人民網(wǎng)北京5月13日（盧志坤 實習(xí)生孔海麗） 自上周四監(jiān)管部門出臺限制措施抑制通州公寓及商辦物業(yè)銷售之后，那些在該區(qū)域擁有較多公寓產(chǎn)品及商辦物業(yè)的房地產(chǎn)商正面臨客源急劇減少的局面。作為應(yīng)對措施，房地產(chǎn)商正在積極研究新策略。

在人民網(wǎng)記者本周的走訪過程中，此前門庭若市的通州售樓處里訪客寥寥。置業(yè)顧問們稱，在政策出臺后，到訪客戶下降明顯，因為政策限制了很多意向客戶的購買資格。

房地產(chǎn)商們表示，由于政策調(diào)整，公司的銷售遇到新的變化。他們表示，正在跟公司總部協(xié)商，以應(yīng)對新的政策環(huán)境。

客源減少

根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，自5月6日開始執(zhí)行限購政策以來，通州商務(wù)型公寓至今無一成交。

在記者走訪過程中，通州多個樓盤的置業(yè)顧問表示，針對商用物業(yè)的限購措施出來以后，一部分此前已經(jīng)排卡等待開盤的客戶因為沒有資格不得不放棄購買，導(dǎo)致成交下滑。

他們表示，在去年監(jiān)管部門首先出臺措施限制通州純商品住宅的購買資格之后，基于對通州行政副中心的升值預(yù)期，不設(shè)購買限制的所謂商住項目成為了有住房需求或者投資需求的客戶的首選，推動通州商住項目成交數(shù)量和價格均大幅上漲。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2015年8月中旬監(jiān)管部門針對通州純商品住宅出臺更為嚴(yán)格的限制措施以來，商住產(chǎn)品的銷量大幅領(lǐng)先于純住宅產(chǎn)品。從去年8月16日至今年4月30日，通州區(qū)純商品住宅共成交4473套，而同期商住公寓成交數(shù)量達(dá)到12193套，月均成交套數(shù)在1500套以上。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，今年前4月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交33676套，同比增長122%，而在這其中通州區(qū)成交占比高31%，居各區(qū)之首，占整體市場成交量的比重也比去年同期上升了16個百分點。郭毅認(rèn)為，自去年通州住宅雙重限購之后，區(qū)域內(nèi)商住產(chǎn)品開始凸顯優(yōu)勢，項目入市積極性提升因此也拉動了整體成交的不斷攀升。而進(jìn)入4月之后，隨著通州商住限購傳言的散布，通州區(qū)域成交進(jìn)入一個新高峰，4月通州區(qū)共實現(xiàn)成交6601套，市場成交占比高達(dá)44%。

4月下旬人民網(wǎng)等媒體率先披露通州即將出臺商住公寓限購措施的報道推動公寓類產(chǎn)品成交量大幅度攀升。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯，人民網(wǎng)制圖

上周四，監(jiān)管部門正式出臺政策文件，要求加強(qiáng)對通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目的銷售管理。根據(jù)政策要求，通州區(qū)商務(wù)型公寓的購買資格緊跟北京市住宅限購要求，購買資格限定在擁有不超過1套住房的北京戶籍家庭以及連續(xù)繳納5年社保或個人且名下無房的外地戶籍家庭。通知還要求新建商業(yè)、辦公項目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會組織，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業(yè)單位或社會組織。

從亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，通州商住公寓成交已經(jīng)大幅回落。截至昨天，通州商住公寓總共成交263套，純商品住宅成交164套。

“主要是影響個人投資類需求，”保利大都匯項目人士說，“公寓受的影響最為直接，具有購買資格的客群大幅縮減。”該項目的商務(wù)型公寓取證房源已經(jīng)售罄。

但置業(yè)顧問們表示，盡管有政策限制，但從過去幾年整個北京市的情況來看，限制措施可能并不會有效抑制消費者的購房熱情。他們說，往往越限購的地方需求愈加強(qiáng)烈，進(jìn)而推動價格快速攀升。

據(jù)人民網(wǎng)記者了解，受北京市屬機(jī)關(guān)單位搬遷通州消息刺激，去年下半年至今，通州的房價快速攀升，如今無論是純商品住宅項目或是商住公寓，其銷售單價大多在4萬元/平方米上下，而去年上半年該區(qū)域的房價多在2.5萬元/平方米-3萬元/平方米之間。

置業(yè)顧問們表示，限制措施短期會將通州商住產(chǎn)品的購買熱情降降溫，但由于購房需求依然較強(qiáng)烈，預(yù)計熱度不會很快消失。

“商住限購會將一部分投機(jī)客和那些不堅定的購房者剔除掉，”通州保利大都匯項目的一位置業(yè)顧問表示，“但意向客戶的質(zhì)量會提高，因為這些客戶是真正有需求的。”

研究新策略

郭毅認(rèn)為，隨著通州商住產(chǎn)品限購政策出臺，房地產(chǎn)商將面臨短期內(nèi)成交迅速下滑導(dǎo)致銷售壓力加大的局面，而商業(yè)辦公類產(chǎn)品限定企業(yè)購買對產(chǎn)品打造及營銷方式將有影響，此外對未取證部分的產(chǎn)品規(guī)劃也有影響。

世界僑商中心項目企劃負(fù)責(zé)人說，限購政策出臺對整個區(qū)域都有影響。“就好比下雨，對所有地方都一樣。”該項目由富華置地與世茂房地產(chǎn)公司開發(fā)，包含商務(wù)型公寓、商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài)，目前正在對外蓄客。

他說，政策出臺減少了部分無資格的客源，因為客戶也要考慮自身是否有購買資格。他表示，針對公寓和商用物業(yè)的限購政策出臺，對區(qū)域的未來更有信心，購房門檻提高，主要在于限購之后整個區(qū)域的品質(zhì)提升了，商業(yè)業(yè)態(tài)的空置率也會減少。

他說，公司也在研究針對新政的策略，會積極應(yīng)對政策的變化，并保證公司的銷售符合政策要求。他說，公司也在跟集團(tuán)提要求，以對今年的銷售策略和銷售目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，但具體的措施還沒出來，還在等公司的通告。

他表示，限購政策對公司的影響主要是短期交易會受限，但長期依然看好通州區(qū)域。他說，公司的項目業(yè)績將根據(jù)市場情況而定。

保利大都匯項目人士表示，該項目的商務(wù)型公寓產(chǎn)品在此前已經(jīng)售罄，目前在等待取證開盤新房源。該人士說，由于目前沒有可售公寓，所以暫時沒有制定新的銷售策略。預(yù)計在9月份將取證一小部分公寓產(chǎn)品。

據(jù)該項目置業(yè)顧問介紹，該項目的商務(wù)型公寓產(chǎn)品還有300多套尚未開盤銷售，主要集中在11號樓。置業(yè)顧問表示，這些商務(wù)型公寓的產(chǎn)品銷售需要與項目的商辦物業(yè)搭配，通常需要商辦物業(yè)進(jìn)行一定比例的銷售之后才能銷售部分商務(wù)型公寓。

不過，針對通州公寓類產(chǎn)品以及商辦物業(yè)的限購措施，行業(yè)人士稱，由于尚未有進(jìn)一步的細(xì)則說明，目前政策只是大方向限購，但一些細(xì)則還未明朗，導(dǎo)致公司的銷售依然謹(jǐn)慎。

比如，一些人士就表示，政府出臺的要求中，只明確了商務(wù)型公寓類產(chǎn)品的限購規(guī)則，以及要求新建的商辦項目需要出售給企事業(yè)單位，但那些已經(jīng)建成或者在建的商辦物業(yè)，是否可以散售依然未予說明。此外，公司購買的物業(yè)是否有最小面積要求也未明確。通州一些行業(yè)人士表示，大家都還在研究新的政策，也在等待是否有新的細(xì)則出臺。

一些名下?lián)碛胁簧偕剔k物業(yè)散售貨值的公司表示，目前還在對政策進(jìn)行解讀，但銷售策略還沒有新的變化。

而作為應(yīng)對之策，部分商住項目的置業(yè)顧問已經(jīng)表示，通過注冊空殼公司的途徑來購買，將能夠繞開政策限制。但局限是，通過公司購買需要支付全款。

與此同時，在商住公寓產(chǎn)品也執(zhí)行限購政策之際，隨著購房者的選擇變窄，那些在通州擁有較多純商品住宅產(chǎn)品的房地產(chǎn)商也開始利用這一政策變化來加快公司的產(chǎn)品周轉(zhuǎn)，吸引部分剛性的購房者。

在通州擁有較多項目的首開股份稱，今年將采取快節(jié)奏蓄客推盤工作，利用低總價優(yōu)勢搶占市場。該公司稱，即將開盤的香溪郡項目3期預(yù)計能夠達(dá)到80%的去化率。