1.“就像高價買了‘快報廢的二手車

對于我國的大多數(shù)城鎮(zhèn)住宅來說，土地使用期限一般都是70年。不過在浙江溫州，有的市民在正常買賣二手房之后，卻無法辦理過戶手續(xù)，原因是房屋的土地使用證只有20年，目前已經過期了。

今年3月份，溫州市民王先生購買了一套市區(qū)的二手房，房屋建造于20世紀90年代。等到王先生將60多萬元的購房款存入銀行第三方監(jiān)管賬戶，辦理房產過戶手續(xù)時，卻意外發(fā)現(xiàn)，原房東的土地使用證已于今年3月4日過期了。“我們都不知道有過期這回事，想都沒想過?，F(xiàn)在房產過戶辦完了，契證過戶也辦完了，但土地使用證卡在里面，土地過不來了。”

王先生的遭遇并非個例，王女士也遇到了類似情況。2012年10月，王女士花了近百萬元在溫州市區(qū)橫河北新村買了一套二手房。今年王女士想賣掉這套房，置換一套更大點的房子，在買賣過程中，發(fā)現(xiàn)這套房子土地使用證上登載的使用年限已于今年3月4日到期。

房子剛買了3年多，土地使用證怎么會過期了？她立即跑到當?shù)貒敛块T咨詢。溫州市土地登記交易中心的答復是，溫州橫河北小區(qū)的房地產開發(fā)公司當初與國土部門簽的是20年的土地出讓合同，國土部門按照當時的價格和出讓年限，收取了20年的土地出讓金，因此這個小區(qū)的土地使用年限為20年。

“王女士當初買房的時候，就好比她用高價買了輛快報廢的二手車。”當?shù)貒敛块T的一位工作人員對王女士的遭遇深表同情，可是20年土地權限一到期，她的房屋的土地使用權就從法律上失效了。

2.自動續(xù)期無操作依據

王女士的房子土地使用權到期是無法回避的現(xiàn)實問題，如何續(xù)期成為關注的焦點。溫州市土地登記交易中心副主任林鈞說：“房子土地使用證現(xiàn)在到期了，只能重新審批新證，得按照現(xiàn)在的基準地價乘以用地面積，繳納相應的土地出讓金，重新購買土地使用權。”

溫州市國土資源局鹿城分局副局長陶建武證實了溫州市土地登記交易中心的說法：如果王女士的土地使用證還沒有過期，可以在轉讓時續(xù)期，按照優(yōu)惠價（土地市場評估價的40%）繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權?，F(xiàn)在這種情況已經不能續(xù)期，只能重新審批。

王女士不甘心，找出了《物權法》，希望國土部門依法辦事。因為在第149條明確規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”她的理解是，現(xiàn)在土地證到期了，國土部門應當予以自動續(xù)期。當?shù)貒敛块T的答復更令她納悶。陶建武說，《物權法》只規(guī)定了使用權屆滿可以自動續(xù)期，但自動續(xù)期怎么個自動續(xù)法，怎么收費？對于這些問題，國土資源部和住建部都沒有出臺補充性的文件，所以如何操作也不知道。目前的做法只能是全額補交土地出讓金。

據測算，王女士這套房土地使用證上的土地使用面積為14.28平方米，橫河北小區(qū)位于溫州市區(qū)住宅用地Ⅰ級住宅范圍內，2016年基準地價為13230元/平方米，要補交188924.4元。

據當?shù)貒敛块T初步排查，類似的房產集中在主城區(qū)鹿城區(qū)，有600余宗（套），涉及橫河北、上陡門、小南門、水心等小區(qū)。這批20年期限的住宅土地使用權到期面臨續(xù)期的問題，在全國可能也尚屬首例。

3.土地產權續(xù)期 期待頂層設計

既然我國從20世紀90年代才開始實施城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓制度，為何溫州這部分商品房2016年就過期了呢？根據當?shù)貒敛块T的解釋，溫州提前產生土地續(xù)約問題是有歷史原因的。1990年5月，國務院頒布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權實行出讓制度，其中第12條規(guī)定，居住用地出讓年限最高為70年。《條例》發(fā)布后，溫州市區(qū)開始實施國有土地使用權出讓工作，為了更好地取得群眾支持，就采取了彈性年限出讓的措施，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應的土地出讓金額。從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期，率先成為“撞限房”。

“到目前，國家尚未出臺關于出讓土地續(xù)期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續(xù)期出讓金收取標準作出規(guī)定。立法的滯后，使得基層國土部門在實際操作過程中陷入無法可依、無章可循的尷尬局面。”溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清無奈地向記者表示，“在國家沒有具體實施細則的情況下，目前基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。”

張少清坦言，當?shù)貒敛块T正在研究這個問題，并采取了三個做法，一是積極向上級反映，因為這個制度需要頂層設計。二是正在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期將組織相關人員進行討論后提交給上級，妥善化解這類問題。但這個普惠性政策，也要在法律框架范圍內制定；三是對于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民，隨時歡迎并給予優(yōu)先辦理。

“之所以會出現(xiàn)20年的房屋土地使用期，是因為當初一些土地受讓人為少繳土地出讓金，而選擇了較短的使用年限。如今將土地使用權續(xù)期問題轉嫁給房主，是否有不透明、不公平的嫌疑呢？”溫州大學行政管理系主任徐旭東認為，土地使用權過期問題，切切實實地擺在了部分市民面前，這暴露出了國家在立法方面的滯后。他呼吁應盡快從制度和法律上厘清“產權續(xù)期”，明確土地使用權續(xù)期問題的細則，真正讓類似的商品房有可以支撐下來的“土地產權”和可以讓人心安的“產權續(xù)期”。