上周，國務(wù)院和住建部連續(xù)提出了一系列鼓勵房屋租賃的意見，提出了包括允許部分房屋按間出租、商業(yè)地產(chǎn)可分隔出租、商用房的出租可享受和住宅一樣的水電煤以及對出租房屋給予稅收優(yōu)惠等一系列條件。
對此，魔方生活服務(wù)集團市場部高級經(jīng)理任宇表示，此次新政，使得不少空置的房間進一步盤活。原先，商用房、舊廠房空置率較高。該政策對產(chǎn)業(yè)鏈有幫助，原先，部分傳統(tǒng)商辦物業(yè)運作低效，不少城市普遍存在商辦物業(yè)過剩的情況。而今，空置的商業(yè)空間可以被充分利用，將原先市中心的商業(yè)用地加以改造，使其具備住宿功能。有利于存量房的盤活，為市場提高供給，并一定程度上降低單間房子的租賃價格，允許商用房從灰色地帶進入陽光地帶，這是順應(yīng)市場趨勢的表現(xiàn)。
對長租公寓來說，這個政策可以讓他們大規(guī)模增加可以租賃空置的商場，再將其分隔后出租，換取高額租金。對開發(fā)商來說，政策允許分割租賃，將解決他們最頭疼的商業(yè)地產(chǎn)高空置問題，讓一部分商業(yè)地產(chǎn)得以重新盤活，進而產(chǎn)生更高的租金回報，提升物業(yè)價值。
一個1.7億用戶的市場
由于傳統(tǒng)租房方式存在諸多痛點，而年輕租房群體的對租房體驗的要求也更為個性化，在人口凈流入而房價持續(xù)高企的一二線城市，長租公寓快速崛起。
根據(jù)國家衛(wèi)計委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告》顯示，中國流動人口規(guī)模2013年已達(dá)2.36億人，72%的流動人口通過租房居住，北上深等6省市的流動人口占全國流動人口的85.9%，特大城市人口聚集態(tài)勢明顯。
高校畢業(yè)生新增就業(yè)人口帶來新的租房需求。中國社科院《社會藍(lán)皮書》指出，2015年我國高校畢業(yè)生總數(shù)繼續(xù)增加，達(dá)到740萬人，應(yīng)屆畢業(yè)生的增長為大城市提供了強大的租房需求，且畢業(yè)后到自有住房的過渡期一般在3~5年，未來應(yīng)屆畢業(yè)生租賃市場需求巨大。
正是在此背景下，長租公寓不僅擁有內(nèi)生發(fā)展的動力，亦有外力助推，近兩年獲得了快速發(fā)展。
一米好地CEO馮印陶向記者表示，社會發(fā)展導(dǎo)致生活方式發(fā)生深刻改變，也使得人們對于出租屋條件有了更高要求。此外，互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展也改變了人們的生活方式，購物社交和娛樂行為的改變，使得人們喜歡住在離工作地點近、體驗式商業(yè)多的區(qū)域。
規(guī)模集中度決定盈利能力高低
長租公寓的盈利能力一直以來備受外界質(zhì)疑，這個行業(yè)始終無法擺脫發(fā)展規(guī)模的局限，市場份額難以集中，盈利能力弱，發(fā)展緩慢都是這個行業(yè)的短板。
馮印陶告訴記者，長租市場像橄欖球，一端是規(guī)模化，這一頭的企業(yè)在做的是規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化，這些企業(yè)往往擁有雄厚的資金實力，而另一頭則是個體經(jīng)營，規(guī)模不大，但單體經(jīng)營利潤非常高。反倒是中間部分，這部分企業(yè)規(guī)模不大，盈利能力不強。
一般而言，長租企業(yè)會與業(yè)主簽訂5~10年的租約，按照租金上漲水平，每隔幾年就有一定的租金上浮。而租給租客，一般最長是1年一簽，一年后漲租可能性較大，也正是如此設(shè)計，長租公寓運營商可較為準(zhǔn)確測算未來收益水平。
魔方公寓品牌總監(jiān)邵俊表示，長租公寓的運營能力和盈利能力首先體現(xiàn)在物業(yè)的選擇上，必須要有長遠(yuǎn)性。魔方公寓有自己的財務(wù)模型，基于這個模型，在選定物業(yè)時會非常理性面對價格，并借助財務(wù)模型去測算出之后的定價和運營成本，不會不計成本地拿高價物業(yè)。
此外，當(dāng)規(guī)模達(dá)到一定數(shù)量時，可以采用集團采購的方法，即用量來獲取綜合成本的控制，同時和一些大型的供應(yīng)商合作，在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上拿到一個合理價格。
“改造、硬裝、軟裝、家電”是最重的投入，這被統(tǒng)稱為公寓的改造成本，也是公寓里最主要的成本支出，屬于硬性投入。
另一方面，成本控制和運營能力，首先是人員成本控制，而魔方已經(jīng)運用系統(tǒng)優(yōu)勢來進行相關(guān)服務(wù)。此外，團隊配備經(jīng)驗也非常重要，都是些資深的運營人才。
邵俊介紹，每個魔方公寓（150間左右）管理人員最多不超過5人，人均管理公寓至少30間。同時運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)公寓管理的自動化。當(dāng)然，這主要是由于集中式長租公寓房源集中，人員配比不高，而且服務(wù)的半徑小，管理難度也相對較低。
但是，如果公寓的房間少，而且不集中在一棟房時，人均管理的房間數(shù)就會很少，單位管理成本就非常高，盈利能力自然也就變得很差。
很難產(chǎn)生“獨角獸”
這個問題已經(jīng)越發(fā)明顯，馮印陶認(rèn)為，中小規(guī)模的長租公寓企業(yè)無法達(dá)到集中采購、集中管理，在獲取物業(yè)的競爭中沒有太大優(yōu)勢，只有大型企業(yè)在獲得足夠多的資金支持之后，才能將成本高的問題解決，真正做到快速、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)，盈利。
馮印陶告訴記者，這是一個無法一家獨大的市場，可以看作是“超長尾市場”。未來，長租市場早晚會被平臺提供商替代，在這細(xì)分行業(yè)上提供精細(xì)的服務(wù)。“每個環(huán)節(jié)并不需要企業(yè)自己做到最極致，取而代之的是上下游有更專業(yè)提供商進行服務(wù)。更多服務(wù)商出現(xiàn)，比如一些房屋出租管理的平臺，和專門提供維修的公司。”
由于長租公寓整體來說沒有成熟，運營比較稚嫩，究竟哪種模式適用于長租市場，哪種品牌能活到最后，目前還難以定論。目前來看，大部分市場還是掌握在小微企業(yè)手中，可能就是兩三百間，房租市場沒有集中度，地域性、局限性非常強，租客需要離自己公司近、生活方便，未來長租公寓市場會有大品牌出現(xiàn)，但不會像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)那樣出現(xiàn)“獨角獸”。
當(dāng)然，就目前情況來看，中低端白領(lǐng)市場空間巨大但競爭最為激烈，價格及區(qū)位也是租房者最為敏感的因素。中高端的金領(lǐng)市場競爭不多，區(qū)位及服務(wù)是目標(biāo)客戶選擇的關(guān)鍵因素。目前由于中高端市場空間并不大，且被外資深耕多年，現(xiàn)有長租公寓運營商及潛在進入者將重點布局中低端市場。
長租公寓，這個在互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口迅速膨脹的新業(yè)態(tài)，正在以驚人的擴張速度勾勒出一幅藍(lán)圖盛景。
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