特大城市供地“新政”讓城鎮(zhèn)化和樓市實現(xiàn)雙贏

2016年07月11日 14:53
來源:中國證券報
近日,國土部發(fā)布《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)調(diào)整方案》,大幅調(diào)低了2020年前京津滬耕地保有量。北京從21.5萬公頃調(diào)至11.1萬公頃,天津從43.7萬公頃調(diào)至24.9萬公頃,上海從33.4萬公頃調(diào)至18.8萬公頃。三個直轄市平均調(diào)減幅度達23.3%,北京調(diào)減幅度近50%,調(diào)整分別為京津地區(qū)和上海釋放1000和600平方公里城市用地。問題是,出于城市“攤大餅”、緩解承載力考慮,近年來國家一直強調(diào),特大城市用地要“減量發(fā)展”,并為特大城市“劃定邊界”作為剛性約束。大幅縮減耕地保有量,是否是特大城市用地政策的轉(zhuǎn)折、對樓市有何影響?
《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》明確的量化指標,是包括京津滬在內(nèi)的所有城市執(zhí)行耕地保護任務(wù)的“紅線”。但是,隨著城市規(guī) ??焖贁U張,京津滬三地距離突破2020年耕地保護指標已是“咫尺之遙”。2014年土地“二調(diào)”顯示,北京耕地實保面積為22.71萬公頃,這意味著未 來6年僅有1.24萬公頃的新增占用空間;上海土地“二調(diào)”顯示,滬上耕地“紅線”已被侵占6萬公頃。人口持續(xù)涌入,三大直轄市調(diào)減耕地或是城市擴張倒逼 所致。
筆者認為,此舉或預(yù)示著特大城市供地政策轉(zhuǎn)變。2015年底召開的全國城市工作會議明確指出,“必須認識、尊重、順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律”。事實上, 在城市化“下半場”,即城市化率達到50%以后,都市圈將引領(lǐng)城鎮(zhèn)化,人口大規(guī)模向都市圈集聚,這是未來我國城市化的主旋律。近年來,人口向三大都市圈集 聚趨勢十分明顯。目前,我國2.6億轉(zhuǎn)移人口中,50%(1億人左右)集中在三大都市圈,京滬穗深就吸收了近5000萬外來人口。截至2015年,三大都 市圈集中了城市人口的55%、GDP的42.1%、進出口的60%、利用外資的90%,京滬穗深四大機場占全國機場吞吐量的35.2%。
聯(lián)合國預(yù)測,未來10年我國還有1.7億人口流入城市,多數(shù)會流入生產(chǎn)效率高、以服務(wù)業(yè)為主的三大都市圈。而且,為更好地發(fā)揮對區(qū)域經(jīng)濟的輻射 帶動作用,培育區(qū)域發(fā)展增長極,城市群規(guī)劃開始向更大空間范圍的大都會圈規(guī)劃轉(zhuǎn)變。2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》及2015 年中共中央關(guān)于“十三五”規(guī)劃編制的建議,首次提出要建設(shè)京津冀、長三角和珠三角三個世界級城市群,在中西部建設(shè)(002302,股吧)若干區(qū)域城市群及省內(nèi)城市群。
今年以來,“十三五”城市群大修編漸次展開。相比“十一五”和“十二五”,此次修編的最大看點就是擴大單體都市群的空間范圍,打造由“世界級中 心-區(qū)域中心-省級中心-一般城市”組成的大都會圈。如新的京津冀都市圈涵蓋了環(huán)渤海、山東內(nèi)陸部分城市;3月底發(fā)布的成渝城市群規(guī)劃,基本包含重慶(樓盤)和四川(樓盤)全境,輻射長江經(jīng)濟帶和絲綢之路經(jīng)濟帶;6月初發(fā)布的長三角城市群規(guī)劃,將合肥(樓盤)為區(qū)域中心的皖江城市群納入其中;深港都會圈、深莞惠都市圈和廣佛都市圈,已通過自貿(mào)區(qū),向包含中山(樓盤)、汕尾和河源(樓盤)在內(nèi)的香港-珠三角大都會圈發(fā)展。
特大城市高房價和“去庫存”實踐及反思,倒逼大都會圈規(guī)劃加速。近年來,為支持經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和緩解系統(tǒng)性風(fēng)險所進行的寬松操作,客觀上推高一線城市樓市價格。人口、資源過度向一線城市集中帶來了龐大剛需、投資需求,過去10年揚湯止沸的“10年9調(diào)”無法解決根本問題。但同時,旨在緩解特大城市承載力,促進區(qū)域平衡,通過壓縮特大城市用地供應(yīng),疏導(dǎo)人口、產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地二三線城市轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略也難以避免地帶來內(nèi)地房地產(chǎn)過剩的“后遺癥”。
“去庫存”需全面反思。一邊是特大城市限制人口的政策不斷加碼,但外來人口“削尖腦袋”往里面擠,另一邊是內(nèi)地城市優(yōu)惠多多,但無法成為就業(yè)和 購房首選,樓市和城鎮(zhèn)化發(fā)展都出現(xiàn)了嚴重的“空間錯配”。城鎮(zhèn)化紅利一度被認為是繼出口之后,拉動中國經(jīng)濟的新引擎,也一度被賦予引領(lǐng)中國經(jīng)濟新常態(tài)的重 任。目前,中國城市化進程剛剛過半,遠未達到發(fā)達國家的比率。需要反思的不是城鎮(zhèn)化紅利,而是城市化布局的戰(zhàn)略和導(dǎo)向。一線城市“豪宅化”,無地可供、 “地王”頻現(xiàn)、超高的舊改成本不可推責(zé),但無法打破行政壁壘,將資源疏解到周邊受輻射區(qū)域才是癥結(jié)。
軌道交通時代的到來,為破解難題提供了絕佳機會。軌道交通是大都會圈的先導(dǎo),也是大都會圈資源集聚的載體。近日,國務(wù)院通過了《中長期鐵路網(wǎng)規(guī) 劃》,我國將打造“八縱八橫”鐵路網(wǎng),取代2008年版《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》提出的“四縱四橫”的鐵路網(wǎng)規(guī)劃。根據(jù)最新規(guī)劃,到2020年,我國普通鐵路 網(wǎng)將覆蓋20萬以上人口城市,快速鐵路網(wǎng)基本覆蓋50萬以上人口城市;建立以城際客運為主、“零距離”換乘為規(guī)劃主旨、與地鐵和公交等其他交通工具“無縫 對接”的綜合交通體系,從而實現(xiàn)相鄰大中城市間1-4小時、城市群內(nèi)0.5-2小時的交通圈。
在東京和香港,軌道對公共交通的分擔率在90%以上。目前,京滬穗深這一比率分別為42%、51%、47%、28%。軌道交通路網(wǎng)密度不夠,加 上行政壁壘限制,資源高度集中在中心城區(qū),這是“城市病”的罪魁禍首、也是一線城市房價暴漲的規(guī)劃原因。軌道交通導(dǎo)向的城市空間再造就是大都會圈化。目 前,上海地鐵11號線已通往蘇州(樓盤)、北京6號線和平谷線將通往河北、深圳8號線將通往東莞(樓盤)。三大都會圈中長期軌道交通規(guī)劃基本都遵循向外開拓的思路,高效利用城市遠郊空間,并通過軌道交通、高鐵路網(wǎng)實現(xiàn)與周邊城市互聯(lián)互通,徹底打破空間約束。
由此,都會圈內(nèi)城市耕地保護“紅線”反而成了壁壘。京津滬大幅調(diào)減耕地是大都會圈建設(shè)的第一步。以日本為例,2188平方公里的東京約相當于上 海的1/3,但1.3萬平方公里的東京圈卻相當于兩個上海,人口近4000萬。如此密度實際并不擁擠,大都會圈功不可沒。1960年-1990年的30年 間,東京軌道交通的通車里程從1000公里增加到了2025公里,東京的人口也從1786萬增加到了3180萬。也就是說,軌道交通增加了1倍,人口也增 加了1倍。
土地和空間規(guī)劃也應(yīng)順應(yīng)城市化新規(guī)律。2003年以來,基于區(qū)域平衡和控制城市規(guī)模的考慮,新增土地更傾向于中西部,東部地區(qū)及特大城市一直強 調(diào)要“減量供地”甚至“零供地”。土地供應(yīng)不足是特大城市“地王”頻現(xiàn)和房價上漲的重要推手。2010年以來,北京宅地供應(yīng)計劃平均完成率不足50%。 2015年,北京供應(yīng)宅地建筑面積1483萬平方米,同比下降了11%,創(chuàng)8年新低;2016年上半年,北京供應(yīng)宅地僅38.7萬平米建筑面積,僅能提供 3000套住房,而2015年北京新房成交就達到10萬套。宅地供應(yīng)屢創(chuàng)歷史新低,惡化了市場供求預(yù)期,成為“逢拍地、必地王”的主要推手。城市化過程 中,建設(shè)用地配置并沒有適應(yīng)就業(yè)創(chuàng)造和人流方向。
目前,包括北京在內(nèi)的特大城市,“地王”和房價相互推動,住房“豪宅化”已成常態(tài)。房價是實體經(jīng)濟的基礎(chǔ)成本,房價和租金快速上漲導(dǎo)致城市集聚 效應(yīng)弱化,用工成本和公共服務(wù)分攤成本上升。2003年以來頻繁的“勞工荒”即是佐證;另一方面,房價帶動工資上漲,影響企業(yè)選址,高端制造業(yè)受沖擊,近 期智能設(shè)備企業(yè)外遷與此相關(guān)。當然,在地均產(chǎn)值上,相比發(fā)達國家,特大城市用地效率需提升。但高房價下,存量盤活成本高、周期長,涉及利益繁雜。中短期 內(nèi),存量盤活很難為城市騰挪出低成本的空間資源。
因此,特大城市用地政策亟待調(diào)整。在全球大都市中,很難找到像我國北上廣深等特大城市一樣,還保留如此之多的農(nóng)業(yè)用地、設(shè)立嚴格的耕地保護指 標。目前,我國特大城市農(nóng)業(yè)用地占市域面積的比例在25%-30%,在全球最高。上海市域面積為6300余平方公里,但到2020年的農(nóng)業(yè)用地保有量竟然 高達2500平方公里,也就是至少有一半土地留給農(nóng)業(yè)(耕地、林地等)。糧食和耕地保護應(yīng)是全國目標,非區(qū)域僵化的指標考核。建設(shè)用地產(chǎn)出效率高的特大城 市,不應(yīng)以高房價、低效率為代價保持耕地。土地從第一產(chǎn)業(yè)到第二、三產(chǎn)業(yè)的功能轉(zhuǎn)變,可以平抑房價,創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟和社會價值,如投資、稅收和就業(yè)。同 時,土地功能轉(zhuǎn)變也有利于吸納外來農(nóng)業(yè)人口,為人口轉(zhuǎn)出地區(qū)的宅基地復(fù)墾為耕地、耕地規(guī)?;娃r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)造條件。
就耕地保護而言,可通過建設(shè)用地“增減掛鉤”、耕地“占補平衡”實現(xiàn)。北京等大城市調(diào)減的耕地,可通過內(nèi)地宅基地和非農(nóng)建設(shè)用地復(fù)墾為耕地,并 以市場化交易的方式來平衡。這樣,內(nèi)地農(nóng)業(yè)人口也分享到了城市化、土地資本化的巨大紅利。當然,調(diào)減耕地騰出來的土地,不意味著京津滬等城市房地產(chǎn)用地會 相應(yīng)增加,在基礎(chǔ)設(shè)施等方面也會給予相應(yīng)的空間供應(yīng)。
土地用途調(diào)整和軌道交通密度增加,高附加值的城市空間擴大,大都會圈將吸附更多的人口和資源,城市的集聚效應(yīng)將進一步提升。而且,軌道交通能填 平房價高低區(qū)域之間的鴻溝,人口隨軌道延伸擇洼地而居,城市化成本趨于降低。在房地產(chǎn)投資和基建投資、消費水平保持和升級上、經(jīng)濟穩(wěn)定和轉(zhuǎn)型的引領(lǐng)上,更 具集聚能力的大都會圈具有“壓艙石”作用,這也是我國未來城鎮(zhèn)化和樓市發(fā)展“雙贏”格局形成的標志。
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