與央企的整合擴(kuò)張對(duì)應(yīng)，近期民營(yíng)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)重組方面也動(dòng)作頻繁。不同的是，這些動(dòng)作以被動(dòng)出售為主。分析指出，兩者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)兼并重組大勢(shì)，但也從一個(gè)側(cè)面反映出房企在微利時(shí)代下的被動(dòng)局面，以及地產(chǎn)股的整體式微。
7月6日，瑞安房地產(chǎn)終于公布了上半年業(yè)績(jī)：合約物業(yè)銷售額及其他資產(chǎn)處置額達(dá)人民幣166.42億元，同比上漲410%。
按照上半年市場(chǎng)向好的勢(shì)頭，房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)并不意外。但值得注意的是，在上半年的銷售收入中，除了“合約銷售”以外，還出現(xiàn)了“其他資產(chǎn)處置”的統(tǒng) 計(jì)口徑。根據(jù)瑞安房地產(chǎn)發(fā)布的公告，這都是公司將旗下項(xiàng)目整體出讓的結(jié)果。且從去年以來(lái)，瑞安就對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行了大規(guī)模整體出讓。
此外，中渝置地在大規(guī)模清理土地儲(chǔ)備；雅居樂(lè)一直有著出售旗下出租型物業(yè)和酒店的想法；即便是年度銷售規(guī)模逼近700億的世茂房地產(chǎn)，也在今年5月出售了旗下一宗商業(yè)項(xiàng)目。
與央企的整合擴(kuò)張對(duì)應(yīng)，近期民營(yíng)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)重組方面也動(dòng)作頻繁。不同的是，這些動(dòng)作以被動(dòng)出售為主。分析指出，兩者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)兼并重組大勢(shì)，但也從一個(gè)側(cè)面反映出房企在微利時(shí)代下的被動(dòng)局面，以及地產(chǎn)股的整體式微。
資產(chǎn)騰挪大潮來(lái)臨
今年上半年，瑞安房地產(chǎn)共有兩宗整體交易。4月14日，公司公告稱，以17.26億元的價(jià)格，將全資子公司全部股權(quán)出售。5月3日，瑞安又分別以33.65億元和11.34億元的價(jià)格，出售其位于武漢的兩宗物業(yè)，買方為中信泰富。
這三筆交易合計(jì)價(jià)值62.25億元，占上半年公司銷售總額的37.4%。
類似的項(xiàng)目或子公司股權(quán)整體出售，從去年就已開(kāi)始。2015年7月，瑞安整體出售位于上海黃浦區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目“企業(yè)天地”1號(hào)和2號(hào)，這兩棟辦公樓被售予當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)投資者，價(jià)格為66.01億元。12月，作為購(gòu)物商場(chǎng)的“企業(yè)天地”3號(hào)項(xiàng)目又以57億元售出。
這兩筆交易的銷售價(jià)格達(dá)到131.78億元，占去年全年瑞安銷售總額的6成以上。
整售項(xiàng)目的增加和拿地規(guī)模減少，表明瑞安正在大幅削減其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這也極大減輕了瑞安的債務(wù)壓力。有機(jī)構(gòu)甚至認(rèn)為，不排除瑞安有退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者尋求私有化的考慮。
在這一步上走得更遠(yuǎn)的，是中渝置地。根據(jù)招商證券統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過(guò)與恒大、融創(chuàng)等公司的一系列交易，中渝置地的土地儲(chǔ)備規(guī)模已經(jīng)從2014年底的1230萬(wàn)平方米，下降至2015年底的85萬(wàn)平方米。
在做出資產(chǎn)或股權(quán)整體出讓之前，這兩家小型房企的業(yè)績(jī)已經(jīng)長(zhǎng)期承受壓力，且負(fù)債率高企。尤其是將主要業(yè)務(wù)布局在西南區(qū)域的中渝置地，早在2014年就開(kāi)始尋求“買家”。
大型房企也不例外。今年5月，世茂股份將北京一棟商業(yè)物業(yè)“世茂國(guó)際中信”售予樂(lè)視控股，價(jià)格為40億元人民幣。據(jù)悉，世茂仍在討論出售其它非核心資產(chǎn)的方案，不排除未來(lái)有更多類似交易。
其背景為，2015年，作為世茂股份第二大收入來(lái)源的商業(yè)地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)收入下降62.9%；百貨業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入下降68.81%；酒店服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入下降26.22%。有分析認(rèn)為，這些業(yè)務(wù)都有可能被納入世茂的“出售清單”中。
雅居樂(lè)也面臨類似情況。在2015年年中業(yè)績(jī)會(huì)上，由于負(fù)債率高企，雅居樂(lè)主席兼總裁陳卓林曾表示，如果價(jià)格合適，公司會(huì)出售一些經(jīng)營(yíng)回報(bào)較慢的非核心資產(chǎn)，以此靈活調(diào)配資金投放在有價(jià)值的業(yè)務(wù)上及用于償還債務(wù)。
此后，隨著市場(chǎng)升溫，雅居樂(lè)的銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯回升，負(fù)債率也從2014年末的75.2%下降至2015年末的64.0%。但作為保底之策，其在年報(bào)中也 有表態(tài)：“一旦出現(xiàn)拖欠，相關(guān)物業(yè)的可變現(xiàn)凈市值足以用作償還尚欠的按揭本金連同應(yīng)計(jì)利息及罰款。”暗示了其出售旗下物業(yè)的可能。
市值管理危機(jī)
近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的兼并整合已經(jīng)成為大趨勢(shì)，且規(guī)模越來(lái)越大。中海與中信的并購(gòu)案例中，交易標(biāo)的價(jià)值已經(jīng)超過(guò)千億。按照多數(shù)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，此情況還將陸續(xù)出現(xiàn)。
這與整體市場(chǎng)環(huán)境密不可分。近年來(lái)，全國(guó)樓市基本面已從此前的供不應(yīng)求變?yōu)楣┐笥谇?，且區(qū)域市場(chǎng)分化明顯。其帶來(lái)的直接結(jié)果是：成本高企、利潤(rùn)率下降，通過(guò)傳統(tǒng)路徑已很難實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。布局在非核心城市的企業(yè)，則面臨嚴(yán)重的去化壓力。
體現(xiàn)到資本市場(chǎng)上，負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等核心指標(biāo)頻繁觸及“紅線”，并直接影響到企業(yè)的評(píng)級(jí)和資金成本。
因此，從某種意義上說(shuō)，房企頻繁出現(xiàn)資產(chǎn)的大宗交易就成為無(wú)奈之舉。按照招商證券觀點(diǎn)，資產(chǎn)證券化、兼并收購(gòu)和資產(chǎn)重組是2015年-2017年市場(chǎng)的三大主旋律。預(yù)計(jì)目前地產(chǎn)板塊的低估值將引發(fā)更多私有化和資產(chǎn)重組。
如前所述，通過(guò)出售非核心資產(chǎn)，企業(yè)可明顯降低負(fù)債率，并提高凈資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。但與此同時(shí)，其整體規(guī)模受損，價(jià)值土地等成本提高，將難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。
更糟的情況在于，公司在出售資產(chǎn)之后，或面臨現(xiàn)有項(xiàng)目“坐吃山空”的窘境；或出現(xiàn)發(fā)展模式不被資本市場(chǎng)認(rèn)可，整體估值偏低。在此情況下，只得實(shí)施“私有化”——該方式能夠使其免于承受資本市場(chǎng)的各種約束。
招商證券認(rèn)為，在大規(guī)模清理資產(chǎn)之后，瑞安房地產(chǎn)和中渝置地都有私有化的可能。而香港老牌房企新世界中國(guó)早在2014年就曾發(fā)起過(guò)私有化要約，未果后，又于今年1月宣布再度啟動(dòng)私有化。
按照上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的觀點(diǎn)，這也反映出一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)：雖然身處“資產(chǎn)荒”的背景，但資本市場(chǎng)對(duì)待房地產(chǎn)的估值邏輯正在發(fā)生變化。
“前幾年，如果開(kāi)發(fā)商手上有大量土地儲(chǔ)備的話，上市之前可以做估值，上市之后就是業(yè)績(jī)，即使有一部分在二三線城市也不會(huì)影響太大。”福建一家上市房企董秘向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，如今如果開(kāi)發(fā)商手上握有大量土地，幾乎就等同于存貨、負(fù)債，甚至“不良資產(chǎn)”。
他還指出，唯一例外的是，這些資產(chǎn)全都集中在一線城市和核心二線城市，但這種情況短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。
因此，按照嚴(yán)躍進(jìn)的觀點(diǎn)，由于這種估值邏輯很難發(fā)生變化，未來(lái)幾年，房地產(chǎn)企業(yè)的市值管理將面臨較大考驗(yàn)。
不僅如此，這還將影響到房地產(chǎn)板塊在整體市場(chǎng)的權(quán)重。中信建投在報(bào)告中指出，在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的邊際成長(zhǎng)在下降、房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)作用 也在下降。同時(shí)越來(lái)越多企業(yè)選擇退出，也使得地產(chǎn)板塊中可投資的地產(chǎn)標(biāo)的減少，過(guò)去地產(chǎn)股“一呼百應(yīng)”帶來(lái)的藍(lán)籌效應(yīng)正在減弱。
上述機(jī)構(gòu)還表示，雖然龍頭地產(chǎn)股和區(qū)域經(jīng)濟(jì)、多元化轉(zhuǎn)型相關(guān)的股票仍然具有配置價(jià)值，但從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，地產(chǎn)邏輯變化很難扭轉(zhuǎn)，板塊的權(quán)重下降也不可逆。
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