中國的住房政策，從來缺乏長遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì)，急功近利色彩極為明顯。迄今為止，我們沒有清晰的政策目標(biāo)和制度框架，無論市場好壞，都陷入調(diào)控的怪圈，本次的去庫存也是如此。房地產(chǎn)政策從來沒有回歸民生的本質(zhì)，而只是政府牟利的工具。中國在房地產(chǎn)制度上思想的貧困的根源源于對房地產(chǎn)的極度貪婪和極度恐懼。政策不下決定回歸居住的出發(fā)點(diǎn)，任何舉措都治不了房地產(chǎn)的病。

中國房地產(chǎn)不倒的神話在2015年這個冬天即將過去之時，終于露出了要倒下的跡象。

想起2013年中國房地產(chǎn)市場的火爆，火爆至年底，市場上幾乎沒有了真正的空頭，幾乎沒有人敢再預(yù)判房價會下降，乃至于筆者那個時候?qū)懥艘黄睹绹顺鯭E將對中國房地產(chǎn)致命一擊》的文章并沒有引起太多的反響。在文章中，我呼吁，中國房地產(chǎn)政策應(yīng)盡快從抑制房價過快上漲轉(zhuǎn)向防止房價下跌可能引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)風(fēng)險。

恍若一夢，房地產(chǎn)從過去的炎炎烈日轉(zhuǎn)瞬進(jìn)入冰冷的寒冬，從2014年3月杭州房價下降到今天，全國房地產(chǎn)投資增速從過去的20%多下滑至今年11月的1.3%。作為房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的四大指標(biāo)：房屋新開工面積下降14.7%，房屋竣工面積下降3.5%，土地購置面積下降33.1%，土地成交價款下降26.0%。這四個指標(biāo)同時下降，可謂極為罕見，房地產(chǎn)至此進(jìn)入冬天無疑。一旦完成這種轉(zhuǎn)換，你會發(fā)現(xiàn)，過去市場上流行的什么“剛需”，什么“城鎮(zhèn)化”之類的支撐高房價的噱頭都沒有任何用。這就叫市場。當(dāng)市場的風(fēng)向徹底變了之后，不管政策如何發(fā)力，市場并不會乖乖跟著政策走。

這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議在之前中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議、國務(wù)院常務(wù)會議、政治局會議的基礎(chǔ)上，再次發(fā)力，提出了一整套化解房地產(chǎn)庫存的政策組合拳。綜合起來有這么幾點(diǎn)：

一是仍然將化解房地產(chǎn)庫存的希望寄托在農(nóng)民工的身上，提出“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求”；

二是允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求；

三是提出未來制度改革的方向，是“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”；

四是提出要發(fā)展住房租賃市場；

五是提出鼓勵開發(fā)商降房價；

六是提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；

七是提出取消過時的限制性措施。

這七大措施，概括起來講，就是鼓勵農(nóng)民工買房，構(gòu)建新的住房制度體系，取消限制性的措施，推動開發(fā)商兼并重組，降低住房價格?？梢哉f，這套組合拳，是多年來圍繞房地產(chǎn)市場最全面的一次解決方案。然而，坦率的說，由于短期去庫存的功利性目標(biāo)太明確，盡管其中提到了“新的住房制度”，但政策的內(nèi)涵模糊，如何構(gòu)建，并沒展開。將未來房地產(chǎn)的希望寄托在農(nóng)民工買房，以及開發(fā)商降價上，筆者在之前的文章中分析過，如果沒有一整套的政策舉措，真的不現(xiàn)實(shí)。面對房地產(chǎn)如此重大的問題，我不知道中國的那些所謂的智囊是如何給高層建言的，最終拿出這么一套不痛不癢的東西，對市場當(dāng)前面臨的問題和變局缺乏清晰的認(rèn)識，沒有意識到中國房地產(chǎn)無論是市場基本面，還是公眾對房地產(chǎn)的投資的熱情，以及需求都發(fā)生了顛覆性的變化。提出的政策措施，基本都是敷衍了事，先把暫時的困難度過去，很難看出抓住目前房地產(chǎn)調(diào)整的時機(jī)，痛下決心對中國房地產(chǎn)制度體系進(jìn)行真正的構(gòu)建，從而為房地產(chǎn)市場奠定一個好的制度基礎(chǔ)。真是令人扼腕嘆息。

第一，筆者過去一再講，農(nóng)民工救不了房地產(chǎn)。把中國房地產(chǎn)去庫存的希望寄托在農(nóng)民工身上，等于是想讓窮小子娶公主。一方面高高在上的房價和農(nóng)民工的收入不匹配，另一方面，農(nóng)民工能在戶籍地的城市買房的，早都買了，而能夠在就業(yè)地買房的農(nóng)民工并不多。至于租賃市場，多年來其實(shí)和農(nóng)民工無緣，不管給多大的優(yōu)惠，農(nóng)民工并沒有租商品房的實(shí)力和習(xí)慣。

第二，希望開發(fā)商降房價也不現(xiàn)實(shí)。在政策刺激下，一線城市、重點(diǎn)城市、人口未來流入城市的房價不要說降，不要再次猛漲都算不錯，而三四線，四五線受庫存的壓力，盡管漲不起來，但大多數(shù)三四線城市的房價已經(jīng)沒有太大的降價空間。三四線城市最大的問題不是價格泡沫，而是數(shù)量泡沫。再說得徹底一點(diǎn)，即使開發(fā)商降價，也距離農(nóng)民工的購買力仍然距離很大。

第三，管理層和房地產(chǎn)市場的所有人都應(yīng)該意識到，房地產(chǎn)得了大病，在房地產(chǎn)繁榮的時候，很多人被沖昏了頭腦，貪婪的享受著房地產(chǎn)泡沫的饕餮盛宴，而鮮有長遠(yuǎn)的考慮。今天中國房地產(chǎn)面臨的問題絕非庫存那么簡單，庫存扭曲的背后是整個房地產(chǎn)制度體系的缺失。在房地產(chǎn)上升的周期，沒有抓住時機(jī)構(gòu)建符合中國國情的制度體系，也沒有為市場下滑時給予足夠的政策儲備和風(fēng)險防范機(jī)制。從而使得中國房地產(chǎn)到了今年，其病已經(jīng)入膏肓，可謂疑難雜癥。如果認(rèn)為，時下的房地產(chǎn)之病只是在庫存，那就太天真了。

第四，我們?nèi)匀粵]有看到管理層對整個房地產(chǎn)市場進(jìn)行脫胎換骨的決心。比如，土地的買賣問題，預(yù)售的問題，稅費(fèi)的問題，產(chǎn)權(quán)的問題，住房金融的問題，貸款利息抵稅的問題，都沒有提上日程。中國房地產(chǎn)不理性、不穩(wěn)定、不健康的關(guān)鍵仍然是長期制度的缺失，而不是別的。要真正使中國房地產(chǎn)健康起來，需要抓緊時機(jī)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)制度建設(shè)方面的欠賬，抓緊取消或完善房地產(chǎn)預(yù)售，抓緊全國推行房產(chǎn)稅，抓緊對全國住房進(jìn)行普查，抓緊房地產(chǎn)登記的全國聯(lián)網(wǎng)，抓緊建立中國住房銀行，抓緊推行貸款利息抵稅政策。在這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議文稿正式發(fā)布前，誤傳70年的產(chǎn)權(quán)制度要取消，后來證明是個烏龍。我在想，要是這不是烏龍，起碼意味著有比較靠譜的制度出現(xiàn)。

最后我想說買房的問題。

如果未來的房地產(chǎn)政策到此窮盡，則結(jié)果肯定是令人失望的，既解決不了中國房地產(chǎn)當(dāng)下的庫存危機(jī)，也解決不了長期健康發(fā)展問題，如果在住房金融、稅費(fèi)減免等等方面構(gòu)建真正的制度體系，中國房地產(chǎn)則有希望實(shí)現(xiàn)脫胎換骨的變化。相信明年為了完成去庫存的任務(wù)，信貸政策，稅收政策，財(cái)政補(bǔ)貼，住房金融等方面都會有一定的動作，20%的首付肯定會推出，各種短期的措施都意味著買房可以享受刺激的紅利。一線城市、重點(diǎn)城市以及未來人口流入的城市，肯定是買房的最佳時間窗口，至于投資其他城市的房地產(chǎn)，意義并不大。如果為了居住買房，明年肯定也是好的時機(jī)，畢竟政策的刺激力度不會小。但也是僅此而已?？傮w而言，中國房地產(chǎn)的病和人類歷史上每一次房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)后的病癥沒有本質(zhì)的區(qū)別，有泡沫，就會有破滅，而泡沫什么時候破滅，只有神仙知道。

也許神仙都不知道。