續(xù)上海、深圳出臺(tái)樓市調(diào)控之后，作為二線城市的蘇州也將加入調(diào)控大軍行列。此外，在“3·25”新政的持續(xù)影響下，上海、深圳樓市持續(xù)看跌；一線城市樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)明顯降溫。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，部分一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快帶來(lái)了房地產(chǎn)新的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)樓市可能出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

蘇州樓市調(diào)控政策欲出臺(tái)

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會(huì)議，主題就是穩(wěn)定房地產(chǎn)工作。會(huì)議通過(guò)了限購(gòu)方案，擬于5月23日公布、24日?qǐng)?zhí)行。主要內(nèi)容包括，購(gòu)房者須滿足繳納社保1年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上，另推出買房者居住證需滿1年等硬性規(guī)定，以防炒房和補(bǔ)繳社保。

由于是限購(gòu)政策出臺(tái)的前夕，土地拍賣也暫停。5月17日，蘇州市國(guó)土資源局掛出《蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓使用公告》稱，該局于4月20日掛牌的5幅地塊，由于規(guī)劃優(yōu)化原因，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，暫緩出讓。5幅地塊有3幅分布于姑蘇區(qū)，1幅位于相城區(qū)，1幅位于高新區(qū)。

根據(jù)趕集網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，從2010年到2016年，蘇州房?jī)r(jià)唯一下跌過(guò)的年份是2012年，當(dāng)時(shí)同比跌幅為8.95%，其他年份都保持不同程度的上漲態(tài)勢(shì)。2016年1~4月蘇州各個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)及相比2015年的漲幅分別為：姑蘇區(qū)21886元/平方米，42.84%；吳中區(qū)14877元/平方米，30.79%；相城區(qū)13204元/平方米，31.31%；新區(qū)16430元/平方米，32.97%；園區(qū)26620元/平方米，43.23%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州限購(gòu)政策肯定能夠抑制房?jī)r(jià)的上漲，進(jìn)而使得近期房?jī)r(jià)下跌。部分房企會(huì)有加快出貨的需求。另外，可能對(duì)于部分近期蘇州拿地項(xiàng)目的房企來(lái)說(shuō)，會(huì)有一點(diǎn)擔(dān)心，因?yàn)榭赡軙?huì)使得蘇州市場(chǎng)步入降溫周期通道中。

一線城市政策效力繼續(xù)發(fā)酵

在二線城市樓市高溫、預(yù)期出臺(tái)新政的同時(shí)，一線城市的政策威力持續(xù)產(chǎn)生作用。易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布《易居七彩快報(bào)之一線城市》顯示，4月份，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅成交面積分別為80萬(wàn)、94萬(wàn)、114萬(wàn)和25萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為9.0%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分別為-12.1%、-24.2%、34.1%和-39.0%。環(huán)比方面，上海成交量腰斬了一半還多，深圳也下跌近5成。

成交價(jià)格方面，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為28008元/平方米，環(huán)比下滑6.8%，同比上漲15.2%。除了北京之外，3個(gè)一線城市樓價(jià)環(huán)比下跌幅度分別為-1.5%、-0.1%和-3.0%。安居客負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，4月新房成交價(jià)格的下滑主要有兩方面原因：一是由于4月份集中供應(yīng)的多為剛需型產(chǎn)品，成交結(jié)構(gòu)調(diào)整致價(jià)格下滑，加上上海、深圳限購(gòu)后，過(guò)熱的需求受到壓抑，致使中高端產(chǎn)品成交出現(xiàn)降溫；二是由于上海等城市控制高檔項(xiàng)目的預(yù)售許可證發(fā)放。

觀點(diǎn)

未來(lái)房企或面臨轉(zhuǎn)折

近期，人民日?qǐng)?bào)刊登權(quán)威人士《開(kāi)篇首季問(wèn)大勢(shì)》采訪文章，在提及房地產(chǎn)時(shí)，多次預(yù)警一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、過(guò)度杠桿和刺激帶來(lái)的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)等，透露出未來(lái)中國(guó)樓市將延續(xù)去庫(kù)存的基調(diào)，房地產(chǎn)將回歸自住型功能。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，后續(xù)幾個(gè)城市或有收緊政策或者限購(gòu)重啟的可能，包括南京、合肥、天津、杭州、廈門、武漢、鄭州等7個(gè)城市。這些城市近期或受蘇州市場(chǎng)影響，加快購(gòu)房節(jié)奏，進(jìn)而上演暴風(fēng)雨前的最后一幕購(gòu)房瘋狂潮。

去年至今年年初，全國(guó)樓市大熱，不少房企加大了土地儲(chǔ)備，甚至不惜重金拍下地王。不過(guò)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)企業(yè)擴(kuò)張的盲動(dòng)性與市場(chǎng)調(diào)整期相遇時(shí)，或者房企未來(lái)再次遭遇不可預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)資金面的需求與市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)的層面就會(huì)表現(xiàn)出資金鏈危機(jī)的問(wèn)題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購(gòu)股權(quán)，面臨命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，不惜一切代價(jià)挺進(jìn)一、二線核心城市的戰(zhàn)略并不可取，如果在未來(lái)開(kāi)發(fā)節(jié)奏中沒(méi)有踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)拍，很有可能遭遇企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面的最大風(fēng)險(xiǎn)，最終或面臨破產(chǎn)或收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。