經(jīng)過(guò)多方圍剿，首付貸看似消失于江湖，但是卻并未曾走遠(yuǎn)。事實(shí)上，消費(fèi)貸、抵押貸等各類(lèi)幫助購(gòu)房人湊首付的方式如今風(fēng)頭正勁，只不過(guò)行事更為低調(diào)。

“這種消費(fèi)貸款的年化利率是5.5%，與之前我們協(xié)助辦理的首付貸利率一樣，就是換個(gè)包裝，門(mén)檻也比較低，即使你現(xiàn)在還有按揭貸款沒(méi)還清也不影響批 貸”，一位中介公司工作人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“但是這種貸款的缺點(diǎn)是額度比較低，一般也就20萬(wàn)元-30萬(wàn)元，期限不超過(guò)5年，適合首付困難，但 是月還款能力比較強(qiáng)的客戶。”

此外，記者發(fā)現(xiàn)，在按揭貸款的流程中，首付類(lèi)貸款并不是可能唯一藏貓膩的環(huán)節(jié)，客戶貸款需要提供的工資流水、收入證明都有著各自的“專(zhuān)業(yè)包裝線”。

多種貓膩聚焦首付

貸款買(mǎi)房，你以為的房貸計(jì)算公示很簡(jiǎn)單，首套房首付與貸款“三七開(kāi)”，拿起計(jì)算器用總房?jī)r(jià)分別一乘就萬(wàn)事大吉。但實(shí)際上，關(guān)于房貸首付的故事和演繹顯然并非一個(gè)公式就能描述的。

在今年春節(jié)以前，首付貸還沒(méi)有被監(jiān)管明確定性，幾乎可以說(shuō)是高調(diào)存在的，而且由于部分P2P平臺(tái)的介入，首付貸還一度頂上了互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的光環(huán)。

但是，隨著首付貸杠桿風(fēng)險(xiǎn)被重視，有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在“兩會(huì)”期間表示，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)開(kāi)展清 理和整頓，打擊提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。此后，首付貸遭遇多方圍剿，并逐漸式微。不過(guò)，即便是時(shí)至今日，仍有部分貸款 推介將首付貸作為搜索關(guān)鍵詞以便導(dǎo)入更多流量。

《證券日?qǐng)?bào)》記者在近日的連續(xù)暗訪中注意到，首付貸雖然已經(jīng)上不了臺(tái)面，但是提供類(lèi)似貸款功能的產(chǎn)品卻依舊存在。

“我們可以協(xié)助客戶申請(qǐng)一家股份制銀行的消費(fèi)類(lèi)信用貸款產(chǎn)品，年利率為5.5%，與之前我們做的首付貸的利率一致，只不過(guò)最短的貸款期限是半年，半年內(nèi) 不宜提前還貸，否則會(huì)收取提前償還金額的3%作為違約金”，上述中介公司人士告訴本報(bào)記者，“貸款額度一般也就20萬(wàn)元-30萬(wàn)元，期限不超過(guò)5年。”

本報(bào)記者查詢?cè)摽钚庞妙?lèi)貸款產(chǎn)品的詳細(xì)信息發(fā)現(xiàn)，該產(chǎn)品雖然看起來(lái)年化利率并不算太高(相較于P2P平臺(tái)的平均借款利率和信用卡的年化貸款利率)，但是 由于該產(chǎn)品通常要求借款人采取等額本息的還款方式，而且借款期限不得短于半年，因此借款人提前還款的利率高于5.5%。

以借款25萬(wàn)元、五年期計(jì)算，等額本息還款的月供約4900元，由于等額本息還款法的特點(diǎn)是先還利息后還本金，因此前六個(gè)月內(nèi)，客戶支付的利息已經(jīng)逾7700元。

除了這類(lèi)消費(fèi)類(lèi)貸款，《證券日?qǐng)?bào)》記者還發(fā)現(xiàn)，抵押貸款的資金也可能流入樓市。北京地區(qū)一家擔(dān)保公司的工作人員對(duì)本報(bào)記者表示，“抵押自有房屋的貸款利 率如果征信特別好基本上就是央行公布的基準(zhǔn)利率，五年以上目前是4.9%左右，如果征信達(dá)不到要求，利率要上浮10%，資金用途需要擔(dān)保公司做一下包裝， 但是肯定不會(huì)實(shí)際監(jiān)管，錢(qián)完全可以用來(lái)買(mǎi)房做首付”。該人士還表示，擔(dān)保公司一般收取貸款金額的1.5%至3%作為手續(xù)費(fèi)，具體要看客戶的資料以及包裝的 難度。

“我近期正在看第二套房，屬于(北京市)西城區(qū)的學(xué)區(qū)房，為了湊首付準(zhǔn)備將現(xiàn)在的房子抵押了”，家住大興區(qū)的小金對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》表示，“我的一位鄰居已經(jīng)這么操作了。”

本報(bào)記者同時(shí)注意到，由于二手房交易可能涉及不同的稅費(fèi)環(huán)節(jié)，為了避稅或湊首付款，房貸網(wǎng)簽價(jià)也脫離了真實(shí)成交價(jià)格，并被設(shè)定得彈性十足。

“如果房屋要繳納的稅費(fèi)比較高，而客戶需要貸款的金額較低，我們就按照監(jiān)管部門(mén)設(shè)定的最低評(píng)估價(jià)來(lái)進(jìn)行網(wǎng)簽，因?yàn)椴糠址课菥嚯x上次交易沒(méi)有滿5年，需繳 納房?jī)r(jià)增資部分的20%作為所得稅，因此需要調(diào)整網(wǎng)簽價(jià)格，這樣也會(huì)要求客戶的實(shí)際首付比例比較高”，中介公司人士對(duì)本報(bào)記者表示，“另一種情況是，如果 客戶的首付金額不足但差得不多，購(gòu)房人資質(zhì)比較好，可以通過(guò)將房屋的網(wǎng)簽價(jià)抬高的方式，提高貸款金額，這其中一部分貸款實(shí)際上會(huì)是首付款部分轉(zhuǎn)化而來(lái)的， 房屋賣(mài)家通常對(duì)此也并不太計(jì)較。”

“我最初看房的時(shí)候設(shè)定的預(yù)算是房?jī)r(jià)不超過(guò)270萬(wàn)元的小戶型，首付不超過(guò)100萬(wàn)元，然而中介推薦 過(guò)來(lái)的項(xiàng)目大多是總房?jī)r(jià)在300萬(wàn)元左右，加上傭金、稅費(fèi)等，首付也就被推高至120萬(wàn)元以上，因此首付方面出現(xiàn)了30萬(wàn)元左右的缺口”，購(gòu)房人高先生對(duì) 《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我開(kāi)始以為自己是個(gè)案，后來(lái)無(wú)意中聽(tīng)見(jiàn)中介的員工交流心得，才發(fā)現(xiàn)勸說(shuō)客戶‘墊著腳向上夠著買(mǎi)房’也是一種話術(shù)。”

“專(zhuān)業(yè)代辦”流水

如果你以為住房按揭貸款業(yè)務(wù)的全部“心機(jī)”都用在首付方面，那么你就OUT了。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，在購(gòu)房人繳納首付后的申貸和銀行的審貸環(huán)節(jié)，依舊暗藏貓膩。

銀行審批房貸時(shí)，通常要求購(gòu)房人提供半年的工資流水、收入證明等材料，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，不同銀行對(duì)此的掌控尺度略有不同，部分銀行對(duì)于月供金額 不足1萬(wàn)元的貸款申請(qǐng)人不要求流水，只要求貸款申請(qǐng)人提供收入證明，而對(duì)兩項(xiàng)證明都要求的銀行則也會(huì)審核兩項(xiàng)證明的內(nèi)容是否互相呼應(yīng)——資金進(jìn)出和公章來(lái) 自同一家公司。

據(jù)本報(bào)記者了解，由于部分購(gòu)房人拿不出符合額度要求的工資流水——工資流水通常需要為月還款額的2倍以上，因此有公司“專(zhuān)業(yè)“這類(lèi)公司辦理的材料其實(shí)一樣能審核通過(guò)，因?yàn)樗麄兎浅Ａ私忏y行的審核要求和樣式，兩份證明辦下來(lái)幾千塊就可以搞定”，有了解相關(guān)情況的人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“部分公司與銀行審貸員的關(guān)系非常好。”

“銀行房貸業(yè)務(wù)量大而且瑣碎，逐一嚴(yán)格審核的難度確實(shí)很大，成本也高;更重要的是，沒(méi)有合格流水的客戶其實(shí)并不一定是不合格客戶，并不意味著一定違約， 畢竟現(xiàn)在很多行業(yè)和公司為了避稅，工資發(fā)放的形式五花八門(mén)，以現(xiàn)在比較熱門(mén)的專(zhuān)車(chē)司機(jī)為例，北京地區(qū)專(zhuān)職的專(zhuān)車(chē)司機(jī)一個(gè)月如果做得好可以賺到接近兩萬(wàn)元， 但是他們也拿不出工資流水”，某股份制銀行人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房屋抵押才是貸款追討的兜底資產(chǎn)，一線城市房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)很小， 甚至有銀行由于處置從斷供貸款人處獲得的房產(chǎn)而小賺一筆，因此銀行對(duì)于前期的一些審核也就睜一只眼閉一只眼了。”