18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的“2016年4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況”顯示，一線城市樓市初現(xiàn)降溫，二三線城市開始接力上漲，房價(jià)呈現(xiàn)普漲格局。隨著銷售市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進(jìn)展。
但業(yè)內(nèi)人士提醒，需警惕近期部分城市土地的非理性大漲影響未來房價(jià)預(yù)期，因此，各地應(yīng)高度關(guān)注樓市價(jià)格走向。
一線城市新房價(jià)漲幅收窄，二線熱點(diǎn)城市漲幅超一線
70個(gè)大中城市中，65個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲，只有太原、哈爾濱、唐山、三亞、錦州5個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下降。
值得注意的是，一線城市漲幅放緩，二三線城市漲幅擴(kuò)大。其中，合肥、廈門、南京等二線城市的房價(jià)環(huán)比漲幅已超京滬，上漲均超過5%；惠州、福州、杭州、天津、無錫等城市漲幅則超過廣州和深圳。
據(jù)統(tǒng)計(jì)局初步測算，4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，二三線城市比上月分別擴(kuò)大0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
另據(jù)統(tǒng)計(jì)，除了漲幅最高的合肥房價(jià)大漲5.8%外，環(huán)比漲幅在1%以上的城市有22個(gè)，比上月增加4個(gè)。但北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均收窄，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，在一線城市樓市政策收緊后，部分投資投機(jī)開始轉(zhuǎn)移至一線城市周邊及二線熱點(diǎn)城市，導(dǎo)致這些城市房價(jià)環(huán)比上漲或漲幅擴(kuò)大。
三線城市房價(jià)同比由降轉(zhuǎn)升，去庫存效果顯著
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，隨著銷售市場持續(xù)升溫，樓市去庫存取得明顯進(jìn)展。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，特別是三線城市房價(jià)同比由降轉(zhuǎn)升，開始進(jìn)入上漲通道。
同比方面，隨著住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，同比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加。數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別有46個(gè)和47個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和1個(gè)；下降的城市有23個(gè)和22個(gè)，分別比上月減少6個(gè)和1個(gè)。
與此同時(shí)，4月末，全國商品住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米，并低于去年末的規(guī)模。
“隨著銷售市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進(jìn)展。”國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級統(tǒng)計(jì)師李皎以數(shù)據(jù)佐證，今年以來，商品房銷售面積和金額均高速增長，呈量價(jià)齊升的態(tài)勢。1－4月份，全國商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長36.5%，比去年全年提高30個(gè)百分點(diǎn)；銷售額2.77萬億元，增長55.9%，比去年全年提高41.5個(gè)百分點(diǎn)。
但李皎同時(shí)指出，城市間分化仍需高度重視。“1－4月份，重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比非重點(diǎn)城市高10個(gè)百分點(diǎn)。4月末，重點(diǎn)城市商品房待售面積2.72億平方米，比去年末減少397萬平方米；非重點(diǎn)城市待售面積4.55億平方米，雖比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米，去庫存壓力依然較大。”
地王頻出房價(jià)上漲壓力加大，“穩(wěn)房價(jià)”任重道遠(yuǎn)
商品房銷售市場升溫，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加緊了土地儲備。上海半年地價(jià)翻番，南京、蘇州等二線城市更是“地王”頻出……專家認(rèn)為，房價(jià)在地價(jià)的助推下節(jié)節(jié)攀升，需警惕土地市場的非理性火爆導(dǎo)致樓市的“供求錯(cuò)位”。
18日，保利以54.5億元的價(jià)格，奪得上海周浦一幅宅地，溢價(jià)率近400%，樓面價(jià)近4.4萬元／平方米，刷新上海外環(huán)外地價(jià)新高。業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，未來樓盤的銷售價(jià)格須達(dá)到8萬元，拿地企業(yè)才能“保本”。
“地價(jià)飆升直接增加了開發(fā)成本，拿地房企會通過逐步提高售價(jià)將成本轉(zhuǎn)嫁至購房者。后續(xù)房價(jià)的上漲將抬升購房者的置業(yè)門檻。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
另據(jù)易居房地產(chǎn)研究院測算，房價(jià)的上漲幅度已遠(yuǎn)大于一些城市的收入增幅。如北京、上海、海南、天津的房價(jià)收入比偏離度位居全國前四，這意味著，工薪階層想買房需要經(jīng)過10年甚至更長的時(shí)間，嚴(yán)重超出6至7年的合理區(qū)間。
克而瑞研究員楊科偉認(rèn)為：“導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的根源，一是房源問題。但受限于城市邊界擴(kuò)張、城規(guī)劃、承載力等因素，從供需關(guān)系上解決這一問題還存一定困難；二是，一二線城市人口吸納能力過強(qiáng)。因此，加快推進(jìn)三四線城市發(fā)展、創(chuàng)造更好的就業(yè)環(huán)境，提高人才競爭能力才是雙贏之舉。”
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華也認(rèn)為，“穩(wěn)房價(jià)”不可能一蹴而就，提高三四線競爭力是根本。另外，如何提高一些因位置偏、配套弱、產(chǎn)品差、價(jià)格不合理的無效庫存品質(zhì)，也是一些地方去庫存穩(wěn)房價(jià)可采取的措施。
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