特價房是真的便宜嗎?千萬別被忽悠了!

2016年06月23日 09:27
來源:華龍網(wǎng)
【摘要】 特價房是目前很多樓盤競爭的利器,但是有些卻給人一種被糊弄的感覺。
特價房是目前很多樓盤競爭的利器,很多樓盤都會宣講“特價房數(shù)量不多”,那么特價房就真的如宣傳上說的那樣嗎?記者經(jīng)過實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)樓盤確實(shí)是有特價房存在,但是有些特價房卻給人一種被糊弄的感覺。
通常購房者對特價房的理解是,在同等的房屋條件下,為了達(dá)到促銷的目的而拿出來特賣的房子。但是很多時候開發(fā)商的特價房概念和購房者特價房的概念是不一樣的,記者走訪了幾個有特價房銷售的樓盤,發(fā)現(xiàn)市場上存在兩種意義的特價房:一種是采光和樓層不好的,一種是整棟樓一個售價的。
采光和樓層不好的房子是銷售難度最大的,通常這種戶型即使到了尾盤階段也難以銷售,所以開發(fā)商會在清盤的時候?qū)⒋祟惙孔油瞥鰜碜鎏貎r處理。有些開發(fā)商認(rèn)為此類房子早晚得做特價處理,還不如在項目開始銷售的時候就拿出來博眼球,帶動一下其他房子的銷售。
整棟樓一個價確實(shí)是貨真價實(shí)的優(yōu)惠。前段時間,濟(jì)南有2個樓盤采取了整棟樓一口價的銷售,即使處于市場不好的情況下,這兩個樓盤的房子卻依然賣的十分火熱。萬象新天的整棟樓一口價的成交率達(dá)到了100%,中海國際社區(qū)整棟樓一口價的成交率達(dá)到了80%。
贈送的面積難有法律保障
開發(fā)商經(jīng)常會打出贈送面積的廣告語,那些承諾給你的面積真能享受到嗎?在贈送面積的事情上,人為的可操作性很強(qiáng),購房者很少能真正占到便宜。一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者,很多時候開發(fā)商所贈送的面積,其實(shí)早已經(jīng)算入到總房款之中了,只不過購房者不清楚罷了。有些時候開發(fā)商贈送的面積基本上就是飄窗和天井,濟(jì)南就有一個在售樓盤,承諾買房送面積,其實(shí)所贈送的面積就是樓體的天井。開發(fā)商承諾樓體驗(yàn)收之后,再統(tǒng)一幫購房者修改墻體,將天井部分納入到房屋整體使用面積中來。
面積贈送是不合法的,而且贈送的面積是不可以寫入到購房合同和《房地產(chǎn)證》當(dāng)中的,即便開發(fā)商承諾贈送一部分使用面積,但是如果交房時開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾,購房者也沒有辦法進(jìn)行維權(quán)。日后購房者如果要將房產(chǎn)抵押和出售,贈送的面積是無法進(jìn)行評估的,所有的交易均以購房合同或者房產(chǎn)證作準(zhǔn)。
真賣的很快嗎?
記者在東部一樓盤看到,看房的人并不多,但其工作人員卻聲稱房屋賣得很好。置業(yè)顧問拿出銷控表給記者觀看,在銷控表上,近80%的房屋都被打上了深色標(biāo)記,據(jù)置業(yè)顧問介紹,黑顏色的都是已經(jīng)售出的,灰顏色是已經(jīng)預(yù)定的,少量的白顏色房源才是可售的。“您看,我們這賣的好吧,不到兩個月的時間,幾乎都快賣完了。”該置業(yè)顧問對記者說道。按照這名置業(yè)顧問的說法,該樓盤在兩個月內(nèi)共賣出了292套房子,占銷控表上總房源數(shù)的90%還多。
但是記者通過官方渠道查詢到的卻又是另一種結(jié)果,在濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上,記者看到,該樓盤房源有80%被打上了紅色標(biāo)記,記者咨詢網(wǎng)站負(fù)責(zé)人得知,這些被打上紅色標(biāo)記的是回遷房,并不是普通的商品房,也就是說這部分房屋并不是該樓盤售出的。記者把回遷房去掉再計算,網(wǎng)站上顯示其可售房源僅有不到100套,而其售出的還不到50套,也就是說,兩個月內(nèi),該樓盤僅售出了其可售房源的不到50%。
折扣當(dāng)中的數(shù)字游戲
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),不少樓盤給出的折扣名目繁多:開發(fā)商的葫蘆里究竟賣的什么藥?為何不化繁就簡,直截了當(dāng)?shù)亟o出最終折扣?購房者在信息不對稱的情況下,面對折扣亂象,怎樣才能從開發(fā)商那里拿到底價?
持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當(dāng)天認(rèn)購9.8折、按時簽約9.9折……五花八門的折扣,已經(jīng)夠令人頭疼了,而有的樓盤還要外加“交5000元抵3萬”、“交2萬元抵5萬”甚至“日進(jìn)百金”等其它優(yōu)惠。
開發(fā)商為什么會大玩這樣的數(shù)字游戲?有業(yè)內(nèi)專家表示,復(fù)雜的折扣很容易把購房者攪暈,開發(fā)商是利用消費(fèi)者討價還價的心理,造成“折扣越多實(shí)惠越大”的錯覺。“在目前的房地產(chǎn)市場,高標(biāo)價大折扣的現(xiàn)象十分普遍,這主要是從前幾年國家規(guī)定商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價、一戶一價之后,開發(fā)商的一種應(yīng)對之策。”專家表示。
在各個樓盤的售房部,都擺放著一塊房源信息展板,并明確標(biāo)示出每套房子的售價,這樣一來,不能像以前那樣想漲價隨時就漲。雖然價格的頂點(diǎn)受到限制,但打折總可以吧。于是,大家將公示出的價格盡可能地標(biāo)高,市場不好時加大折扣和優(yōu)惠力度,市場好了則收回折扣變相調(diào)價,從而做到收放自如,靈活應(yīng)變。
買房也要學(xué)會討價還價
既然房子售價存在較大的彈性空間,同一樓盤,不同的購房者或許會得到不同的報價,那么怎樣才能從開發(fā)商那里拿到底價呢?
一樓盤置業(yè)顧問告訴記者,每個樓盤的銷售價格制定出來后,都是有底價的,在標(biāo)價基礎(chǔ)上能打多少折開發(fā)商其實(shí)都心知肚明。全國性的大開發(fā)商,通常在開盤前一周將定價上報,本土開發(fā)商則由老板拍板定奪。但作為一線銷售人員,為了實(shí)現(xiàn)更好的銷售業(yè)績,會想方設(shè)法促成交易,給出底價。
“購房者買房一定要學(xué)會討價還價。”上述置業(yè)顧問告訴記者。首先不要表現(xiàn)出買房的迫切心情,也不要受售房部現(xiàn)場氛圍影響,一定要頭腦冷靜,多挑房子的缺點(diǎn)。置業(yè)顧問在幫你解決疑問的過程中,也會幫你多爭取優(yōu)惠。所以,不但要了解樓盤各方面的品質(zhì),還要對比周邊其他項目,做到心中有數(shù)。
此外,還要摸清所購樓盤是開發(fā)商自銷還是代理銷售。如果是代銷,那么銷售人員可能會追求溢價部分的利潤,不會直接亮出底價。購房者可以從樓盤廣告或戶型圖上查看是否是代銷。
業(yè)內(nèi)支招
看清折扣背后的玄機(jī)
1.付款方式不同折扣不同。采用一次性付款或者按揭付款,通常會有1到5個點(diǎn)的折扣,兩者之間折扣差距越大,說明開發(fā)商回籠資金的需求越迫切。
2.辦理VIP卡。有的VIP卡可直接享受1到2個點(diǎn)的折扣,有的則實(shí)行類似“交2萬抵5萬”的優(yōu)惠。同時,辦卡數(shù)量能看出房源的市場接受度,這可是開發(fā)商的定價依據(jù),房子越搶手價格自然會被定得高一點(diǎn)。
3.開盤當(dāng)天優(yōu)惠。這是開發(fā)商逼迫購房者出手的一種手段,但實(shí)際上,往往不在當(dāng)天購買而是通過與開發(fā)商談判也能拿到該優(yōu)惠。
4.按時簽約優(yōu)惠。這類折扣點(diǎn)子一般還比較高。購房者認(rèn)購之后一般只付很少的一筆定金,然后通常是7天之內(nèi)簽約,但有的開發(fā)商則縮短為3天,不給購房者考慮時間。
5.團(tuán)購。可以是單位團(tuán)購、媒體組織的看房團(tuán),也可以是三五成群的朋友自行拼團(tuán),開發(fā)商根據(jù)薄利多銷的原則往往會給出額外折扣。
6.老帶新。通過老業(yè)主介紹可以打折,而老業(yè)主也能獲得物管費(fèi)或提貨卡之類的獎勵,尤其是品牌開發(fā)商格外看重老帶新購房的比例。
7.房型不同優(yōu)惠不同。2房優(yōu)惠2萬元,3房優(yōu)惠3萬元,這是開發(fā)商為了刺激大戶型的去化速度。
8.“日進(jìn)百金”。和辦VIP卡類似,辦卡后每天都能得到100元獎勵,辦得越早獎勵越多,這是開發(fā)商為了提前鎖定客戶拿出的“殺手锏”。
9.首付比例不同折扣不同。比如首付5成比首付4成折扣更大,這也是開發(fā)商出于迅速回籠資金的目的。
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