這一表現(xiàn)與普通住宅市場(chǎng)3694套、32053元/平方米的均價(jià)相比，已相差無幾。此外，11月成交排名前10項(xiàng)目中，商住項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)。

低總價(jià)優(yōu)勢(shì)

除了“不限購”這一固有優(yōu)勢(shì)之外，普通住宅市場(chǎng)價(jià)格高企、整體商住市場(chǎng)的洼地效應(yīng)凸顯等，都是助推今年商住市場(chǎng)走熱的重要原因。

近年來，北京住宅用地價(jià)格不斷攀高，2015年土地市場(chǎng)更是“出必稱王”，截至目前，樓面價(jià)超過5萬元/平方米地塊已達(dá)8個(gè)，最高已達(dá)7.5萬元/平方米的歷史高價(jià)。新一輪的高地價(jià)正在加速向高房價(jià)傳導(dǎo)，在地價(jià)的推升效應(yīng)下，五環(huán)內(nèi)住宅成交均價(jià)早在10月已破5萬元/平方米，動(dòng)輒上千萬的總價(jià)早已超出幾乎所有剛需和相當(dāng)一部分改善客群的購買力。

相比之下，商住市場(chǎng)依然處于十分明顯的價(jià)格低位。一般來說，商住項(xiàng)目的主力戶型均以中小戶型為主，目前在售的50%商住公寓面積在40-60平方米，總價(jià)多在500萬元以下，有足夠優(yōu)勢(shì)承接相當(dāng)一部分剛需、改需購房者需求。以紫御長安為例，該項(xiàng)目所推房源主力戶型在30-60平方米1-3居，售價(jià)多在200萬元左右，而最小戶型僅需百萬。此外，金地·未未來主力戶型為27-77平方米平層和loft，總價(jià)60萬元起，而魯能·釣魚臺(tái)美高梅公館主打戶型也在45-60平方米之間。

投資性需求抬頭

除了吸引大量的剛需首改客群之外，值得注意的是，巨大的洼地效應(yīng)和對(duì)后市的看好，也刺激了相當(dāng)一部分投資需求正加速入市。

據(jù)紫御長安對(duì)成交客戶的一項(xiàng)調(diào)研結(jié)果顯示，目前項(xiàng)目的投資性客戶占比甚至超過一半，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，多數(shù)客戶將增值前景作為考量對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展勢(shì)頭信心十足。置業(yè)者的這一判斷在11月23日被論證，當(dāng)日，石景山蘋果園商業(yè)地塊引發(fā)近百輪角逐，最終樓面價(jià)接近3萬元/平方米，成品入市價(jià)將在6萬元/平方米左右，這一表現(xiàn)無疑是對(duì)區(qū)域在售商住項(xiàng)目增值空間的坐實(shí)。通州富力中心的銷售人員也告訴記者，雖然項(xiàng)目主要客群為自住性需求，但也有將近3成為投資購買。

金地·未未來的購買人群中也有相當(dāng)一部分投資性需求，“北京100萬左右的房子實(shí)在不多，而且只要10%的首付”，該項(xiàng)目的一位投資買家告訴記者，項(xiàng)目距離地鐵不遠(yuǎn)，買來出租應(yīng)該不難。據(jù)其透露，低總價(jià)確實(shí)吸引了不少投資客，其中不乏多個(gè)買家共同購買一套房或者一個(gè)買家同時(shí)購買多套房的現(xiàn)象。

“作為一種‘跨界型’的產(chǎn)品形態(tài)，商住樓盤一直被邊緣化，這一局限隨著住宅市場(chǎng)的價(jià)格高漲被逐漸打破，在多個(gè)因素合力之下，商住樓盤向市場(chǎng)主角靠攏，快速走熱水到渠成。”一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。

事實(shí)上，近期樓市的投資性需求開始抬頭，京西某別墅項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人近日告訴記者，該項(xiàng)目近日有多個(gè)來自城東的購買者，明確表示是為了投資，“他們主要是根據(jù)地價(jià)做出的判斷，地價(jià)都那么高了，未來的房價(jià)上漲空間會(huì)很大。”

創(chuàng)新突圍成常態(tài)

隨著北京宅地供應(yīng)的縮水和住宅價(jià)格的高企，一向習(xí)慣了唱配角的商住樓盤，開始向市場(chǎng)的主力過渡。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月，北京商品住宅市場(chǎng)有約22個(gè)項(xiàng)目入市，其中商住項(xiàng)目達(dá)到7個(gè)，接近開盤總數(shù)的三分之一。預(yù)計(jì)12月將繼續(xù)延續(xù)這一趨勢(shì)，統(tǒng)計(jì)顯示，12月有入市計(jì)劃的27個(gè)新盤中，商住大軍已超過三分之一。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京住宅用地縮水已是不爭的事實(shí)，由此導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，一是宅地價(jià)格大增，另一個(gè)結(jié)果則是高成本導(dǎo)致的擠出效應(yīng)，部分房企不得不轉(zhuǎn)投商住市場(chǎng)。前者將放大商住樓盤價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而后者則將推動(dòng)市場(chǎng)快速成長。

另一方面，市場(chǎng)的擴(kuò)容也將加大行業(yè)競(jìng)爭，今后產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)比拼將成為常態(tài)。如11月京西銷冠紫御長安創(chuàng)新打造的SOLOMO產(chǎn)品，通過空間改造與升級(jí)，可做到“一層價(jià)格、兩層面積、三倍空間”，高得房率令需求趨之若鶩。目前該項(xiàng)目二期房源尚未正式推出，便收到大量預(yù)訂。

魯能·釣魚臺(tái)美高梅公館除了硬件上的高規(guī)格和靈動(dòng)多變的居室空間，更注重“軟實(shí)力”的打造，力圖通過豐富的社區(qū)文化和獨(dú)特性，滿足眾多家庭的各種功能和精神上的需求。而通州富力中心，則是憑借通州副中心、稀缺運(yùn)河水岸資源、6號(hào)線地鐵上蓋以及多重城市配套等特有優(yōu)勢(shì)，頻頻熱銷。

金地·未未來為吸引更多買房人而推出的低首付活動(dòng)，也堪稱在價(jià)格機(jī)制上的創(chuàng)新之舉。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目推出了最低首付10%活動(dòng)，首付最低6萬元起，這也是目前市場(chǎng)上罕見的最低購房門檻。

“商住市場(chǎng)的創(chuàng)新空間本身較普通住宅更大，隨著更多房企的加入，產(chǎn)品的創(chuàng)新度以及品質(zhì)含金量也將大幅提升，其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭力將繼續(xù)增強(qiáng)。”業(yè)內(nèi)人士指出，在大戶型、豪宅化越來越成為住宅市場(chǎng)主流的趨勢(shì)下，主打小戶型的商住樓盤將補(bǔ)位剛需和相當(dāng)一部分改善型客戶需求，因此在很長一段時(shí)間內(nèi)，商住樓盤的熱銷將成為常態(tài)。