近日有報道稱，萬達承諾將在2018年9月前在A股上市，如果無法成功上市，萬達將向私募投資者，以每年8%~10%的代價回購股權。
根據(jù)萬達的預計，到2017年，租金可以達到103元/平方米/月。但它的盈利能力是否會提高？萬達發(fā)行的資產(chǎn)證券計劃，大多有回購要求，并給出超過10%的收益。這些有固定收益要求的資產(chǎn)證券發(fā)行計劃，是否會拖累萬達未來兩年的盈利？在這樣的背景下，萬達還有沒有可能達到它向私募投資人所作出的一系列承諾呢？
5月11日，路透社援引兩位消息人士的話稱，由于擔心監(jiān)管層禁令和股東不同意出價，大連萬達集團正在重新考慮萬達商業(yè)的私有化計劃。
隨后，彭博援引不愿具名的知情人士的話表示，經(jīng)過評估之后，萬達商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)推進私有化計劃，其中一位知情人士稱，萬達商業(yè)地產(chǎn)可能最快于下周宣布私有化細節(jié)，其中包括對其H股股份的出價，每股價格設在高于發(fā)行價48港元約10%。
一天之內(nèi)，關于萬達私有化態(tài)度的不同報道，反映了萬達回歸A股并不是一帆風順。由于監(jiān)管層對中概股回歸A股持謹慎態(tài)度，外界擔憂萬達回A進程不及預期，去年頻發(fā)較高收益的證券化產(chǎn)品或影響此前向參與萬達私有化的私募投資者所承諾的回報。
港股低估值讓萬達決心回歸
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，去年萬達商業(yè)就在籌備回A股事宜，包括向中國證監(jiān)會遞交IPO招股書等。今年3月底，萬達商業(yè)公告其控股股東萬達集團提出可能私有化。
近來，萬達商業(yè)私有化方案被曝光，包括與境內(nèi)外私募一致參與全面要約，約定至2018年8月底之前在A股上市，否則將分別向境內(nèi)外私募回購股權，分別給予其8%與10%年化回報率。
2014年底，萬達商業(yè)在港交所成功實現(xiàn)IPO，外界也一致認為此舉終于圓了王健林的萬達十年上市夢。
至今，網(wǎng)絡上仍流傳著一張“萬達商業(yè)H股上市首日，王健林高舉雙臂，右手緊握紅綢布裹著的銅錘，笑容可掬”的珍貴照片，王健林朋友圈的盧志強、馬蔚華等多位大佬也到場慶賀。
萬達商業(yè)上市之后，與A股去年那一撥瘋牛趨勢幾乎一致，其股價曾達到78港元/股，但此后一蹶不振，就在今年一季度最底曾跌至31.1港元/股。
去年，王健林在多個公開場合表達了萬達集團戰(zhàn)略轉型輕資產(chǎn)的觀點，尤其是大膽嘗試向文娛、體育、旅游、金融等多元化跨界轉型，其中多個跨國并購案便是王健林胸懷全球霸業(yè)的最好注腳。
盡管如此，萬達仍未停止在全國“跑馬圈地”，外界一度質(zhì)疑其高負債率背后隱藏潛在高風險，但每年中期與年底的兩次萬達業(yè)績會上，王健林試圖用公開、確鑿的漂亮數(shù)據(jù)對外予以釋疑，包括產(chǎn)業(yè)鏈上下游的戰(zhàn)略合作伙伴、戰(zhàn)略投資者等。
從萬達商業(yè)2015年報來看，就收入貢獻構成而言，物業(yè)銷售占了逾八成，投資物業(yè)租賃與物管僅為10.9%，對于息稅前利潤EBIT指標，物業(yè)銷售占比高達54.8%，毛利率和凈負債率，一個持續(xù)下降，一個不斷上升，明顯不同于成熟港資商業(yè)地產(chǎn)大鱷如恒隆、九龍倉等。
萬達商業(yè)內(nèi)部相關人士表示，他們租賃物業(yè)毛利率70%以上，綜合毛利率40%以上，在同行中已經(jīng)不低了，負債率上升主要是公司擴張拿地等，資本消耗較大。
3月底，萬達商業(yè)公告稱，該公司控股股東萬達集團已對其提出全面要約收購意向，一旦落實將構成私有化及摘牌，要約價將不低于48港元/股。
興業(yè)證券分析師魯衡軍表示，從估值來看，萬達商業(yè)提出私有化之前僅有5倍PE，0.8倍PB，息率為2.8%，而同等規(guī)模的中海、華潤均有7~8倍PE。
按照香港市場收購規(guī)則，如果獨立股東反對票達到所有獨立股東投票數(shù)的10%，僅觸發(fā)這一項即宣告全面要約失敗。近日，坊間傳聞萬達集團對萬達商業(yè)私有化報價提高10%至52.8港元/股，向中國人壽、科威特投資局、貝萊德在內(nèi)的H股投資人示好，讓其接受要約。
回報兌現(xiàn)存疑
據(jù)財新網(wǎng)報道，在萬達商業(yè)私有化方案中，萬達集團及境內(nèi)外股權投資人通過一定渠道在境外設立SPV（特殊目的載體），達成一致行動人參與全面要約，單個SPV收購比例不超5%。若退市滿2年或2018年8月底前未在A股上市，萬達集團將分別以每年8%和10%的單利向境內(nèi)外投資人回購全部股權。
第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務部高級董事兼中國南區(qū)與西區(qū)主管黃國鈞告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，除了萬達，富力也在推動回A股，估值水平受當時市場狀況的影響，股票本身是沒有承諾回報的，如果承諾8%~10%，可能就是債了。
如果按照52.8港元/股的收購價，目前萬達商業(yè)對外已發(fā)行H股股本總計大約6.525億股，萬達集團及其一致行動人須為萬達商業(yè)私有化支付成本344.5億港元。但截至目前，萬達商業(yè)尚未披露私有化方案。
一位港股分析師指出，中小投資者能否接受私有化報價，主要取決于中小投資者持股成本和私有化溢價。
去年8月，萬達商業(yè)公開披露了3次股權轉讓及輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，先后累計出售15個萬達廣場項目全部股權，涉及常州、梅州、三門峽、宜春、鄭州碧源、德陽、重慶永川、樂山、成都雙流、紹興、阜陽、濱州、煙臺、營口和連云港15個城市，涉及交易對價總計約131億元。
上述打包交易對手方為萬達“穩(wěn)升、穩(wěn)余、穩(wěn)普”三個有限合伙企業(yè)，背后的普通合伙人均為快錢金融。記者查詢發(fā)現(xiàn)，這恰為萬達與快錢合作的“穩(wěn)賺1號”商業(yè)類REITs產(chǎn)品，但不限于此，涉及“穩(wěn)酬、穩(wěn)任、穩(wěn)余、穩(wěn)升、穩(wěn)普、穩(wěn)欣”六個有限合伙企業(yè)。
記者注意到，上述理財產(chǎn)品預期綜合收益高達12%，其中凈物業(yè)收入年化收益6%，須每年分配，而物業(yè)增值年化收益6%，須退出時一次性發(fā)放，約定回報背后涵蓋了萬達集團回購等約束條款。
黃國鈞表示，這其實是一種變相信托融資，所謂回購也就是提前還款，承諾12%回報率，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果分析一下A股與港股的毛利率和凈利率水平，就會發(fā)現(xiàn)這個成本是比較高的，6%~7%之間應較為合理，為什么會讓利，說明缺錢。
國金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖說，“萬達其實有很麻煩的周轉問題，收益率12%已經(jīng)很高了，中小房企在海外發(fā)債成本也就8%~9%。”
黃立沖表示，借錢的是萬達商業(yè)的股東而不是萬達商業(yè)，不會影響其盈利性，最初私有化報價很難成功，最近又提高私有化報價，但有待觀察。
萬達商業(yè)內(nèi)部相關人士說，穩(wěn)賺那個產(chǎn)品，公司也是精挑細選項目，不出一分錢為所出售項目提供運營、管理服務等，給投資人許諾12%的預期收益率，外界看起來感覺很高，但項目投資收益會越來越好，會遠超這個。公司最新發(fā)債成本才3.95%，與以往相比，融資成本一直在下降。
5月12日，華爾街見聞援引路透社消息人士稱，因擔心監(jiān)管層禁令和股東不同意出價，大連萬達集團正重新考慮萬達商業(yè)私有化計劃。
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