近年來全國各地房價普遍上漲，引起人們對所在城市的房地產(chǎn)市場價格變動的廣泛關(guān)注。

很多主要大中城市房價常常前后腳跟著“同漲同落”，更已成為中國房地產(chǎn)市場的一道獨特景觀。前不久公布的2016年二季度GDP增速超過預(yù)期，特別是商品房銷售十分活躍，上半年商品房銷售額增幅高達(dá)42%，顯示了房地產(chǎn)市場對GDP的貢獻(xiàn)十分明顯。另一方面，樓市表面的繁榮背后隱藏著巨大風(fēng)險，值得高度警惕。今年7月中下旬，新華社甚至三天三次發(fā)文警示樓市。

深入理解這一前后腳“同漲同落”現(xiàn)象背后的城市房價聯(lián)動的普遍程度、模式和主要影響因素，是至關(guān)重要的。對于監(jiān)管層來說，能夠有助于更好理解并解決全國性的房價過熱問題，更好避免未來可能的房價暴跌所引起的中國房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性危機(jī)。因為一些城市的房價漲跌，可能很大程度上是由別的城市房價的變動影響的。那么，在這些城市實施的“因城施策”、“一城一策”的樓市調(diào)控策略，很可能就難以真正奏效，如果它們的直接影響源城市房價變化還沒有得以有效控制。對樓市投資者來說，對于這個現(xiàn)象的深入理解，能夠?qū)︻A(yù)判有關(guān)城市樓價的未來走勢有所幫助。

針對這一重要問題，筆者最近的一篇研究工作論文首次實證揭示了中國所有主要大中城市房價聯(lián)動的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)?；趪医y(tǒng)計局2005~2015年70個大中城市新建住房房價指數(shù)并運用前沿的高維網(wǎng)絡(luò)分析法，這項研究結(jié)果表明，中國城市房價變動的關(guān)聯(lián)程度非常高，平均而言每個城市50%以上的房價變化竟是由其他城市的房價變化引起的，并且這種城市間房價的相互影響并不僅局限于省內(nèi)或某個區(qū)域，而可以是跨區(qū)域甚至全國性的！這一發(fā)現(xiàn)直接意味著城市間樓市調(diào)控協(xié)同配合不僅是完全必要的，而且對于確保全國范圍的調(diào)控總體效果，甚至應(yīng)該擺在更加重要的地位。“一城一策”的樓市調(diào)控有效性至少在某些城市會面臨很大挑戰(zhàn)，如果沒有實施較為精準(zhǔn)的跨城市樓市調(diào)控協(xié)同配合的話。

上述研究結(jié)果的關(guān)注點在于新建住房，因為這是中國房地產(chǎn)市場交易的主體部分，份額達(dá)60%，同時也是GDP增長計算最密切相關(guān)的部分。城市房價聯(lián)動程度的衡量允許長達(dá)一個季度的城市房價信息傳導(dǎo)的滯后，與基于網(wǎng)絡(luò)的中國城市房價網(wǎng)絡(luò)搜索次數(shù)的有關(guān)前期研究相一致。針對國家統(tǒng)計局城市房價指數(shù)不準(zhǔn)確、被低估的顧慮，有關(guān)的必要數(shù)據(jù)處理也能很大程度上避免研究結(jié)果產(chǎn)生可能的系統(tǒng)性偏差。

城市房價高關(guān)聯(lián)程度是一個非常值得注意的中國特色。因為無論是西方傳統(tǒng)的城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所接受的共識性假設(shè)，還是西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場給人的直觀印象，都是不同城市間房地產(chǎn)市場基本上是分割程度較高、價格關(guān)聯(lián)程度較低的。

近年來，中國快速上漲的房地產(chǎn)價格引起了國內(nèi)外的廣泛關(guān)注。比如，國際貨幣基金組織2011年就曾將中國房地產(chǎn)市場潛在的價格調(diào)（資料、團(tuán)購、論壇）整列為影響2008年全球金融危機(jī)之后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要風(fēng)險之一。近期關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否過熱、是否存在泡沫的討論，更不絕于耳。如此之高的城市房價變化的相互關(guān)聯(lián)程度，意味著某些過熱的城市房價會引起其他城市房價水漲船高，但同時，如果某些城市房價先期出現(xiàn)大幅下跌，其外溢的結(jié)果可能也會比想象的更為糟糕，也更加難以控制。

那么如何識別那些較多影響帶動其他城市房價漲跌的“系統(tǒng)重要性”城市呢？

該研究進(jìn)一步從一個城市房價發(fā)生變化時、在全國大中城市房價關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中對其他城市的凈影響程度（亦即對其他城市的影響減去其所受到的其他城市影響），定義中國城市房價變化相互影響網(wǎng)絡(luò)中的系統(tǒng)重要性城市，并運用統(tǒng)計數(shù)據(jù)客觀分析加以確定。

研究發(fā)現(xiàn)：這些系統(tǒng)重要性城市的分布，與中國經(jīng)濟(jì)地理版圖、國家區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中的核心城市高度吻合，且明顯受到國家重大區(qū)域性政策的影響。

這些中國房價溢出網(wǎng)絡(luò)中的系統(tǒng)重要性城市，集中分布在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大傳統(tǒng)核心區(qū)域——環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶（尤其是核心的京津冀地區(qū)）、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)，再加上近年來國家在長江中上游地區(qū)大力哺育的兩個新興經(jīng)濟(jì)帶——中三角（長江中游城市群）和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。這五大區(qū)域的核心城市，即京津冀地區(qū)的北京、天津、石家莊，長三角地區(qū)的上海、南京、杭州，珠三角地區(qū)的廣州、深圳，中三角地區(qū)的武漢、長沙、南昌，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的成都、重慶，在全國城市房價變化的相互影響網(wǎng)絡(luò)中扮演了更為顯著的角色，是該區(qū)域乃至全國房價關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中的推動者。

很有意思的是，由房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析得出的這些系統(tǒng)重要性城市在整個中國房價關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中的影響力，在最近幾年，尤其是在2014年3月中共中央、國務(wù)院頒布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》之后，顯著加強(qiáng)。

因為國家的這一戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了這些核心城市所在城市群在未來全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化過程中的重要地位。這同時進(jìn)一步表明了國家區(qū)域發(fā)展政策確實是系統(tǒng)重要性城市影響力的關(guān)鍵因素，也是另一個重要的中國特色。這一發(fā)現(xiàn)在一定程度上印證了近期一些學(xué)者提出的“快速城鎮(zhèn)化帶來的城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移是中國過去十多年來房地產(chǎn)價格不斷上漲的主要推動力”的推論。

顯然，這些核心城市均具有較高的行政級別。一個很自然的問題是，除了較高的行政級別和核心城市地位外，究竟還有哪些因素決定了這些城市的系統(tǒng)重要性呢？

這項研究根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的相關(guān)理論，詳細(xì)檢驗了城市的教育與醫(yī)療衛(wèi)生條件、基礎(chǔ)交通設(shè)施、氣候與環(huán)境、人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口規(guī)模與經(jīng)濟(jì)總量（GDP）是除較高行政級別之外重要的兩個決定因素。這一結(jié)果也表明我國依然處在快速城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中，西方城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論所強(qiáng)調(diào)的醫(yī)療衛(wèi)生、教育、基礎(chǔ)設(shè)施等因素，在該階段中尚未能在城市影響溢出網(wǎng)絡(luò)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

最后，不管是由哪些因素導(dǎo)致了中國大中城市房價變化相互影響程度如此之深，如此高的相互影響程度都是一個值得監(jiān)管部門高度警覺的現(xiàn)象。同時這也表明了正確識別并穩(wěn)定核心城市房地產(chǎn)市場對穩(wěn)定整個中國房地產(chǎn)市場的重要性。

對于廣大購房者和樓市投資者，在關(guān)注所在城市的房地產(chǎn)市場當(dāng)前價格變動的同時，也應(yīng)關(guān)注國內(nèi)其他有關(guān)核心城市的房地產(chǎn)市場價格漲跌和由此而來的外溢，以便未雨綢繆。這項研究所產(chǎn)生的中國城市房價影響力指標(biāo)也能為更加科學(xué)客觀的中國一二三線城市分級提供直接的統(tǒng)計依據(jù)。