2015，旭輝銷售額達302億，連續(xù)多年持續(xù)上揚。這匹黑馬越發(fā)有千里馬的姿態(tài)和底蘊。
首屆中城聯(lián)盟論壇上的十二分鐘脫口秀，句句是干貨。今天的主角是旭輝集團董事長林中，他用十個佐證來說明自己看多未來五年房地產(chǎn)市場。
第一，未來五年，我是堅定的看多。所謂房地產(chǎn)的泡沫不可能在五年內(nèi)破裂、不可能崩盤。我認為這個行業(yè)的前途是光明的，道路是曲折的。就像過去幾年，聽了個別專家的泡沫論、崩盤論，很多人不買房，現(xiàn)在你的資產(chǎn)越來越小。聽了任總的，去買房，恭喜你，你有機會再換房。因為現(xiàn)在在一二線城市換房，沒有以前的房，一次性拿出巨額現(xiàn)金是基本不可能的。很多人已經(jīng)失去了梯度改善的機會。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。2015年有13億平米的交易量，65億平米的在建量，行業(yè)體量跟涉及相關產(chǎn)業(yè)部門的龐大，說明它都是支柱產(chǎn)業(yè)。同時政府這只“有形的”手對這個行業(yè)的干預很大，一定要調(diào)控。所以我認為，未來五年內(nèi)短周期波動的概率還是非常大的。
第三，人口政策和人口流動。放開二胎政策出臺以后，我們跟相關機構進行了調(diào)查。根據(jù)人口的流動和市場的變化，一線城市的人口流入增速開始降低，二線城市的人口增速持續(xù)升高，三四線城市的人口持續(xù)流出，這對未來的市場將有巨大影響。
第四，行業(yè)處于高位平臺期。作為主流房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)模還在增長。旭輝從2011年的50億發(fā)展到2015年的302億，增長了6倍。行業(yè)的增長來自于大魚吃小魚、快魚吃慢魚。行業(yè)競爭格局的變化、集中度的進一步提升，很快會看到Top10的門檻要達到1000億，Top20的門檻達到500億。未來能活得好的應該就在Top30之內(nèi)。在住宅和商業(yè)的主流市場，大而強的會活得比較好。
第五，市場的進一步變化。一線城市已經(jīng)開始從開發(fā)銷售階段逐步進入經(jīng)營持有階段。兩年前的重要指標，二手房和一手房的比例超過1：1。一線城市已經(jīng)進入開發(fā)銷售階段的尾聲。未來土地的再利用、都市的再更新，可以在一線城市實現(xiàn)。二線城市是開發(fā)銷售的主戰(zhàn)場。三四線城市是持續(xù)的去庫存。一二線城市的改善性需求、投資性需求開始增長。一二線城市取消限購以后，蘇州、南京、合肥都賣得很好。過往自住和投資的比重是9：1，今年的投資比重顯著增加，包括深圳。深圳這一輪房價的暴漲，投資的推動占到非常重要的因素。
第六，房企格局的變化。在整個行業(yè)中，我認為有四類企業(yè)會活得比較好，一是在主流市場里大而強的房企；二是在區(qū)域市場的龍頭企業(yè)；三是在未來五年房地產(chǎn)行業(yè)中大量的細分市場的領導者，包括產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文旅、物流；四是三四線城市的中小型企業(yè)，至于一二線城市的中小型房企未來五年會不復存在。
第七，未來五年，二線城市商辦的庫存量在增大。二線城市所有的出讓地塊，住宅70%，商辦30%，造成人均商辦的面積遠遠超過北京和上海。北京和上海是中國商辦需求量最好、最大的。因為第三產(chǎn)業(yè)的GDP占比很高，北京是80%。而很多城市的第三產(chǎn)業(yè)的占比只有30%的時候，人均商辦面積已經(jīng)超過第三產(chǎn)業(yè)。
第八，持續(xù)的降息。未來中國會迎來資本化率為4的時代，使得房地產(chǎn)行業(yè)有機會從開發(fā)銷售階段邁入經(jīng)營持有階段，這要求我們提早做準備。原來的租金回報率只有6和7，我們都不愿意做。未來資本化率為4的時候，還是應該持有一些好的資產(chǎn)。
第九，供給側(cè)改革和去庫存的激勵政策。一線、二線、三線、四線，對誰最有利？內(nèi)部判斷對二線城市最有利，二線城市的投資布局需要重新判斷和審視。
第十，一線城市的限購不可能取消。什么時候一線城市會取消限購？要到房地產(chǎn)行業(yè)到最悲慘的時候。2016年比2015年還好，不可能取消限購。
林中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要思考的“十化”
一是管理精細化。過去太粗放，浪費了太多錢。
二是投資精準化。現(xiàn)在買股票，就像在5000點進入一樣，不是像在1000點進入一樣買什么都賺錢。在什么時間、什么城市、什么板塊選擇什么產(chǎn)品，精準度的要求是非常高的。
三是組織的智商化。開發(fā)商不是高科技企業(yè)，是整合者，是高知識、高經(jīng)驗型的企業(yè)。
四是運營柔性化。如何適應未來小批次、多批量、大規(guī)模的生產(chǎn)，運營的彈性很重要，而不是速度。彈性、節(jié)奏永遠優(yōu)于速度。
五是思維的金融化。怎么用金融的思維看不同的項目、不同的產(chǎn)品，甚至在不同的階段匹配不同的金融產(chǎn)品和金融工具。
六是服務的增值化，七是內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)化，八是資產(chǎn)的證券化，九是適度多元化，十是業(yè)務的國際化。
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