近日，土地使用權(quán)到期后該如何續(xù)期的問(wèn)題引起社會(huì)關(guān)注。20日，深圳公布了相關(guān)處理辦法，表示部分住房可免費(fèi)順延至70年，而處于公眾視線(xiàn)焦點(diǎn)中的溫州還沒(méi)有做出明確回應(yīng)。土地使用權(quán)到期后到底需不需要交錢(qián)？有專(zhuān)家表示，目前按照物權(quán)法規(guī)定，或可無(wú)償續(xù)期。
20日，記者從深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)舉行的政策解讀會(huì)上了解到，深圳目前采取分類(lèi)處理的方式解決土地使用權(quán)到期問(wèn)題。
對(duì)于屬于出讓性質(zhì)的土地，深圳的做法是：1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國(guó)土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的土地，順延至國(guó)家法定最高年期，不用補(bǔ)繳地價(jià)；1995年9月18日后簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問(wèn)題，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。
據(jù)了解，1995年9月18日，由深圳市人大新修訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》正式施行，將土地使用權(quán)最高使用年限從此前的50年提高到70年。這是深圳把1995年9月18日劃定為時(shí)間節(jié)點(diǎn)的依據(jù)。
而對(duì)于屬于歷史遺留問(wèn)題的行政劃撥性質(zhì)的土地，深圳遵照2004年4月23日發(fā)布施行的《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期，其中一種延長(zhǎng)方式就是補(bǔ)繳地價(jià)簽訂土地出讓合同，即在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。
深圳市規(guī)土委一位工作人員還向記者介紹了他們辦理此類(lèi)土地續(xù)期的實(shí)例：福田區(qū)長(zhǎng)城大廈6棟B308房住宅，宗地屬行政劃撥用地，2016年2月業(yè)主在繳納35%的基準(zhǔn)地價(jià)共計(jì)44940元后，將土地使用年期從50年延至70年。
據(jù)悉，深圳市規(guī)土委直屬一局目前已辦理羅湖、福田兩區(qū)共719單補(bǔ)地價(jià)續(xù)期的申請(qǐng)。
在浙江省溫州市，千余套房屋20年土地使用權(quán)到期如何續(xù)期的問(wèn)題，引發(fā)各方討論，目前有關(guān)方面還沒(méi)有定論。
溫州國(guó)土部門(mén)曾答復(fù)一位業(yè)主，如果要辦理續(xù)期，要按照基準(zhǔn)地價(jià)花費(fèi)近20萬(wàn)元重新購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)。但后來(lái)，相關(guān)部門(mén)又否認(rèn)了這個(gè)說(shuō)法，稱(chēng)還沒(méi)有辦理過(guò)繳費(fèi)續(xù)期的案例，正著手研究相關(guān)方案。
目前，國(guó)土資源部已與浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組，赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期延長(zhǎng)問(wèn)題。
專(zhuān)家介紹，土地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條第一款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。”
北京大學(xué)法學(xué)院教授王成對(duì)“自動(dòng)續(xù)期”的解釋是，“無(wú)條件的續(xù)期，不需要再補(bǔ)繳費(fèi)用，也不需要再辦理相關(guān)手續(xù)。”
王成認(rèn)為：“‘自動(dòng)續(xù)期’就是沒(méi)有任何條件的續(xù)期，如果說(shuō)交錢(qián)以后續(xù)期那肯定不是自動(dòng)續(xù)期了。什么叫自動(dòng)，不需要任何障礙，手續(xù)都不用辦，這才叫自動(dòng)”，王成說(shuō)，“涉及到老百姓切身利益一定要慎重。”
武漢大學(xué)法學(xué)院副教授楊巍則認(rèn)為，“自動(dòng)續(xù)期”并沒(méi)有規(guī)定有償還是無(wú)償，尚屬于規(guī)定不明的狀態(tài)，但是主流意見(jiàn)一般認(rèn)為，“或者無(wú)償，或者象征性收取有關(guān)費(fèi)用”。
王成表示，如果對(duì)物權(quán)法的理解有分歧，“只能按照立法法所規(guī)定的法律解釋的權(quán)限和程序來(lái)解決，由全國(guó)人大進(jìn)行立法的解釋”。
“在改革發(fā)展過(guò)程中，有的地方可能在物權(quán)法實(shí)施以前就已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，但是在物權(quán)法做出明確規(guī)定以后，地方就得按照物權(quán)法的規(guī)定來(lái)執(zhí)行。”王成說(shuō)。
“在沒(méi)有明確授權(quán)的情況下，地方行政機(jī)關(guān)如果有收費(fèi)行為肯定不對(duì)，這屬于違法行政行為。”楊巍說(shuō)，“地方政府沒(méi)有權(quán)力制定自動(dòng)續(xù)期的標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)人大才有。”
楊巍解釋?zhuān)幢阃恋厥褂脵?quán)到期，只要房子還在，業(yè)主就一直享有房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)是不受時(shí)間限制的。物權(quán)法規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”，就是為了解決產(chǎn)權(quán)無(wú)限期、地權(quán)有限期這對(duì)矛盾的。
北京大學(xué)法學(xué)院教授王磊表示，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)收不收費(fèi)，建議全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)物權(quán)法進(jìn)行解釋。
楊巍建議，現(xiàn)在還沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，續(xù)期可以不收費(fèi)，等全國(guó)人大有了明確規(guī)定之后，如果真要收費(fèi)可以再補(bǔ)收。
“‘有恒產(chǎn)者有恒心’，有恒產(chǎn)老百姓才能安居樂(lè)業(yè)。”王成說(shuō)，“總之，土地使用權(quán)如何續(xù)期應(yīng)該與物權(quán)法的規(guī)定保持一致，才能讓老百姓踏實(shí)。”
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